640万平米办公楼入市，楼市会迎来大变局吗？

房地产，一句话：供应激增、需求疲软、区域分化、多维冲击、重在化债

2025 年全国一、二线城市办公楼新增供应达 640 万平米，同比增长近七成，导致重点城市租金持续下行（2024 年重点城市平均租金同比下降 4.34%）、空置率攀升（上海甲级写字楼空置率达 19.6%，接近国际警戒线）。

需求端，2024 年办公楼年均净吸纳量仅 200 万平米，为大感冒前一半水平，企业降本增效、远程办公常态化是主因。

但 2025 年一季度出现结构性反弹：杭州因人工智能、信息技术等新质生产力企业扩张，极个别部分写字楼租金逆势上涨；上海甲级办公楼搬迁租赁中 74% 为升级需求，显示市场存量正通过 “以价换量” 重塑格局，大量老旧的园区和写字楼如果不跟上配套和装修，恐将受到更为严重的冲击。

而北京、深圳、上海、苏州等新质生产力企业密集城市表现出更强韧性（日本化现象，一线核心区域房价相对坚挺），北京望京、中关村等区域新质生产力企业承租面积占比超 10%，成交量同比增长 106%；苏州新质生产力上市公司数量占比达 44.3%，显著高于全国平均水平。而中西部城市如西安、重庆甲级写字楼空置率超 20%（已经超过国际警戒线），传统产业收缩与新兴产业导入不足形成双重压力。

而其他地区租金下跌与空置率高企导致商办资产估值缩水，2024 年重点城市写字楼样本项目中 75% 租金下滑，部分核心区租金跌破 10 元 / 平米 / 天。开发商资金压力加剧，融创、碧桂园等头部房企因债务问题陷入清盘危机，非银行贷款机构风险敞口持续扩大。

这导致，开发商转向住宅开发以缓解现金流压力，2025 年 1 月全国 300 城商办用地成交面积同比下降 12%，而住宅用地供应增加，若商办市场持续低迷，又可能进一步引发住宅供应过剩，加剧房价下行压力。

传统行业收缩导致办公楼相关岗位减少，但新质生产力企业扩张创造高技能岗位，2024 年科技服务业采购金额同比增长 17.3%，人工智能、生命科学领域人才需求增长超 30%，相关新质商业办公楼宇高度景气，而直播电商在部分城市也是主力租赁行业。

从市场供给看，2025 年重点城市商办用地推出量同比减少 20%，并优先保障新质生产力园区用地。上海、杭州等城市试点 “商改住”，允许部分写字楼改建为长租公寓，预计 2025 年可消化存量 50 万平米。央行也已经设立 2000 亿元房企纾困基金，重点支持优质项目并购与债务展期。2025 年一季度，房地产企业 CMBS/CMBN 发行规模同比增长 18%，缓解短期流动性压力。

不过，我们看到，在老龄化和人工智能的冲击下，房地产已经是存量博弈经济，尤其商业地产，未来很可能被无人办公和远程办公经济所逐步替代。

5月20日，在国新办新闻发布会上，财政部经济建设司司长郭方明表示，城市更新需要大量资金资源要素的投入，财政部将聚焦城市更新重点任务，强化财政政策和资金保障。2024年，财政部和住建部启动实施城市更新示范行动，首批确定了15个城市，今年将再选拔第二批20个城市，同时对相关城市的工作进展、资金使用管理等开展绩效评价。

这是10万亿化债后中央财政再度明确支持城市更新，房地产依然是国内大循环稳定关键！