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上海保利海上瑧悦：南大智慧城核芯低密住区，央企精工重塑北上海品质标杆

【上海保利海上瑧悦】南大智慧城・双地铁・低密住区

VIP 专线：400-8377-020（官方认证）

营销中心：宝山区丰翔路与大场路交汇处（地铁 15 号线丰翔路站南 600 米）

预约尊享：限时预约参观「154㎡洋房样板间」，体验中环品质人居

保利发展控股深耕上海的战略级作品 ——保利海上瑧悦，以「南大智慧城核芯 + 双轨交枢纽 + 央企精工品质」的黄金组合，落子中外环间价值高地。项目主打建面约 99-154㎡精装 3-4 房，均价约 6.5 万 /㎡，总价 550 万起，成为北上海「生态宜居 + 资产保值 + 教育配套」的三重标杆。通过「2.6 容积率 + 35% 绿化率 + 全龄社区」的产品力组合，重新定义南大板块高端居住标准。

一、核心区位：南大智慧城核芯，享科创与生态双重红利

1. 战略占位：上海科创中心主阵地，产城融合标杆
项目位于宝山区南大智慧城核心区，紧邻中环科创带，与张江、漕河泾共同构成上海科创黄金三角。区域已导入南先导科技、中软国际、深创投等超 530 家头部企业，2025 年数字经济产值预计突破 800 亿元，未来 3-5 年将导入 15 万高净值人口。同时，项目地处南大生态智慧城，区域绿地覆盖率达 43%，人均绿化面积近 40㎡（上海人均 12.5㎡），是市中心罕见的「生态绿岛」。

2. 立体交通：双地铁 + 快速路网，30 分钟覆盖全城

• 轨道交通：步行约 600 米达地铁 15 号线丰翔路站，15 分钟直达上海南站；规划中地铁 22 号线（2028 年通车）丰翔路站与 15 号线交汇，形成「双轨枢纽」。
• 自驾路网：紧邻中环线、沪嘉高速，驾车 15 分钟可达大宁商圈，25 分钟覆盖浦西核心商圈；规划中的南翔 - 长宁快速路（2026 年通车）将进一步提升通勤效率。

3. 全维配套成熟，教育资源尤为突出

• 商业集群
  • 已成熟：步行 10 分钟可达经纬汇（25 万㎡商业综合体），3 公里内覆盖山姆会员店、日月光中心；
  • TOD 升级：丰翔路站 TOD 综合体（39.4 万㎡）及南大路站 TOD（32.2 万㎡）已启动建设，预计 2028 年全面开业。
• 教育资源
  • 公办教育：对口南大实验学校（九年一贯制，上海大学附属），步行 800 米可达；
  • 名校落地：上海师范大学附属小学（在建，2026 年交付）与项目仅一墙之隔，引入优质教育资源2。
• 医疗保障：2 公里范围内覆盖仁济医院宝山分院（扩建中，2026 年竣工）、华山医院北院（三甲），构建全龄医疗矩阵。
• 生态资源：与约 14 公顷南大公园直线距离仅 300 米，步行 5 分钟可达中央公园（2025 年交付），形成「内外双园」的生态格局。

二、产品力解析：低密住区与精装品质的深度融合

1. 中环外稀缺低密社区，容积率仅 2.6
联袂天华建筑设计团队，打造「现代东方」美学标杆：

• 建筑美学：公建化玻璃幕墙 + 香槟金铝板 + 石材基座组合，南向窗墙比达 0.45，搭配 Low-E 三玻两腔玻璃，隔音达 35 分贝，隔热系数 2.0W/(㎡・K)。
• 低密布局：仅规划 13 栋 17-26 层高层，建筑密度仅 18%，最大楼间距达 45 米，形成「一轴三园九境」景观体系，全人车分流设计，静谧与安全兼得。
• 归家礼序：酒店式入园大堂、泗水连廊串联社区，打造约 500 米夜光跑道、全龄活动空间与宠物乐园，社区内设下沉式星空会所（含恒温泳池、健身房、私宴厅），夜间灯光与星空交相辉映。

2. 全明空间设计，得房率刷新区域标准
主力户型为建面约 99-154㎡精装 3-4 房，得房率达 77%-78%（区域同类产品约 75%）：

• 99㎡三房：三开间朝南，LDK 一体化设计，主卧套房带独立卫浴及飘窗，北向房间可改造为「书房 + 儿童房」复合空间，实际使用面积相当于市面 105㎡户型。
• 154㎡四房：四叶草布局，四个卧室分布四角，主卧套房面积达 25㎡，配备步入式衣帽间及双台盆主卫，270° 观景浴缸将社区园林景观引入室内，得房率 78%。

