那个“无法交房”的南山半价盘又来了，究竟是笋还是坑？

近日，南山一批住宅上架京东法拍，起拍价最低3.8万元/㎡，且全部对口哈工大实验学校九年一贯制学区。

而周边小区的房价，最低均价也在5.5万元/㎡左右。

如此的低价，真的是一场“买到即赚到”的捡漏吗？

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建于2017年的自持小区

位于南山区西丽片区，龙苑路的桃源里家园，近期因开发商资金链断裂，21套住宅即将以法拍形式流入市场，起拍单价低至3.8万/㎡。

桃源里家园竣工于2017年4月，由本土开发商以“全自持、只租不售”的创新模式运营。

这种罕见策略虽在当时避免了销售压力，却也导致小区长期隐匿于市场之外——无二手房流通、无业主社群传播，甚至鲜有公开宣传资料。

桃源里家园竣工于2017年4月，户型以50-68㎡小面积段为主，得房率高达80%，且全部精装交付。

租客群体多为南山科技园高薪白领，租金在6000元/月左右，地处西丽湖国际科教城与留仙洞总部基地交汇处，属深圳“十四五”规划重点发展片区。

▲图片来源：拍房网

小区户型主要有两种：

50.76㎡两房一厅（如A座608房），起拍总价193.5万起，适合单身精英或投资客；

68.2㎡三房一厅（如A座607房），起拍总价253.4万起，满足小家庭居住需求。

而且高区房源（如9层）采光优越，起拍价仅比低区高出0.5%-1%，性价比更高。

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项目优势

交通配套：地铁：5站可达“大学城”站，8站达深圳北站，也可换乘11号线贯通前海、宝安，20分钟车程覆盖福田CBD、科技园、留仙洞三大核心就业区。

商业配套：1公里内涵盖宝能环球汇、益田假日里两大商业综合体；3公里西丽天虹、万科云城等大型商圈。

产业辐射：毗邻大疆总部、中兴通讯、鹏城实验室等高新企业集群，留仙洞总部基地未来将容纳超60万高端就业人口，区域房产租赁需求旺盛。

学区配套：哈工大实验是深圳市南山区重点引进的优质教育资源，由哈尔滨工业大学与南山区教育局联合创办。

投资前景：租金回报率高，按当前租金水平（6000元/月）计算，年租金回报率可达3.5%-4%，远超深圳住宅平均1.5%的水平。

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项目周边均价

周边的住宅目前业主报价在5.5-9.6万元/㎡不等。

其中最低的桃源村和桃源村二期，均价也已经在5字头，远高于桃源里家园3.8万元/㎡的起拍价。

如果按照最低5.5万元/㎡计算，桃源里家园起拍价倒挂44.7%。

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法拍风险

利益往往伴随着风险。

桃源里家园价格虽然较低，背后的情况也比较复杂。

其实早在今年的2月份，桃源里家园就拍卖过一批，以超低的价格，让5套房吸引50人报名竞价，最终共出价190次，平均每套加价至少100万元成交。

最终平均溢价率达40%左右，成交单价都是5.3万左右，堪称法拍市场的 "爆款现场"！

根据拍卖成交确认书资料显示：

这五位竞拍成功的买家，皆来自于金融贷款+乐某家地产端口的从业人士。

本以为捡了个大便宜，结果却发现在收房时傻眼了。

房子里住着"债权人"，而且是上了年纪的债权方，年迈的债权方声称"老板以房抵债，他们没地方去，是合法居住"，拒绝搬离，协商多次无果，迄今为止，收房遥遥无期。

一般拍卖公告中，法院会明确房产情况，是否存在租赁，如存在租赁或有人居住，法院是否负责清退。

如拍卖公告中对此明确了法院负责腾退房屋后进行交付，那么在这种情况下，法院负有清退后交付的义务。反之，则法院没有清退交付义务。

▲债权人门口居住张贴告示（图源：拍泊科技）

关于桃源里家园的租赁问题：

原开发商只租不售，基本所有房源均已经租赁，法院公告虽不承认租赁，但实际住满租户，并且居住的绝大部分都是债权人，欠款少则几十万，多则上千万。

且拖家带口常年居住，腾房难度显而易见了，这也是为什么此前5位业内竞拍人士都尚未收房成功。

此外，还有物业费的问题存在。

根据拍泊科技计算，该社区物业管理费3.9元/㎡，2017年8月份入住至今，8年时间，按平均65㎡面积计算，物业费月均253元，纯物业欠费24288元。

《民法典》：物业公司有权要求业主支付物业费，若业主逾期未缴，物业可按合同约定收取违约金（滞纳金），但不得超过合理范围。

滞纳金比例0.005%，按65㎡统计物业费加滞纳金414103元，55㎡物业费加滞纳金34158元。

对于以往暴雷房企上拍的标的案例，累计的历史遗留物业管理费都系由新业主缴纳，物业配合交付办理。

还有税费问题，拍卖公告表示：“司法拍卖、过户过程中产生的税费，由相应主体依法各自承担。”

据誉拍行法务透露，这次房源税费高达50- 100 多万，需买家先垫付，之后会从房款中扣除，最后买家只需支付 1% 的契税。

法拍房价格诱人，但风险与机遇并存。尤其是暴雷房企的资产，往往债权关系复杂。

这样的桃源里花园法拍房，你会心动出手吗？