超额收益突出，公募REITs投资大梳理

2025年以来，70%以上的REITs涨幅超过10%，所有产品都跑赢沪深300指数，其中，跑赢20个百分点以上的占比超过40%。在13种项目类型中，消费基础设施类REITs的表现最为亮眼。这种现象的背后与REITs本身的特性及市场环境相关。

易强/文

5月13日及5月14日，华夏大悦城商业REIT及华安百联消费REIT先后因前一日收盘价偏离上市发行价首次达到50%，触发沪深交易所相关规定，于当日开盘后临停1个小时，使得REITs这类投资标的再度成为市场焦点。

在此之前，REITs2025年以来的强势表现已经引起投资者的广泛关注。4月8日，华夏首创奥莱REIT因为同样的原因临停1个小时。

除了上述3只产品，嘉实物美消费REIT2025年以来（截至5月23日）的涨幅也超过40%。同期，涨幅位于30%至40%之间的REITs有5个，位于20%至30%之间的则有17只。

若以沪深300指数为基准，则2025年以来所有上市REITs皆跑赢基准，其中，跑赢20个百分点以上的有28只，占到上市REITs总数（66只）的42.42%。同期，中证REITs全收益指数涨幅为12.59%，跑赢沪深300指数13.93个百分点。

那么，REITs的超额收益为何如此突出。

消费基础设施类表现抢眼

先看华夏大悦城商业REIT及华安百联消费REIT。

产品资料显示，其成立时间及上市时间都是2024三季度，发行价格分别为3.32元及2.33元。5月12日及13日，其收盘价分别为4.99元及3.53元。

按照沪深交易所有关规定，当日收盘价偏离基准价首次达到50%时，基金管理人应当申请次一交易日开市起临时停牌1个小时，并于盘前发布临停公告。

在上述指引中，基准价“以基础设施基金上市发行价或者最近一次扩发行价中孰晚者为准”。

因此，5月13日及14日，上述两只REITs分别在开盘后临停1个小时。在此之前，出于同样的原因，华夏首创奥莱REIT于4月8日开盘后临停1个小时，嘉实物美消费REIT于1月27日开盘后临停1个小时。

上述4只产品的共性是，其项目类型皆属于消费基础设施。市场上的同类产品还有华夏华润商业REIT、华夏金茂商业REIT、易方达华威市场REIT及中金印力消费REIT等4只，共计8只。

根据东方财富Choice数据，截至5月23日，上述8只产品流通市值合计296亿元，在13种项目类型中排在第三位，仅次于收费公路类REITs及产业园区REITs。

市场表现上，上述8只消费基础设施类REITs产品2025年以来涨幅位于17.92%至49.21%之间，皆大幅跑赢沪深300指数。

从招商证券、开源证券、银河证券等券商机构发布的研报来看，政策面上的诸多利好被认为是消费基础设施类REITs获得亮眼超额收益的主要原因。

2024年12月，中央经济工作会议将“大力提振消费、全方位扩大国内需求”列为2025年经济工作首要任务，并提出多项具体部署。其后，中央及地方有关刺激消费的政策频频出台。

超额收益的底层逻辑

上市REITs2025年以来整体上大幅跑赢沪深300指数的原因则主要与REITs本身的特性及市场环境有关。

根据东方财富Choice数据，截至5月23日，66只上市REITs中，2025年以来涨幅超过20%的有26只，超过10%的有47只，取得正收益的有62只，跑赢沪深300指数的则是全部产品。同期，沪深300指数涨幅为-1.34%。

事实上，对于REITs的市场表现，机构早有预判。

1月初，开源证券发布研报称，在债券市场利率中枢下行的压力下，“资产荒”逻辑将继续演绎，REITs作为高分红、中低风险的资产，在政策力度加强以及社保金和养老金入市预期下，将持续提升配置性价比，板块具备较好的投资机会。

