现房销售，期房终结？中国楼市或迎重大转折

最近，河南信阳宣布全面推行现房销售制度。

信阳市住建局印发相关文件，新取得施工项目许可证施工资料达主体封顶可申报预售，新出让土地开发商品房一律现房销售。

对于一个非一线城市而言，这样的举措无疑具有标志性意义：它不仅挑战了沿用20多年的商品房预售制度，也给当下疲软的楼市注入了不小的“制度震荡”。

而在此之前，《彭博社》也曾报道称，中国正考虑在全国范围推广现房销售。

“现房交付”以及“预售取消”，这些传闻频频登上舆论热榜。是地方摸索，还是顶层设计预演？这一变化将带来哪些深远影响？这是一场可能重塑楼市运行逻辑的制度转向。

信阳的政策是，新出让土地开发的商品房，直接“禁售期房”，必须等房子建成才能售卖。

这意味着开发商无法再依赖沙盘图和样板间就开盘卖房，必须先建设、后销售——这将对开发商的资金链、项目周期和市场策略提出全面挑战。

信阳为何敢先行？一方面可能是城市体量相对较小、土地财政依赖度低，改革阻力相对可控；另一方面，也表明地方层面正在积极响应中央对房地产“新发展模式”的顶层部署。

在这次改革背后，是预售制度面临系统性“失灵”。

早在2024年，二十届三中全会就提出，要“改革房地产开发融资方式和商品房预售制度”，为现房销售模式的推进埋下了伏笔。

那么，为何预售制度如今面临改革压力？

过去20年，中国楼市大多数商品房采取预售制度，即开发商在取得预售许可证后便可销售尚未完工的楼盘，购房者提前支付房款，用于支持项目继续建设。

这一制度在楼市上行周期曾功不可没：它大大加快了开发商资金回笼速度，支撑了行业的高周转模式。

然而，一旦市场进入下行周期，问题也随之暴露：

高杠杆、高负债房企频繁“爆雷”，项目烂尾问题频发，严重侵蚀购房者信心，资金监管存在漏洞，购房款并未真正用于工程建设。

这些饱受诟病的问题，早就该“清理干净”了。

据公开数据显示，2021年新房市场中预售房占比高达90%；而到了2023年，这一比例已降至74%。与此同时，现房销售面积同比增长19.1%，占比达30.8%，趋势转向已十分明显。

现房销售，就一定很美好吗？它也有利与弊。

在购房者视角下，现房销售无疑更具安全感——看得见、摸得着，不必担心“烂尾”“货不对板”等风险。而且对楼盘质量的反馈更及时，也倒逼开发商注重施工过程。

所以，这个改革对消费者、老百姓来说，是好事。

但从开发商角度看，这几乎是一场“高难度模式切换”：

一位业内人士透露，以一块土地投入20亿元计算，过去半年即可依靠预售快速回款，如今必须自筹资金撑到交付阶段——开发周期拉长，财务成本激增，压力巨大。

建设期间的银行贷款利息、税费、人工成本需由开发商独自承担。而一旦市场波动、销售延迟，可能直接影响现金流，

另外也有一种值得担忧的新问题，就是开发商为回款加快进度，可能引发质量问题。

现售制度的主要目的还是降低行业系统性风险，尤其是担忧房地产下行带来的系统性金融风险。但它也会显著降低房地产企业的增长速度，对整体行业扩张形成掣肘。

因此，这场改革更像是一场平衡术：既要保购房者权益，又不能压垮开发企业；既要防风险，又要稳增长。

所以，试点和推广也是慎之又慎。虽然信阳先行一步，海南此前也有试点，但整体而言，中国目前并不具备全面实施现售制度的成熟条件。

住建部主管的《中国房地产报》5月18日发文表示，现房销售试点虽已在推行中，但全国范围的“统一上马”并不现实，可能对企业端造成更大经营压力，也会影响土地市场的稳定。

专家普遍认为，现售制度的推广将是一个渐进的过程：首批试点城市可能选择二三线、投资属性弱、改革阻力小的区域，而一线城市短期仍将保持现有预售与监管并行机制。

另外，政策设计也需要配套融资支持、监管机制、法律保障，避免开发商“断血”，造成新的危机引信。

总体来说，现售制可以成为未来增量市场的主要选择，在改善型住房、城市更新等领域推广，有助于去除泡沫、回归居住本质。

从信阳的试点落地，到中央的改革信号，预示着中国房地产市场的逻辑正在重塑：从过去的“加速扩张”，逐步过渡到“风险控制”和“可持续发展”。

未来楼市的关键词，将不再是什么恒大式的“高杠杆”，而是真实交付和稳定回报。

对于购房者来说，这意味着一个更透明、更安全的购房环境正在形成；但对于房企而言，意味着真正的“洗牌时刻”到来——谁能适应新的游戏规则，谁才能在下一轮周期中脱颖而出。

从制度层面看，现房销售是对“房住不炒”的延续和深化；但从市场层面看，它也可能是一场打破旧秩序、重塑行业格局的试验。

信阳打响“第一枪”，只是一个开始。预售制度会就此终结吗？现售会成为主流吗？这一切，仍需政策的智慧设计，也需市场的耐心等待。

唯一可以确定的是，中国房地产市场已经走到了一个转弯处，而方向盘，正在慢慢转动。