REITs再破局：存量资产盘活从融资工具到生态重构

21世纪经济报道记者唐韶葵 上海报道

公募REITs近期呈现发行加速迹象。

5月30日，据证监会网站披露，国泰君安临港创新产业园REIT扩募项目正式获批；此外，中金中国绿发商业REIT、中银中外运仓储物流REIT获证监会准予注册批复。

国泰君安临港创新产业园REIT是上海市属国企首单获批的公募REITs扩募项目，也是公募REITs市场第6单获批的扩募项目。据了解，目前还有5单公募REITs扩募项目在申报审核过程中。

据统计，截至2025年5月底，国内基础设施公募REITs市场呈现规模扩容与结构优化并行的显著特征，发行数量与扩募进程均进入加速通道。

此前的5月21日，华泰苏州恒泰租赁住房REIT在上交所挂牌交易。日前，戴德梁行大中华区首席执行官赵锦权接受21世纪经济报道记者专访，就公募REITs当前发展态势及对产业链的影响做出了分析。

其认为，随着公募REITs扩募成为市场提质扩容的重要抓手，公募REITs市场“首发+扩募”双轮驱动的市场格局正在逐步深化，并助推存量资产运营产业链的重塑与变革。比如，江苏省首单租赁住房REITs项目的落地，标志着“产城人”融合发展进入新阶段，这体现出存量资产作为融资工具起到推动生态重构的作用。尤其是在长三角地区，由于商业存量资产的价值逐步被挖掘与重新评估，存量资产资本化活跃度也获得提升。

重塑产业链

赵锦权指出，基础设施公募REITs的加速，对于产业链的重塑效果正在显现：

首先，以商业资产作为底层资产的创新型资产证券化产品，逐渐推动不动产"投融管退"闭环，引导资金流向优质资产，降低融资成本，从而倒逼运营提效，优化资源配置。比如，此次获得批复的中金中国绿发商业REIT，首次发行拟投资的基础设施资产为位于山东省济南市市中区的领秀城贵和购物中心，合计建筑面积为20.09万平方米。

其次，公募REITs可以为基建项目引入增量资金，推动交通、能源等领域建设，带动建筑工程等细分行业发展。

在公募REITs发行过程中，基金管理、证券承销等金融环节，可以为机构创造新业务增长点，推动金融产品创新。

与此同时，存量资产也从"开发逻辑"转向"资管逻辑"。赵锦权表示，不少案例体现了资产运营的创新，比如，上海静安嘉里中心非零售业态占比35%，租金涨18%；深圳万象天地活化工业遗产，引入科技企业，数字化管理成标配，商家入驻率达92%。

基础设施公募REITs发行加速，离不开政策端的助力加持。3月16日，中办、国办印发《提振消费专项行动方案》（简称“《方案》”），提及支持符合条件的消费、文旅等领域项目发行公募 REITs，同时政策呼吁并鼓励险资等长期资金加速入市，增强公募 REITs 市场稳定性。

赵锦权指出，《方案》推动了国内12城消费REITs的试点，比如，成都春熙路募资25亿元改造后客流增40%、租金涨25%；杭州湖滨步行街夜间经济已突破300亿元。珠海“政府引导+市场化”收储基金转保障房，租金能做到低于市场30%的水平；华发集团与中国信达设200亿元基金改造工业区，资产增值率达到58%。

赵锦权指出，随着公募REITs带动基金管理、证券承销等环节创新，既为北京、上海、成都等城市的商业存量资产创造新业务增长点，也为社会资本进入商业设施推动产业升级。比如，沉浸式场景有助于激发消费潜力。

赵锦权进一步举例，珠海收储基金与华发信达合作模式，为存量盘活提供样本：前者稳市场、惠民生，后者产融结合提升资管效率。行业转向多元业态融合、精细化管理及资产证券化。老旧厂房转型创意产业园、购物中心升级体验综合体等实践越来越多，持续提升不动产附加值。

制度创新是关键

赵锦权指出，基础设施公募REITs加速，有两个背景值得关注。首先，商业地产开始迈入存量时代。其次，传统模式下开发商依赖的“借钱、拿地、卖房” 能力重心发生转移，中国不动产行业正在经历一场“价值升维”。

其认为，在投资发展阶段，政策正在重塑游戏规则，开发投资从“粗放扩张”转向“精准运营”，存量资产的价值提升以及产业资源导入或成为关键。比如城中村改造，实质是通过“货币化安置+产业导入”重新定义土地价值，因此不能只看土地成本，得算清政策账、产业账、资金账 。

戴德梁行估价部此前曾提出“全生命周期的资产管理”，这意味着从投资研判，到精细化运营以实现资产增值，再到资本退出，才能实现存量资产盘活价值。

那么，如何通过资本化路径实现存量资产盘活？赵锦权指出，存量资产的运营已不是新话题，通过资本化实现资产重新估值的过程中，金融制度的创新可以让存量资产“持有-运营-退出”形成良性循环，尤其对商业类存量资产价值变现，能够形成投资闭环。

一个事实是，国内城市为了吸引科技创新企业入驻，都高度重视政策支持与制度创新，将其作为推动发展的重要保障。比如，上海出台了一系列鼓励科技创新和产业发展的政策，设立科技创新专项资金，对高新技术企业给予税收优惠和财政补贴，为企业创新提供了有力的资金支持。

赵锦权对记者简单阐述了当前各城在制度创新上的一些进展：上海在科研管理体制、人才评价机制等方面进行创新，赋予科研人员更大的自主权，激发了科研人员的创新积极性。深圳则通过制定产业政策，引导企业加大研发投入，鼓励企业开展技术创新和产品创新。深圳还建立了知识产权保护制度，加强对知识产权的保护，为企业创新成果提供法律保障。杭州将数字经济作为“一号工程”，出台了一系列长期稳定的扶持政策，从资金支持、税收优惠、人才培养等方面为数字经济企业提供全方位的支持。

以上海“模速空间”大模型创新生态社区为例，自2023年9月揭牌后，已建成近6万平方米高品质产业载体，吸引100余家人工智能企业入驻，辐射带动徐汇区聚集近400家大模型企业。此类专业载体通过“拎包入住”模式满足企业对研发、测试、展示等复合功能需求，直接推动商办物业租金溢价空间提升15%～20%。

赵锦权总结道，通过运营提升资产估值，使其顺利实现资本化已是存量资产运营趋势，“合理的退出时机、退出方式及最终的价值实现都有赖于专业团队、数字化技术，以及在可持续发展方面的努力。”