开发商暴雷后，赣州这个小区业主发长文，控诉物业！

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恒大江湾是恒大集团在赣州南康区开发的楼盘, 2021年8月，受恒大集团资金链断裂“暴雷”影响，恒大江湾出现停工、逾期交付，甚至烂尾等重大风险。 政府迅速成立恒大项目处置工作专班，推动项目保交楼。 该小区第一批于2022年9月30日交付，第二批于2023年12月30日交付，小区共2575户，已入住约1200户。

近日，有该小区业主在问政赣州平台发长文，控诉物业存在种种问题，对此官方也给出了回复，一起来看看：

业主发长文反映物业存在的问题

以下原文：

恒大江湾金碧物业现存问题的汇总

1.物业费违约与催收

约800户业主购房时获赠物业费减免劵，物业单方面不认可或单方面将优惠改为“交9免3”涉嫌违反合同约定。

对欠缴物业费的业主实施催收手段（如短信威胁、上门骚扰），侵害业主的合法权益。

2.管理混乱激化矛盾，强制收费

物业以“未交物业费”为由，阻拦业主进入小区安装隐形防盗网，涉嫌捆绑收费，侵犯业主正当权益。

未交付地下车库违规设卡，以“欠缴物业费”为由，登记车辆被限制出入车库，引发警情多余次。

3.违规使用物业管理用房

疑似挪用小区物业管理用房开设麻将娱乐场所、员工宿舍等，存在改变房屋用途及扰民隐患。

4.公共区域维护缺失

园区地面道路遍布水坑、泥坑，砖面破损。绿化区域树木草坪枯死后长期未补种。

基础设施严重失修，如室外泳池长期破损严重不及时修缮，架空层配套设施不完善，卫生环境差。

虫蚁消杀工作严重不足，蚊虫蚁鼠滋生，威胁居民健康及破坏环境卫生。

5.地下车库环境恶劣

地下车库长期灰尘弥漫，地面开裂、漏水，照明缺失，设施不完善。

6.电动车配套设施拖延落实安装

承诺建设的电动车雨棚长期未落实，雨季存在安全隐患及使用不便。

7.公共收益不透明

小区广告、停车费等公共收益收支长期未公示，违反《物业管理条例》第四十一条规定。

8.房屋及设备维护失责

房屋质保期内墙体开裂、渗水其他等问题未及时整改处理解决，推诿开发商。

9.物业管理缺失、不到位

楼栋楼梯间消防通道堵塞不制止、不处理。

物业人员工作巡查记录存在多日空白突击多日补签的恶性违规行为。

10.公共设施严重缺失

园区路灯亮化不足，特别是21-23栋道路间夜间照明昏暗，居民出行存在安全风险。

东门出入口设计简陋，缺乏门楼和明显文字标识，要求提升门面形象并加装安防设施。

因物业服务严重不达标，环境脏乱差，设施失修等房价下跌，业主集体要求降低物业费或按质论价。

政府“保交楼”行动曾让我们倍感温暖，但入住后却陷入多重困境，鉴于本小区尚未成立业主委员会，现恳请政府主管部门为民做主：

1.彻查以上物业违规收费，小区公共收益腐败问题，监管不力行为涉及住户生命安全隐患，请求住建局接管。

2.撤换不作为住保中心调解员，重启公正法治沟通机制。

3.指导筹备业主委员会重建工作。

官方回复

网友：

平台转来的《恒大江湾小区物业管理等问题》已收悉，现将调查核实情况回复如下：

一、调查核实情况

关于反映人提出的恒大江湾小区物业管理问题，经查，赣州恒大江湾属于保交楼项目，该小区第一批于2022年9月30日交付，第二批于2023年12月30日交付，小区共2575户，已入住约1200户。开发商为恒晟置业有限公司，前期物业为金碧物业有限公司赣州分公司，自恒大暴雷后，2022年3月由恒大专班（含区城发集团）接管。

二、处理情况

1.关于物业费减免问题：经了解，开发商在销售过程中对约800户业主开具了物业费减免券，前期物业合同中并无开发商赠送物业费的约定内容。根据《关于进一步规范物业服务收费的通知》（赣市价价字【2017】44号）第九条规定：“开发商建设单位出售物业时，承诺或者约定减免物业服务费的，由开发建设单位承担”。城发建设发展集团曾回复开发商承诺赠送物业费是前期债务。现物业服务企业已将开发商赠送物业费事宜上报恒大专班，待专班进一步研究处理。

