如果买了房子不赚钱，且大概率会亏损，那你还愿意去买吗？

你首付100万，贷款400万，买下一套售价500万的当下主打的四代住宅新房，零公摊且带会所泳池。等两年后，开发商把房子交给你时，你首付的100万损失了这两年的存款利息3万元；等额本息30年所贷款的400万中，这两年光是还利息就还掉23万；买房的契税和维修基金大概占到总房款的2%，也就是10万元。

而如果你买的是二手现房，这两年本可以把它租出去赚取租金收益，两年应该能租到14万。由于买的是期房，这部分收益也没有了。所以，实际资金成本一共增加了50万，大概占总房款的10%。也就是说，从你现在买入这套500万的房子开始，到两年后拿到房子，必须要卖超过550万才不会亏钱。

但问题在于，当你把这些资金成本算给下一个来看房的买家时，你觉得他会愿意承担这些加价吗？或者换个角度，你现在去买别人的二手房时，愿意承担房东因这些理由抬高的价格吗？所以这就是眼下楼市的一个困境。买新房的人因为前面几年房贷等额本息的高利息占比，和延迟两年拿房而损失的租金权益，导致其真实成本增加了很多。但这个代价你要是想让后来接盘二手房的买家去承担，人家肯定不会认。也就是说，房子买到之后，基本上就很难通过房价上涨去赚取利润。

如果买了房子不赚钱，且大概率会亏损，那你还愿意去买吗？或者换个问法，你是否愿意把房子也看成一种消费品，能打心底接受买到就亏的局面，就像车子或者其他商品一样？所以这才是现在的房地产市场真正需要探讨和解决的问题。

目前的楼市所给出的解决方案是什么呢？就是当下各大房企开发商都在营销的新概念，四代住宅、大户型、零公摊、小区自带会所泳池、超过3米层高等等一系列的新标准，就有点像是新能源汽车去取代燃油车的感觉，直接换一个维度去打，营造出差异化的概念，来让消费者买单。

那这一套逻辑到底会不会有成效呢？这里会涉及到两个问题。一是买房者的置换链条受到了阻碍。现在的新房虽然看起来很好，但面积都很大，加上各种豪华概念营销，总价都不便宜。就算是一个中产家庭，也很难凭空负担得起一套小区带会所的高端大平层。

因此，买家必须要把手头已有的二手房卖掉，才能有钱去付首付买新房。但这就又回到我们开头所提到的问题了，就是现在的二手房都没有办法让后面接盘的买家认可你的资金成本，想卖房，基本只能亏本卖才能成交。如果不是需要用钱，万不得已，谁又愿意忍痛割爱亏掉几十上百万呢？宁愿把房子握在手里，也不想完成交易，这就很像股民买股票被套住的心态，就是只要我不卖，我就没有亏。那问题来了，当多数中产都不愿意把手头的房子割肉卖掉的时候，他们哪来的首付款去接盘现在的新房呢？

而且，房企开发商之间的竞争也很激烈。小区基本上清一色的会所、泳池高端标配，但当大家都有这些的时候，那就等于都没有优势可言了。于是，消费者们陷入了审美疲劳，并且购买力不足，开发商去化周期很慢，甚至可能会影响交付标准和工期。

第二个很现实的问题就是，这些会所泳池虽然看起来高大上，真的能一直运营下去吗？这其实很考验后期物业费的成本覆盖和运营，一旦运营不善，泳池里的臭水反而会成为小区的一种景观污点。

因此，现在不管你是买房还是卖房，都需要把以上这些问题考虑清楚，而不是脑袋一热就做出不理性的选择。几年前我给大家做过房价拐点和现金为王的预判，当时相信的人还并不多，但现在回看早已是沧海桑田。楼市是一个长周期的金融产物，同一个选择，你过两年再看和过5年再看，评判结果完全不一样。有人2019年买房，2021年看到房价涨了，庆幸自己买得对，结果到了2024年才发现已经亏麻了。

因此，你真正要做的是在不同的时间段里都能搞清楚这个游戏的底层逻辑，从而在人生的长河里不被风浪卷走，这看起来很难，但其实也很有趣。