警惕你身边的「表面」改善！

发现没，现在一说到改善，大家伙儿的第一反应就是大面积或者是高价格。

毕竟年初，我们（公众号：四海为家）也在稿件中，通过总价预算给西安的刚需、改善和高端置业圈出了大概的选择范围，能发现改善和高端置业主要还是分布在单价较高且大面积房源较多的区域。此外，意向登记那会儿，政策也通过需求划分界定了改善、刚需。

但这是真正的改善吗？

只有高价格+大面积

才是改善？

按照面积和价格变化来看，结合今年1-5月西安的推盘数据，能发现140㎡±的产品依旧是市场主流。

同时从近半年的市场供应数据来看，140㎡及以上的房源占比量也在增加，占比超过40%。

按照各区域推盘的均价，能发现总价150万-250万的成交房源占比在47%，而 250-300成交房源占比在17%，排名第二。而根据2024年西安全年数据，西安200万-400万的产品占比已经达到52%。

仅从数据来看，西安住宅市场以140㎡+和总价200万-300万的产品为主，改善化趋势更明显。

但如果这样划分改善，究竟还合理吗？

就目前市场的变化来看，现阶段买房的需求关注点不再是够不够住，而是住得好不好。这就导致了目前西安市场，即使不是大面积产品，也已经开始内卷。

例如同样的140㎡，有三室有四室，针对的购房需求也不同，一家三口还是二孩家庭亦或者三口之家，同样面积选择都不同。

同时，在得房率不断增加的情况下，曾经建面100㎡左右产品在现在实现了100㎡的实用面积，更有如花语博悦建面120㎡拥有约150㎡的实用空间，秦风雅颂建面137㎡达到208㎡的实用空间。

丨秦风雅颂建面约137㎡户型图

对于购房者来讲，这种用更低总价获得实际居住体验感更好的产品，自然是吸引了更多目光关注，同时也有更多购房者乐意为之买单。

这样的市场变化下，通过数据对比和实际市场的变化，能发现面积和总价的改善化趋势，让改善概念虽存在但界定变得模糊。

品质、功能等“软性”因素，影响着不同需求的置业判断，尤其在目前的产品升级过程中，无论是大面积高总价还是小面积正常总价，不同需求下的住宅产品也有了各自领域的“改善”变化。

改善“改”在哪里

这三点要关注

当面积和总价不再是改善的界定值，那么现阶段改善到底“改”在哪儿？

通过最近一段时间对西安市场上楼盘产品的迭代创新观察，我们（公众号：四海为家）发现有三点值得关注。

其一，空间尺寸上的变化。

如何在有限空间内实现更优的功能？如何确保更多空间的采光等等？针对这些，现阶段更多户型的创新过程中，也通过尺寸变化展现出来。

例如保利的全景舱设计，将采光和尺度感直接拉满。保利云谷和著建面约143㎡户型，在全景舱基础上实现双露台设计，约14.5米南向长面宽以及双露台让实用性upup。

丨保利云谷和著建面约143㎡户型图

保利天瑞建面约139㎡的户型，5.5米*8.35米的大尺寸也是让有限空间的功能更大化。

丨保利天瑞建面约139㎡户型图

再例如最近市场都热议度较高的花语博悦，建面约120㎡的户型，约14.3米南向开间面，保证了更多空间的采光，搭配近8米的客厅进深，实现更大面积的空间功能。

丨花语博悦建面约120㎡户型图

除了平面的开间尺寸外，四开四罄的招商西安玺，早在住宅新规之前，就用3.3米的层高进行空间尺寸的纵向改善，让舒适度拉满。

其二，空间实用性的变化。

尺寸上的进阶之外，这几年X空间的兴起也是打破了常规家庭的固定场景，让灵活多变的空间成为更多房企设计的选择。

目前来看，西安诸多在售、待售项目都在自己的户型设计中或多或少的规划X空间，而除此之外，也有更多空间实用性的规划设计出现。

例如，花语博悦建面约139㎡的「逗号空间」。不仅可以直接改成次卧+空间套房，也可以专门做一个入户储藏空间，针对不同家庭需求实现百变效果。

丨花语博悦建面约139㎡户型图

又例如，高新璞悦建面约143㎡的三卫设计。对同长辈一起生活的家庭，可以实现双套房，给家人提供更私密的空间，同时也是空间实用性和品质的提升。

丨建面约143㎡方厅户型图

其三，生活体验感上的创新升级。

空间尺寸和实用性之外，生活体验感的升级是户型+社区共同打造的。当然针对生活体验感上的创新升级，最近几个大热项目就是很好的例子。

金茂璞逸东方和曲江金茂府，针对生活场景的服务升级，相信已经去看过或是金茂业主们，都不必多说。当然两个项目除了科技升级，将科技系统运用到会所之外，这里想重点说一下金茂璞逸东方的景观园林。

丨金茂璞逸东方景观实景图

通常很多人觉得景观园林，无非是花花草草，但金茂璞系给到的景观园林体验确实是升级了。目前在璞逸东方呈现出的“小秦岭”景观，确实是走进就有不同的体验。

金茂之外，招商西安玺、招商揽阅书华、招商梧桐书院和龙湖江宸府等项目都使用的主卧270°转角飘窗，直接让生活体验从清晨睁眼看到窗外美景的那一刻开始。

丨招商西安玺建面约226㎡户型图

园林景观会所的升级、室内的舒适体验升级等，或许不如空间尺寸这么直观，需要真正去感受。

但整体来看，相较于用总价和面积判断改善，对于功能需求的精细化捕捉、对于未来生活的前置化呈现等，才是目前不同需求下关注的真正改善。

一定程度来讲，无论是刚性需求购房还是置换需求购房等，都是在原本的生活基础上寻找改善的细节，或是面积或是生活方式。

因此，对于当下的购房者来讲，千万别被面积或价格这类的「表面」改善迷惑。那么你心中对于住宅的“改善”需求，是什么呢？文末留言，一起聊聊吧~