核心城市一手房市场持续修复，新规产品全面站上“C位”

作为楼市的非传统旺季，端午假期的楼市整体表现平平。58安居客研究院提供的数据显示，假期内，30大中城市新建商品房成交面积合计26.6万平方米，同比有所下降。不过，一二线楼市总体表现良好，同比去年端午，一线城市成交面积增长4.5%，二线城市成交面积增长3.3%。

事实上，不只是端午假期，整个5月，核心城市成交都保持着修复态势，各大开发商以折扣返佣、新规产品等方式，多措并举吸引购房者，叠加各项楼市支持政策的快速落地，市场热度延续整月。机构数据显示，5月，深圳楼市成交同环比上涨、广州新房成交面积创新高、上海迎来“红五月”……

中指院指出，5月重点城市新房整体销售环比增长，核心城市“新规”项目开盘基本可以实现较好去化，但郊区老项目及低能级城市项目仍普遍面临压力，是否有优质新盘入市已成为影响短期城市销售和房企销售的重要因素。

楼市继续修复

端午假期首日，位于上海市奉贤区的龙湖御湖境项目城市展厅就迎来超500人到访。该项目负责人表示，三天假期共收获了超2000组来访客户，还出现了临时加座的忙碌景象，“展厅做小了”。

有现场购房者是从去年就关注板块内新项目，但未能买到心仪房源，在得知奉贤御湖境项目即将入市后，便第一时间赶来了解情况。

这一位于郊区项目的人气是当前上海楼市的一个缩影。据上海中原地产数据，今年端午假期（5.31-6.2），上海新房成交面积共4.61平方米，同比增加87.40%。该机构指出，假期内成交面积排名靠前的项目除了静安区的高端楼盘外，也有位于松江新城的郊外新盘，说明郊区项目的销售状况也在好转中。

深圳亦有热点项目备受关注。据深圳乐有家研究中心披露，假期内，南山区的新规盘中海·云启源境、龙华区的中建鹏宸云筑进入冻资认购阶段，现场人气颇旺。

不只是端午假期，整个5月，各大开发商都铆足了劲大力推盘，通过折扣降价、返佣送家电、产品升级等多种手段，吸引购房者；与此同时，5月央行出台一揽子稳楼市金融支持政策，降准降息等提振市场信心，促使市场热度延续整月。

机构统计数据显示，5月份，深圳一二手住宅网签总量7849套，环比4月有所下降，同比则保持增长，涨幅超20%，其中一手住宅网签3162套，同比增长25.6%；二手住宅网签4687套，同比增长18.3%。不过，各项目间分化亦颇为显著，多个核心区优质项目去化率超80%，而非核心区项目去化率普遍低于50%。

广州“五一”前多个纯新项目集中开盘入市，叠加“五一”期间项目营销力度加大，新开盘项目去化效果普遍较好，整体带动市场成交回升。5月，广州新房成交面积达到70.83万平方米，创下今年以来的最高月度纪录。

北京市场伴随着核心区多个改善楼盘的入市，热度表现尚佳，整体去化率在50%左右，月内新建商品住宅销售面积环比基本持平，同比增长22.2%。

富有韧性的上海市场则实现了“红五月”，月内有40个项目入市，供应环比增加49.2%，同比增加30.2%。新增供应快速恢复，推动楼市成交放量，成交面积超60万平方米，同比增加23.7%。

其中有约9个楼盘实现“日光”，既有内环内的徐汇滨江绿城潮鸣东方、静安曹家渡康定壹拾玖、黄浦上海壹号院，也包括内中环间的多个项目，或受益于规划红利，或产品设计、价格优势，推动市场整体呈回稳向好态势。

在热点二线城市，杭州房企推盘积极性提升，核心区凭借优质配套及产品力吸引高净值客群，如三塘、江湾新城等项目触发社保摇号，最低中签率仅10.3%，有房户社保门槛最高达208个月；在成都，新入市的新规产品去化率可达100%，但对整体市场成交带动有限，5月成都新建商品住宅销售面积同环比分别下降18.3%、15.1%。

“好房子”唱主角

细看当前市场上各大热销项目，多为新规下的新产品。在国民基本居住需求得到满足的当下，住得好、住得舒适成为购房者的核心诉求，能够提供“好房子”的项目也就逐渐占据市场主导地位，备受青睐。

在深圳，5月下旬的一个周末，记者走访了位于龙华区的金光华禾玺御府项目。据现场销售介绍，该项目是片区内首个新规项目，通过飘窗面积扩大、阳台进深加大、赠送设备平台等多种方式，使得房子使用率明显提升。此外，叠加项目折扣、一年物业费赠送等优惠，记者在洽谈区停留的半小时内，接连有三四组客户砸金蛋，参与新房认购。

深圳乐有家研究中心表示，金光华项目推出的新规产品中75平方米的三房产品折后总价约286万起，性价比较高，开盘首日售出291套，去化率约4成，在当前市场下属于不错的成绩。“好产品+好价格”成为新房项目热销的重点特征之一。

在苏州市场，四代宅、低密洋房等产品的成交表现也明显优于普通楼盘，成为低迷市场中的点点星光。克而瑞统计显示，截至5月25日，苏州成交金额前十的楼盘中，有6个项目属于前述类型，位于榜首的华发四季听澜是低密产品，第二名的蠡堂森屿则是四代宅。记者了解到，由旭辉建管代建的蠡堂森屿是苏州“好房子”实践的试点项目，4月底首开即获得超6亿的销售额。

在上海，高端改善型产品仍是市场成交主力。上海中原地产数据显示，5月上海新房成交面积TOP10中，均价10万+的楼盘数量达到6个，且前五均是改善类产品。如排名第一的徐汇滨江的绿城潮鸣东方，成交3.2万平方米，网签均价超19万元/平方米；紧随其后的新杨思的地王项目翡云悦府网签均价也在10万元/平方米以上。

尽管目前上海尚无正式的四代宅产品，但“新物种”也开始出现在市场上，例如位于北上海的招商序、江湾金茂府、金茂棠前，通过“多阳台”、“高附赠飘窗”等策略将项目的实得率推高至80%以上，部分户型甚至达到了90%左右。新产品赚足了市场眼球，招商序样板间开放首日获超千人预约。

销售成绩也说明了市场对新产品的期待。据亿翰智库数据，招商序和江湾金茂府认购率双双破120%，5月下旬开盘去化超9成；金茂棠前则以144%的认购率首开即罄。

正是受到这些优质改善项目入市的带动，部分核心城市的新房价格在5月份出现结构性上涨。

根据中国房地产指数系统百城价格指数，5月，一线城市新房价格环比上涨0.90%，其中上海受绿城·潮鸣东方等改善项目入市的带动，新房价格环比上涨1.47%，成为百城中涨幅最大的城市。同期，广州、无锡、南通等城市环比亦有1.25%、0.77%、0.38%的涨幅。

中指院指出，在当前的行情下，是否有优质新盘入市已成为影响短期城市销售和房企销售的重要因素。随着年中销售节点的来临，房企推盘节奏及促销力度有望加大，叠加“好房子”产品入市，核心城市新房销售或得到一定支撑，但各城市之间、新老项目之间分化行情仍将延续。