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静安玺樾

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卖得很艰难！上海内环内一新盘，深陷泥潭！！上海新房一直处于一种严重分化的状态，内环内要靠抢，外环外没人问！

静安玺樾

而今，内环内的某些新房，也处在无人问津的状态，开盘一年时间，卖得及其艰难，他就是位于内环的豪宅

冬哥团队查询网上房地产网签数据显示：

项目自去年5月开盘至今一年时间，一共网签去化量只有：

209套（注：网签数据一般滞后于成交，最终以开发商公示为准）

以上截图时间为2025年5月25日

甚至项目二期开盘到现在，有的楼栋，至今一套网签数据都没有，是个“零”！

而查询二期全部网签数据，整体算下来，一共网签了44套房源！

以上截图时间为2025年5月25日

再回顾一下项目二期开盘的数据：

推盘套数：220套

认购人数：51组

认购率：23%

要知道，项目一期还有57%的认购率（推盘套数307套，认购人数175组），二期的数据，只能说太难看了！

如果算上项目一期开盘（2024年5月12日）推盘的307套房源，该盘一年时间，整盘去化率接近4成，连一半货量都没卖完！

试问，这样的去化数据，在上海内环新房市场中，算理想吗？

为何该盘成为了内环很严重的滞销盘，我们总结如下：

1）临近高架。该盘西侧紧邻上海南北高架，这是静安玺樾的致命硬伤，噪音影响不可避免，特别是距离300米以上对中高楼层造成的影响非常大。

同时还要面临高架上行驶的汽车尾气和灰尘的影响，所以购买临近高架的楼栋，根本无法长时间开窗通风。

2）进入二手市场会很难卖。如今楼市市场下行压力依旧很大，如果该盘进入二手市场，高架房的缺点会被买家无限放大。即便有成交，或也要低于小区其他竞品，这不可避免。

3）城市面貌破旧。项目南北两侧都被老破小环绕，该盘正好位于老破小中间位置，整个界面非常一般，给人的第一感官较差。

4）供应关系。目前新静安供应量最大的区域就是该盘所在的西藏北路板块，在价格基本趋同的当下，该盘优势就不明显了。

5）户型产品一般。98、100平户型产品只做到了2房，该盘103平以上的房型又都是3房，很显然小户型比较鸡肋，没有实用性；而且小户型是中间套带连廊，私密性不佳，缺点非常明显。

另外，103平的边套户型紧邻南北高架，噪音、尾气、粉尘都无可避免，同时项目也只有客厅和主卧朝南，其他房间都是朝西、朝北，采光等方面也不慎理想。

6）社区品质。同板块内还有万科中興傲舍，社区文艺且高端，而该盘相比竞品，似乎没有多大优势。

缺点很明显且有硬伤的楼盘，卖不动也在情理之中，毕竟有这样的预算，选择余地很大，所以购买该盘，或许真的不是明智之选。

静安玺樾

占位中兴路板块 1/3/4/8四轨交

约10万方内环内罕见纯粹社区

高得房率+高标奢装

奢装地库+海派园林+万科物业

建面约94-106㎡2-3房超低能耗住宅

均价约12.6w/㎡

交通方面，项目周边有内环高架+南北高架双主干道，1公里范围内坐拥1/3/4/8号线四轨与五个站点，无需转乘两站可直达人民广场，还可直达四川北路、苏河湾、大宁等商圈，迅捷便利。

商业方面，项目3公里范围内涵盖静安大悦城、苏河湾万象天地、虹口凯德龙之梦、大宁久光、大宁国际等诸多商业体，能满足一站式购物需求。

大悦城、苏河湾万象天地 实景图

医疗方面，项目直线距三甲医院上海市中医医院约800米，周边还有闸北区中心医院、上海市第十人民医院等，为居者保驾护航。

实景图

静安玺樾所处的中兴城，正处于“新旧更替”的黄金发展期，将打造为充满魅力的人文之城，高端住宅、国际商务、精品休闲、时尚品牌等将逐一呈现，处处都是蓬勃生机！

中兴城街区商业 实景图

项目所在的静安中兴城，新房价格也在逐步攀升：此前入市的中兴路一号西区，入市均价达13.75万元/㎡，刷新了中兴城的新房单价记录；土拍方面，风貌别墅房地联动价达18万元/㎡……

看未来，随着土拍出让细则的更改，高层建筑中小套型面积不大于100㎡变成了不大于120㎡。未来迈入市中心的总价门槛也将相应变高。

反观地段优渥的静安玺樾，入市均价12.6万元/㎡，是约一千万级迈入内环核心的上佳机会，未来将爆发巨大的潜力！「静安玺樾」开发商为上海静安城市更新投资发展有限公司，是静安区属国有企业——上海北方集团旗下的全资子公司。上海北方集团，业务包括房地产开发、物业管理等，拥有二十几年的房地产开发经验。

据不完全统计，上海北方集团参与了整个静安区约90%的城市更新项目，开发经验非常丰富，值得信赖！

整个社区采用人车分流的设计，在确保出入安全性的同时，最大效果的提升居住舒适性和便捷性！

二批次位置如下图：

效果图，仅供参考

小区整体打造上，项目的景观由业界知名的奥雅设计操刀，打造一个精致海派的花园空间，敬呈翡色生活的花园礼物。

新海派风格的外立面，结合三段式经典格局（石材、真石漆、铝板），让整个建筑立面透出典雅精致的品质感。

效果图，仅供参考

“四轴、三园、五区、一所” 四大功能空间。

四大轴线：三个入口轴线和中心水轴。全区花园式入户体验，入户门楼结合花坛景墙和别致的地坪铺装，为业主提供尊享、温馨的归家体验。

效果图，仅供参考

三大花园空间：位于中心区的中心港湾花园和水溪花园，西侧入口的归家轴线花园。营造丰富的花园式生活休闲场景。

五大运动活力系统：热身区、定制主题儿童活动区、老年健身区、活力健身区和休憩缓冲区，并由400M跑道串联。

效果图，仅供参考

泛会所：位于5#架空层，给业主和孩子提供阅读空间和社交空间。

效果图，仅供参考

同时，项目还是超低能耗住宅。与传统住宅相比，超低能耗住宅有很明显的优势。气密性更好，隔音效果更佳，全屋保温及气密系统更高效，还能节约能耗。

二批次最新户型图

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