※中建云境售楼处【深度评测】丰科园生死战~中建云境 VS 西颂！

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丰台是一个极具内卷的板块，土地供应呈现井喷状态，巨量库存压顶，今年又遇到北京“好房子”产品升级。

去年下半年-今年，丰台出现低地价拿好地块的现象。真正意图让开发商有利润去做好的产品，通过产品的迭代升级，拉动购买力。

地价调控双刃剑，导致老项目不断背刺，价格战引发信任危机，老项目陷入"你降价我跟进，不降就等死" 的恶性循环。

丰台教育短板成致命硬伤，丰台优质教育资源仅占城六区12%，学区房溢价率比海淀低 40%。某头部中介透露："同环线同面积房源，丰台二手房挂牌周期比朝阳长 45 天，成交价平均低 8%。" 让改善客群陷入 "买新房怕站岗，换旧房不甘心" 的囚徒困境，从而延长成交周期，观望情绪加重。

今天我们通过五大维度拆解，对中建云境VS金隅西颂，优劣势进行深度分析。

一、地块与区位：

中建云境，是由中建八局（央企信用背书）建设开发的，产品定位属于“云系”改善系。项目占地7.02万㎡，共计838户，共计16栋楼（14栋小高层+2栋洋房），容积率2.5。

户型面积段：109㎡、110㎡-三居、122㎡、150㎡、170㎡、192㎡-四居。

位于西南四环内，紧邻郭公庄地铁站，享受双铁配套9号线+房山线，通勤逻辑讲上非常占优势。

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金隅西颂，是由金隅集团（国企）建设开发的，产品定位属于“北京隅”改善系，项目占地2.16万㎡，共计439户，共计7栋楼（6栋小高层+1栋洋房），容积率2.5

户型面积段：112㎡-三居、118㎡、123㎡、154㎡-四居

位于丰台科技园东区三期，600米地铁房山线白盆窑站、一站换乘地铁10号线，东侧规划 1.9 万㎡市政公园，项目通过下沉庭院与公园联动，打造类似于公园社区概念。

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两盘均辐射丰科万达、永旺梦乐城、天坛医院等核心资源，教育依赖第五实验学校。

二、地价与定价：成本悬殊

地价：云境地块楼面价6.8万元/㎡（2023年竞得），西颂地块仅4.99万元/㎡（2024年低价摘得），两者地价差1.8w/平米。

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售价：

云境指导价9.2万元/㎡，当前特惠单价7.5万-8.1万/㎡（总价850万起）；

西颂指导价9万元/㎡，实际开盘预期7万-8万/㎡，价格弹性更大；

追求性价比可优先选择西颂，地价优势明显，红利释放空间足。追求即享配套的改善客群，云境现房优势更明显。

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三、产品力对决：得房率与功能性

中建云境，得房率在84%-90%（包含赠送）左右，主要赠送面积是南向阳台/飘窗

隅西颂得房率在90%-100%（包含赠送），主要赠送空间是南北阳台+南向花池

中建云境楼间距36-71m左右

隅西颂楼间距在43.7-69.7m左右

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户型对比分析

四．去化表现与市场策略

中建云境：2024年3月开盘后价格持续下调，网签均价从8.7万/㎡至7.9万/㎡，去化率约19.57%（838户网签167套，但网签数据具有滞后性）。

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109-110㎡面积段，共计总套数116套，实际网签47套，去化率40.5%

122㎡面积段，共计总套数570套，实际网签105套，去化率18.4%

150-192㎡面积段，共计总套数135套，实际网签10套，去化率7.4%

数据呈现，中建云境去化比较好的面积区间是109-122平米，大户型150-192㎡网签率很低。（网签具有滞后性）

云境的户型像“大杂烩”，整盘的户型定位逻辑，经不起推敲，大户型没有做出来亮点，占着小区核心位置，小户型都是在小区边上，很难收溢价，整盘推售逻辑拧巴。

西颂的户型是“手术刀”精准切割刚改需求，112㎡、118㎡、122㎡，性价比很高，尤其118平米的得房率100%。

五．丰科园的双子星，如何选择？

中建云境与隅西颂的竞争，本质是“地段价值”与“产品性价比”的博弈。

中建云境周边配套成熟，但是地价6.8万/㎡，售价被迫降至7.6万-8.1万/㎡仍难掩颓势，楼面价倒挂严重（亏本卖房预警），若追求核心资源与即时享受，首选云境。

隅西颂地价仅4.99万/㎡，售价预期7万-8万/㎡，价格弹性碾压云境，地价优势明显，但是依赖未来规划（丰科园东区三期），当前城市界面半生不熟，若更看重空间实用性与价格弹性，西颂是首选。

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