客厅能改成出租屋吗？魔改房问题何解？各方呼吁明确改造标准

随着毕业季临近，各大城市租房市场发展情况再次成为社会焦点。其中，深圳“房中房”现象屡遇批评，如何治理“群租房”“魔改房”，缓解“房中房”背后的租房市场供需不平衡等问题成为讨论重点。

有媒体报道指出，深圳“房中房”现象的背后，固然有部分不法房东“私搭乱建”的牟利行为，也有“现行法规模糊、部门权责交叉”等治理难题，与租客群体对于降低居住成本的民生需求产生一定冲突。

资料图。

人大代表建议对违规改建引入“黑名单”联合惩戒

深圳市人大代表许少琼指出，“房中房”现象折射出超大城市住房供需的深层矛盾。

对此，许少琼提出“疏堵结合”治理思路：一方面建议住建部门建立房屋改造“全生命周期”监管，对违规改建引入“黑名单”联合惩戒；另一方面呼吁加速推进“微改造”——借鉴香港“劏房”治理经验，由政府主导对老旧小区实施安全化改造，在保证消防、结构安全前提下释放合规租赁空间。

实际上，在规范化引导房屋改造再出租、鼓励多形态扩大租赁住房供给方面，多地已有先行经验。

专家表示，“经批准改建的房间也可以作为最小出租单位，这主要是针对专业化、规范化的租赁企业，他们将符合条件的客厅改造为一间房间。经过有关部门的批准认定以后可以单独出租，不属于群租，这是满足相关群体对一间房的租住需求。”

专业租赁企业创设客厅改造用于租住的“N+1”模式

今年的《政府工作报告》明确提出，将“适应人民群众高品质居住需要，完善标准规范，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的‘好房子’”作为2025年重点工作之一。

为提升租赁住房品质化供给，满足租房群体的多元化租房需求。除了各地政府部门在行动，市场化主体在其中也发挥着重要作用。以自如为代表的专业住房租赁企业，也一直积极参与城市更新行动和存量住房优化行动，通过专业化、品质化的房屋改造产品和配套服务，以及规模化、数字化的房屋出租运营和资产管理能力，将存量房源打造成市场欢迎的“好房子”，高效促进存量住房市场流通。

据了解，在专业住房租赁企业的参与下，符合一定居住面积、消防条件、建筑要求的客厅或主卧改造后，将其作为一间房单独出租的模式称为“N+1”模式。专业租赁企业一般会采用这种合租模式，不仅对人均居住空间进行严格要求，同时还会有专业住房租赁员进行房屋管理，并为租客提供维修、保洁、搬家等租后管理服务。

在符合相关部门要求的前提下，“N+1”模式能够有效增加品质房源供给，减轻年轻租客租房压力。目前，该模式已经在上海、杭州、苏州、武汉、成都等很多城市见效推广，地方政府也出台了相关支持政策和文件。

对于本次深圳集中治理“房中房”现象，深圳自如负责人在接受记者采访时表示，自如一直支持有关部门严肃打击存在居住安全隐患的违规“房中房”现象，也期待能够加快专项立法步伐，明确界定“房中房”改造标准与改造规范，自如也会严格按照相关标准，为用户提供更符合安全要求的居住空间，并且积极发挥专业长租机构产品品质和运营管理优势。通过“N+1”模式，一方面降低城市青年的居住成本，提高租住生活品质，另一方面解决业主大户型房源难出租，长期空置的问题，缓解租房供需失衡。

“有市场需求存在，就要有政策、有举措来面向市场、平衡需求。”专家建议，大城市在因城施策的同时，更要因人施策，更关注新市民租房居住的本质需求。在此过程中，政府起到指导作用，以适当开放的态度鼓励住房租赁企业进行模式创新，探索“N+1”试点的合理方式，才能进一步有序有效扩大租赁住房供给，确保租房者不仅能有房住，还能住得好，住得安心。

采写：南都记者杨文君 发自北京