同时，银河证券也表示，资管新规以来，居民端面临高收益资产的缺失，债市收益率的趋势性下行使得可配置的安全资产收缩，因此，投资者对REITs的关注度不断增加。

综合机构的观点来看，REITs兼具股性与债性的双重特征，这一方面使其在市场风险偏好降低时凸显其债性一面的配置价值，另一方面又使其在市场风险偏好提升时展示其股性一面的配置价值。因此，在“资产荒”的背景下，尽管出现“股债跷跷板”的现象，REITs却因其高分红与资产增值的“双轮驱动”，在市场上跑出了超额收益。

中长期资金及外资也被认为是背后推手之一。不过，华泰证券的研究结果显示，在二级市场上，2024年底REITs的持有人户数较同年上半年末平均下降14.4%，户均持有份额则增加17.9%，机构投资者持仓占比持续提升。

机构投资者中，券商自营活跃性显著提升，对各类资产全面增配，尤其是对于消费、市政环保、高速公路增持较多。“保险资金对基本面判断相对谨慎，继续增持保租房、消费类，减仓有弱化风险的仓储物流和市政环保。”

已涵盖13种项目类型

根据东方财富Choice数据，自2021年6月首批REITs上市以来，截至5月23日，上市REITs已经有66只，总市值1982亿元，流通市值1893亿元。

从上市时间上看，2024年是REITs上市数量最多的一年，有29只，2021年至2023年分别有11只、13只及5只。2025年以来上市的有8只，其中，一季度上市6只，二季度上市2只，即华泰苏州恒泰租赁住房REIT及南方顺丰物流REIT。

从项目类型上看，66只上市REITs涵盖13种项目类型，流通市值排在前五的依次是收费公路、产业园区、消费基础设施、保障性租赁住房及新能源，分别为582亿元、304亿元、296亿元、178亿元及169亿元。

不过，从二级市场上的成交数据来看，项目类型的规模大小与市场活性并不一定正相关。

比如，流通市值排在第三的消费基础设施项目，其2025年以来（截至5月23日）的日均成交金额（分别为0.64亿元）只能排在第五位。流通市值排在第六位的港口仓储物流，其2025年以来的日均成交金额（0.67亿元）可以排在第四位。

季度交易数据上，二季度（截至5月23日）REITs日均成交金额为6.20亿元，环比下降16.40%，显示市场活性有所下降。有意思的是，在这一点上，同具固收特征的债券ETF有所不同，其二季度日均成交金额环比增长39.84%。

不过，在13种项目类型中，二季度仍有2种的市场活跃度较有所提升，即仓储物流及保障性租赁住房，其二季度日均成交金额分别为4238万元和1.23亿元，环比分别增长387.40%和19.04%。

同期，市场活性降幅比较明显的项目类型主要是风力发电、水利设施及港口仓储物流等，日均成交金额环比分别下降38.53%、35.97%及33.69%。

分红方面，截至5月23日，至少有55只REITs实施过一次以上分红，其中，华夏中国交建REIT累计分红12次，中金普洛斯REIT及华夏越秀高速REIT皆是11次。

从项目类型上看，累计分红排在前三位的依次是收费公路、新能源及产业园区，分别为113.68亿元、24.35亿元及23.02亿元。

就单个产品的股息率（TTM）而言，排在前三的依次是浙商沪杭甬REIT、工银河北高速REIT及中信建投明阳智能新能源REIT，分别为17.36%、13.99%和11.66%。

但从数据上看，股息率与市场表现并非正相关。截至5月23日，上述3只产品2025年以来涨幅分别为9.12%、7.52%及16.10%，在同类产品中表现并不突出。同期涨幅排在前三的华夏大悦城商业REIT、华安百联消费REIT及嘉实物美消费REIT的股息率分别为1.98%、2.65%及3.71%。

最后需要特别指出的是，在注意到REITs跑出亮眼超额收益的同时，投资者对其投资风险也不得不防。国盛证券5月初发布的一份研报称，尽管看好2025年低利率环境及宏观面不断修复下REITs的投资机会，但是，“介于REITs已走过2024年的估值修复，择时或是当前二级投资的关键”。

本文刊于05月31日出版的《证券市场周刊》