根据《民法典》第九百四十四条：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付。”物业可通过电话、短信、当面告知等正当方式催告缴纳物业费，但若现物业公司还存在威胁、上门骚扰等程度的事实催收行为，在司法途径中，业主可提供具体佐证，供司法部门判定。

2.关于阻拦防盗网、地下车库问题：为规范建筑外立面管理，物业公司《关于封阳台等装修的要求告知》第四点：“隐形网需3mm以下”，目前有关业主已安装好防盗网。该小区地下停车场还未完成竣工备案。

3.关于疑似挪用小区物业管理用房、改变用途的问题：小区物业管理用房位于23栋1-2楼，社区共同参与核实，目前属于空置状态。

4.关于小区公共区域、绿化设施等维护问题：目前，小区绿化还在开发商的质保范围，开发商回复预计在6月内将枯死树木进行更换。物业公司会定期对公共区域进行虫蚁消杀，已留存工作图片及消杀记录。

5.关于地下车库环境等问题：该小区地下停车场仍在施工，还未完成竣工备案，也未交付物业公司管理。

6.关于电动车雨棚问题：根据规划设计，2栋已建设有一个电瓶车棚。另外小区外围（2、3、4栋南面和商铺东面）设置有约800个电动二轮车充电停放位（部分带雨棚）。

7.关于小区公共收益的问题：物业公司对小区2024年公区经营收入及用途在小区18栋旁、2栋前公示栏公示，物业公司已留存相关公示材料。

8.关于房屋质量及电梯维护问题：房屋质保期内墙体开裂、渗水等问题为开发商维修责任，物业公司已登记并反馈问题给开发商。小区电梯还处于质保期，由奥的斯电梯公司质保。反映的电梯急坠为19栋电梯，监控显示，当时梯内业主按了紧急通话，业主离开轿厢后未听见物业人员的通话声音，业主已现场查看监控视频。由于反映人质疑电梯维保，若有具体事实佐证可向市监部门申请依法调查处理。

9.关于楼梯间、通道堵塞和巡查补签问题：楼梯间堆放物品为业主行为，少数具有动态反复性特点，物业公司日常定期巡查，若发现有堵塞情况，会及时通知并协助清理，并留存部分巡查照片。我中心已督促物业企业加强日常巡查，引导业主自律存放物品，及时通知并协助清理堵塞物品，并做好巡查登记台账。

10.关于路灯照明和东门设计问题:根据图纸规划设计21-23栋路灯位于大堂正前方，大堂两侧是草坪灯。据了解，东门处，开发商按规划设计施工，铁艺门将于6月内安装。

11.关于要求降低物业费问题：目前，物业费标准由前期物业合同约定。物业服务费实行市场调节价，若业主共同认为需调整物业费，在赣州市中心城区普通住宅物业服务参考性收费标准范围内，由业主、业主大会或房地产开发企业与物业服务企业，通过协商以合同的形式约定物业服务收费标准。

12.关于要求撤换调解员问题：我中心作为物业行业主管部门，未设调解员职务，实行工作人员挂点小区指导业务机制。根据《江西省物业管理条例》第5条，街办负责依法调解本辖区物业管理纠纷，协调物业管理与社区管理的关系。

13.关于要求业委会组建问题：根据《江西省业主大会和业主委员会指导规则》，居委会依法协助街办做好业委会有关工作，业委会筹备组长由街办代表担任。我中心将加强街办、居委会工作人员的业务培训，加强业务指导，协助指导属地开展业委会组建工作。

感谢您对该项工作的信任、理解和支持，如还有疑问，可直接拨打赣州市南康区住房保障安置服务中心物业服务股电话咨询了解。

赣州市南康区住房保障安置服务中心

2025年6月3日

赣州恒大江湾，位于赣州市南康区赣南大道与金赣北大道交汇处。占地近202.16亩，总建筑面积约32万㎡。

项目涵盖13栋高层住宅、6栋花园洋房、近2500㎡风情商业街以及近2600㎡多功能会所。

来源：问政赣州

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