手握900亿现金，万科，厚积薄发！

“账上900亿资金，却还不上200亿负债，万科到底是有钱还是没钱？”

4月30日，万科发布了2025年第一季度的财报。

报表显示，万科在2025年前三个月共实现营收379.95亿元，同比下滑38.31%；亏损金额共计62.46亿元，同比下滑1625.63%。

不得不说，在让人失望这方面，万科从没让人失望过。

过去七年多的时间，万科经历了成长动力不足到大幅下滑的“过山车”式变化。

2018年至2025年第一季度，万科的营收增速从正增长23%变为了负增长38%，净利润增速从正增长20%变为了负增长1625.63%。

房地产作为高杠杆行业，对资金的需求远超其他行业，既然万科在收入端获得的资金少了，就只能通过借债来延续经营。

截至2024年末，万科的负债总额高达9474.05亿元，资产负债率为73%。

不过，在公司近1万亿的债务中，短期借款仅有159.73亿元，万科账上的881.63亿货币资金可以将其全部覆盖。

按理说，万科短期内的偿债压力应该很小才对，可万科却在2024年的投资者交流会上公开宣布，公司遇到了阶段性经营困难。

困难从何而来？

Part 01

钱在子公司，债在母公司

困难，从房地产公司普遍的商业模式而来。

房地产商的项目开发大多是由地方项目公司进行，收到的预付款全部放到合同负债中，形成账上现金出现在合并资产负债表上。

但是为了避免风险，各地会有保交楼要求，所以这部分资金是限制使用的。

万科真实的货币资金，应该看母公司的资产负债表。

可以看到，2024年万科合并资产负债表上的钱确实不少，有882亿，但归属于母公司的货币资金仅有9亿，只占合并货币资金的1%。

而万科2024年的短期债务就有159.73亿元，就算这9亿货币资金全拿出来了，也不够偿还短期借款的。

更不用说，压倒万科的还不止这些借款。

一方面，难以收回的应收账款。

万科的经营模式是由地方公司开发项目，由母公司拨款。其中部分拨款是以其他应收款的方式，借给子公司和联营企业。

2024年，万科的其他应收高达4230.76亿元，占公司总营收的123.28%，是影响万科流动性非常重要的一环。

近几年，在地方保交楼要求下，子公司资金流动受限，越来越难偿还欠母公司的应收账款，导致万科出现了一些资金缺口。

另一方面，越欠越多的有息负债。

2021年之后，万科连续三年出现了货币资金无法覆盖即将到期有息负债的问题。

特别是2024年，公司一年内到期有息负债高达1257亿元，较2023年同比大增171%。而同期，归属万科的货币资金只有9亿，只够偿还0.7%的有息负债。

说白了万科现在的情况就是，负债越来越多，但公司没钱还了。

曾经的“三好学生”怎么就这样了？这样的情况会持续多久，还能反转吗？

Part 02

深铁如何拯救万科

其实之前，万科这种母公司借贷，再拨款给项目子公司买地开发销售，收到的预收款和销售现金流返回母公司归还借款的模式，是可以形成资金闭环的。

但自从房地产“寒冬”之后，循环被打破了，导致项目子公司返还给母公司的资金大幅减少，万科还不上借款，只能“借新还旧”、“以贷养贷”。

不过，今年万科可能会迎来一些转机。

2025年1月17日，深铁出手更换了万科管理层，先是接手了红树湾等项目，注入了13.5亿资金，后来又直接给了115亿的关联借款。

这一百多亿资金支持究竟是“杯水车薪”还是“救命稻草”？

从深铁方面来看，2024年深铁集团共计亏损334.61亿元，债务金额高达3144.67亿元，情况也不容乐观，应该没办法给万科太多资金支持。

从万科方面来看，2023年及2024年万科的筹资现金流净额分别为-368.13亿、-276.73亿，经营现金流净额仅有40亿左右。很明显，公司现在还处在资金不断流出状态。

短期内，万科的流动性危机大概率很难解除。

但凭借深铁的战略支持，在债务偿还问题上，公司或许能找到新的方案，比如增加信用等级获得更多银行借款等。

房地产作为高杠杆、重资产行业，只要能借得到钱，就能持续循环资金链。所以整体来看，万科还没有到“最难的时候”，随着房地产周期的回暖和深铁的加入，万科2025年或许能稍稍缓解一些资金压力。

Part 03

结语

深铁的出手，无论是项目承接还是百亿借款，无疑是雪中送炭，为万科争取了宝贵的喘息时间。

然而，万科的根本出路，还是在于重塑其断裂的“资金闭环”：

一方面需借助行业整体回暖带动销售回款，缓解子公司资金压力并提升向母公司的输血能力；另一方面，必须通过资产处置、信用提升、债务重组等多渠道开源节流，改善母公司现金流。

万科能否凭借深铁援手与自身调整，熬过这场流动性寒冬，并在行业复苏中重获新生，2025年将是关键考验。