投资18亿，9.8亿起拍！又有豪华酒店被打“骨折”

2025.05.23

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作者 |第一财经 马一凡

又一豪华五星级酒店被摆上法拍“货架”，前途未卜。根据阿里法拍平台，大理第一家高端国际品牌酒店——大理实力希尔顿酒店即将于5月29日进行公开司法拍卖。

而就在不久前，二拍的广州富力空港假日酒店起拍价在评估价的基础上打了5.6折，结果无人问津。

去年至今，国内高端酒店行业遭遇寒流，一众豪华酒店相继被推上司法拍卖平台，但成交率惨淡。业内人士表示，商务出行费用下降、投资回报周期过长、新型商务酒店冲击等因素导致豪华酒店市场遇冷，而部分资产因债务纠纷等问题也令买家却步。

豪华酒店“打对折”仍流拍

据阿里资产拍卖平台披露，大理市首个高端国际品牌酒店——大理实力希尔顿酒店将于5月29日进行公开司法拍卖，该资产评估价约为10.93亿元人民币，起拍价约为9.84亿元人民币。

大理实力希尔顿酒店建筑总面积达到8.4万平方米，该酒店最初由实力集团投资18亿元建成，于2016年开业，坐落在苍山洱海之间，除了拥有375间客房和多个宴会厅，内部设施还包括24小时健身中心、迷你高尔夫球练习场、儿童乐园、恒温泳池和水疗中心等。在携程等平台上，大理实力希尔顿酒店暑期普通房间价格超过1000元/晚。

天眼查显示，该酒店目前是大理实力夏都置业有限公司的全资子公司，后者由云南实力融创文化旅游开发有限公司和交银国际信托公司分别持股51%和49%。

此次法拍案件为云南省昆明市中级人民法院受理，酒店之所以被法拍，与恒丰银行股份有限公司与大理实力夏都置业有限公司、云南俊尧混凝土有限公司、云南实力工贸有限公司、云南实力控股集团有限公司、丽江实力大酒店有限公司、迪庆实力大酒店有限公司、西双版纳曼贯雨林文旅发展有限公司、彭宇兴、张娅借款合同纠纷一案有关。

这座大理首个高端国际品牌酒店首次法拍能否顺利成交尚不得而知。从去年下半年开始，高端豪华酒店的交易热度开始下降，与此同时，更多此类酒店被摆上货架等待买家。

今年5月14日，富力地产发布公告称，旗下广州富力空港假日酒店第二次拍卖结果出炉，最终因无人报名而流拍。

该酒店已于4月22日一拍流拍，首次起拍价为2.77亿元，5月12日至13日再次进行了拍卖，起拍价直接降低约5500万元至2.22亿元，相当于评估价3.96亿元的56%，但仍然无人应拍。

与之情况相似的还有深圳金沙湾万豪酒店，这是中国第一家万豪度假型酒店，由于投资方佳兆业陷入债务危机，法院强制执行相关资产以偿还债权人。2023年12月6日，该酒店首次被强制拍卖，评估价为23.87亿元，起拍价定为16亿多元，但最终流拍。2024年5月，该酒店第二次拍卖，起拍价降至13亿多元，依然无人竞拍。

一位上海酒店业内人士也对第一财经透露，某个造价高达60亿的酒店，现在正以三折的价格对外开卖，已经寻找买家两年多了，但是它属于不良资产，背负着境内、境外的债务纠纷，这一点让部分有意向者望而却步。

新型商务酒店崛起抢占市场

2024年，大量高端酒店被折价甩卖，挂牌拍卖数量增多，但多数都流拍。亚洲旅宿大数据研究院统计显示，2024年1到7月，全国共342个高端酒店被拍卖，但其中85%都流拍了。据迈点数据不完全统计，2024年第三季度，共有163家酒店被拍卖，仅9家成功交易，流拍率近95%，其中拍卖价格在亿元以上酒店达52家。

今年以来，这样的势头并未扭转。

一位业内人士对记者表示，去年第三季度有40多家高星级酒店被拍卖，但是最终成交的只有三家。今年可能还会有更多的高星级酒店被摆上货架，流拍率依然会较高。今年前四个月，在阿里法拍平台上，已有18个价格超过一亿元的酒店资产流拍。

为什么高星级豪华酒店行业出现这样的抛售与流拍情况？上述业内人士表示，商务出行需求的不足，以及因企业降本增效带来的商务差旅费用的普降，对行业产生了较大影响。据酒店之家驿镜酒店大数据平台数据，按实际入住统计，2024年全国各档次酒店的平均房价（ADR）只有199.92元。

该业内人士表示，在酒店行业，收益率低于6%就是较差的生意，而五星级酒店在部分核心城市的核心区收益率才在6%-9%的区间，在郊区仅有4%左右。

另一位酒店行业人士则认为，一般来说现在投资一个中端新型商务酒店的平均回报周期是10年，而五星级酒店的投资回报周期甚至超过了20年。

盘古智库高级研究员江瀚认为，豪华酒店折价大甩卖的现象，反映出当前豪华酒店市场面临的严峻挑战。

江瀚表示，商务出行一直是豪华酒店的重要客源市场，然而近年来各类商务酒店的发展日益多元化，新型商务酒店的崛起给豪华酒店带来了巨大的冲击。新型商务酒店精准把握了市场需求的变化，在服务、产品设计等方面进行了创新，在市场竞争中占据了一席之地。这些新型商务酒店虽然没有豪华酒店那样具备极致奢华的装修，却也能为住客提供舒适的住宿环境。

“转型几乎是必然趋势。”江瀚认为，豪华酒店需要重新审视自身的定位和市场需求，寻找新的发展方向，一方面，豪华酒店可以在保持高品质服务的基础上，更加注重个性化和定制化服务的提供；另一方面，豪华酒店可以加强与其他行业的融合，拓展业务领域，比如与文旅产业深度融合，打造具有特色的主题酒店，以当地的历史文化、自然风光等为主题，将酒店打造成一个集住宿、文化体验、旅游观光为一体的综合性场所。

但也有酒店行业的从业人士对记者表示，在不少豪华酒店资产价格已经打到五折甚至三折的情况下，投资这类酒店仍有不少机会，行业也存在转机，随着一系列提振消费政策出台以及采购经理指数（PMI）的回升，情况或许会发生好转。

微信编辑| 夏木