继承纠纷中，农村房屋借名翻建行为如何定性？房地产律师答疑

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兄弟姐妹因母亲遗留的房产对簿公堂，一方主张法定继承，另一方坚称房产早已归自己所有。农村房屋的继承与赠与，究竟该遵循怎样的法律规则？一起看似普通的继承纠纷，背后却暗藏复杂的法律逻辑。

案情梳理

（一）人物关系与房产背景

人物关系：林芳、林婷、林浩系姐弟关系，林浩是弟弟，林芳是大姐，林婷是二姐 。林悦是林浩已故哥哥林勇的女儿。林芳、林婷、林浩、林勇均为被继承人吴秀子女。吴秀的配偶早年离世，其母亲也先于她去世。

房产情况：本案争议的房产是位于北京市房山区良乡西北关村 M号（简称M号院）院内的一号房屋，为建成于 2018 年的五间北房 。吴秀生前是西北关本村村民，林浩户籍在M号院内 3 号，也是本村村民，而林芳户籍在良乡太平庄东里，属于非农业户籍 。

（二）双方争议焦点

原告主张（林浩）：请求判令自己继承母亲吴秀遗留的一号房屋的相应份额，并要求被告承担案件受理费 。林浩认为，自己作为吴秀的子女，依法享有对该房产的继承权，与三位被告因房产继承产生纠纷，故向法院提起诉讼。

被告抗辩（林芳）：明确不同意林浩的诉讼请求。林芳称，吴秀和林浩在建房过程中既未出钱也未出力，吴秀的工资一直由其自行保管 。目前一号房屋由自己管理，且 2013 年经分家析产调解协议，M号院的五间北房归吴秀所有；2017 年，自己又通过法院调解，让吴秀将这五间北房赠与自己；2018 年，自己以吴秀的名义对北房进行翻建，建房花费四十多万，后续的装修、管理等也都是自己负责，因此一号房屋属于自己的个人财产，并非吴秀的遗产。

其他被告情况：被告林婷、林悦未到庭，也未提交书面答辩意见 。

（三）关键事实与证据

家庭关系与房产历史证据：通过户籍信息、死亡证明等材料，明确吴秀的亲属关系及死亡时间，以及家庭成员的户籍情况 。同时，2013 年民事调解书显示，经法院调解，M号院的五间北房归吴秀所有，其他房屋分别归其他家庭成员 ；2017 年民事调解书表明，吴秀将五间北房赠与林芳 。

房屋翻建证据：相关材料及林芳陈述证明，2018 年 8 - 9 月，M号院内原有的五间北房被拆除翻建，虽是以吴秀的名义向村委会申请，但实际是林芳主导并出资。

另案诉讼证据：2023 年案件中，林浩提交的起诉状显示，他曾起诉林芳，认为林芳翻建房屋时侵占破坏了自己的财产和土地。

案件分析

（一）房屋所有权的转移认定

根据《中华人民共和国物权法》第二十八条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。2017 年的法院调解书生效后，吴秀所有的原五间北房（旧房）所有权已通过赠与转移给林芳，林芳取得该房屋的处分权，吴秀不再拥有对原北房五间的所有权和处分权，且该赠与不可撤回。

（二）新建房屋是否属于遗产的判定

一号房屋是在原北房五间被拆除后新建的，吴秀已失去对原北房的权利，自然无权拆除已属于林芳的旧房，也无权对新建房屋主张所有权 。所以，2018 年新建的一号房屋不属于吴秀的遗产 。林浩在另案起诉状中也提及林芳翻盖房屋的行为，说明他知晓这一情况 。

（三）翻建房屋的合法性问题

虽然林芳对原北房五间拥有所有权，但基于土地管理法规，只有本村集体经济组织成员可取得本村宅基地使用权 。林芳作为外村非农业户口人员，在原北房五间旧房被拆除后，对该宅基地不再有合法的使用建设资格。她借用吴秀名义向村委会申报建房属于虚假申报，这一问题林浩可通过行政管理程序向农村土地管理部门反映，由相关部门对林芳的行为进行行政处理，并对一号房屋依法处置 。

裁判结果

法院依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国物权法》第二十八条、第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法实施条例》第三十三、第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条之规定，判决驳回原告林浩的诉讼请求。

案件启示

（一）重视房产权利变更的法律程序

在房产赠与、继承等过程中，务必遵循法律规定的程序。尤其是农村房屋，虽然没有像城市房屋那样严格的过户登记管理，但法院的生效法律文书同样会产生物权变动的效力。涉及房产处置，最好通过合法有效的法律文书来明确权利归属，避免后续纠纷 。

（二）宅基地使用需符合规定

宅基地使用权与集体经济组织成员身份紧密相关，非本村集体经济组织成员在宅基地使用和房屋建设上存在诸多限制 。进行房屋翻建、新建等行为时，一定要确保自身符合相关规定，否则可能面临房屋合法性争议。

（三）保留证据维护权益

在家庭财产纠纷中，证据至关重要。无论是建房出资、赠与协议，还是其他相关事实，都应尽量保留书面证据、证人证言等 。一旦发生纠纷，充分的证据能有力支撑自己的主张，更好地维护合法权益。

（四）分清民事与行政处理边界

当遇到类似房产纠纷时，要清楚哪些问题属于民事诉讼范畴，哪些需要通过行政程序解决 。如本案中房屋是否属于遗产、能否继承是民事问题，而房屋翻建的合法性则可通过行政管理程序处理。明确不同途径，才能更高效地解决纠纷 。

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（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）