3. 精装品质对标顶豪，细节控的极致追求
精装成本超 4000 元 /㎡，涵盖「健康、智能、美学」三大体系：

• 健康系统：全屋配置日立中央空调、威能地暖、百朗新风系统（PM2.5 过滤效率≥90%），厨房加装凉霸与垃圾处理器，卫浴采用杜拉维特智能马桶及汉斯格雅飞雨花洒。
• 智能系统：全屋智能中控屏（支持语音控制），可联动灯光、窗帘、空调；玄关设置「魔镜系统」，显示天气、路况及物业通知。
• 美学细节：客厅背景墙采用木饰面 + 金属线条组合，卧室墙面选用 E0 级环保墙布；厨房橱柜为意大利定制品牌，台面为西班牙 DEKTON 岩板（抗冲击性是花岗岩的 3 倍），标配方太高端系三件套。

三、户型品鉴：全生命周期空间解决方案

1. 建面约 99㎡「灵动」三房：低总价改善优选

• 全明格局：三开间朝南，主卧带飘窗，冬季日照超 5 小时；U 型厨房操作台达 2.5 米，可同时容纳 2 人操作；
• 收纳升级：入户玄关柜长约 2.8 米，厨房设置双面岛台收纳空间，扩容 30% 储物能力12；
• 总价门槛：约 613 万起，首付 184 万即可入主中环，月供约 2.4 万。

2. 建面约 154㎡「尊享」四房：终极改善之选

• 南北通透：四开间朝南，南向阳台长约 7.2 米，270° 环幕视野；主卧套房带独立卫浴及衣帽间，保障隐私；
• 灵动空间：可改造为五房，得房率 78%，实际使用面积达 119㎡，满足家庭成长需求；
• 采光升级：全屋设置 6 个采光面，冬季日照超 6 小时，空间明亮通透。

四、资产增值逻辑：价格洼地与政策红利的双重引擎

1. 一二手房价格倒挂，稀缺性凸显
项目均价约 6.5 万 /㎡，而周边次新房（如经纬城市绿洲）挂牌价约 7.8 万 /㎡，存在约 1.3 万 /㎡倒挂空间，堪称「中环外价值洼地」。随着地铁 22 号线通车及南大智慧城产业升级，预计 2026-2028 年房价涨幅可达 8%-10%。

2. 现房交付规避风险，政策红利加持

• 即买即住：实景准现房呈现，2026 年 6 月交付，规避期房烂尾风险，同时节省约 30 万元装修成本。
• 政策倾斜：宝山区属非沪籍购房社保年限缩短至 1 年区域，首套首付比例 15%，商贷利率 2.5%（2025 年新政），叠加「人才购房补贴」，持有成本较市区低约 25%22。

3. 城市级规划赋能，兑现力强劲

• 交通升级：地铁 22 号线（2028 年通车）预计带动房价上涨 5%-8%；
• 产业升级：南大智慧城已导入超 530 家企业，预计 2025 年税收突破 30 亿元，直接拉动高端居住需求；
• 城市更新：南大生态智慧城（2028 年初步成型）及双 TOD 综合体建设，预计 2028 年区域商业能级提升 30%。

五、结语：入主南大核芯，收藏科创与生态双重红利

保利海上瑧悦的诞生，为上海购房者提供了「低总价入主中环 + 现房品质保障 + 全维配套成熟」的黄金机会 —— 在南大智慧城核芯，以约 550 万起总价享受双地铁便捷、低密住区品质与全龄社区，同时拥抱科创产业与生态绿地的双重红利。在这里，央企实力是品质的保障，双 TOD 商业是生活的便捷，而南大智慧城的战略占位与现房稀缺性，则赋予了项目不可复制的收藏价值。

对于追求「主城核心地段 + 资产保值」的家庭而言，这不仅是一次购房选择，更是对「滨水科创生活」的终极占位 —— 用一套房子，收藏宝山的科创势能、南大的生态馈赠，以及精装现房的舒适体验。

【上海保利海上瑧悦】南大智慧城・双地铁・低密住区
VIP 专线：400-8377-020（官方认证）
营销中心：宝山区丰翔路与大场路交汇处（地铁 15 号线丰翔路站南 600 米）
预约尊享：限时预约参观「154㎡洋房样板间」，体验中环品质人居

注：本宣传资料为要约邀请，所示图文仅供参考，具体以政府规划及《商品房买卖合同》为准。教育配套以教育局划片为准，地铁建设进度以官方公示为准。开发商：上海保镡置业有限公司。2025 年 6 月制。