上海的副中心，又要重新洗牌了

十几年前副中心名噪一时，徐家汇、五角场建成后声音就小了。

后来我们搞郊区去了，五大新城、大虹桥、临港新片区等等。

市区副中心并不活跃。

郊区开发遇到很多问题，现在我们又回头搞市区。

引爆信号是北外滩840万方规划出炉，此后杨浦滨江火了、徐汇旧改提速、浦东提出金色中环、静安打造中兴路……

现在又提出一环四向、中城地带。

市区的再次开发，直接冲击了原有副中心格局。

徐家汇迎来二次打击。

徐家汇是最成功的副中心，天时地利人和。

位置最好，离权力中心只有500多米，覆盖了天平路大量高收入居民。

天平路街道还有不少科研院所，那个时代少有的高知。

他们去淮海路、去南京路都得2公里，来徐家汇最方便。

徐家汇东侧是中山医院、上海医学院为中心的大型居住区，缺乏大型商业。

出了内环是上海最大规模的工人新村之一，田林康健连成片，居民收入也不低。

1号线建的早，沪闵高架通车早，闵行居民早就被徐家汇拿下。

当时闵行几乎所有公交线路终点站都在徐家汇到莲花路一带。

四路人马汇集徐家汇，十多年前徐家汇真是巅峰时刻。

莘庄、七宝商业崛起后，徐家汇少了一路人马，大众化商业感到了压力。

马上又要重新洗牌。

田林、康健背后是漕河泾。

漕河泾原来只是产业园，贡献GDP贡献税收，居民住在田林康健，消费去徐家汇。

现在漕河泾不甘心，也要成为真正的市区，把居民、把产业留下来。

越界锦和尚城、鑫耀中城等近30万方商业，作为区域商圈足够了。

奢侈品可能需要去港汇、ITC，普通消费场景本地解决，徐家汇又少了一路人马。

徐汇滨江开发很久了，商业确实不给力，正大乐城、绿地缤纷城、龙华会都不惊艳。

就这样也吸收了中山医院一带不少居民，夹在中间的星游城都干倒闭了。

香港置地商业开出来更可怕，能级上不输徐家汇，叠加徐汇滨江的生活、文化魅力，一个新的市级商圈冉冉升起。

最可怕的是，徐汇区有钱人已经集中在徐汇滨江。

中山医院这路人马可能也要丢了，徐家汇压力很大。

当然徐家汇也在努力，ITC陆续建成，旧商场全面改造。

著名医药企业默沙东决定搬入徐家汇，至少去化两万方办公面积。

这次市区重新开发，优质地段的数量可能要翻倍。

传统中心不能说衰退，至少优势没那么大了。

五角场的压力一点也不小。

区域发展都有运气成分，五角场也不例外。

北区商业老大原先是虹口，杨浦人都要来虹口消费。

后来虹口实在不给力，四川北路没落、龙之梦那里乱糟糟的，大连路以北无序发展。

这时恰好五角场建成，一把收割了原来虹口的粉丝们。

宝山一贯的缺乏向心力，区中心只能辐射淞宝一带。

7号线是普陀延伸、1号线是静安延伸，3号线高境淞南视杨浦为中心。

其实宝山很多有钱人甚至体制内的住在新江湾，拿五角场当家没一点问题。

浦东北部更别说了，高桥、高行、高东三镇啥都没有，就工厂+工人新村。

之前有不少浦东人孩子读书都往杨浦送。

商业建设更是迟缓，大家看看导航，去五角场还是比去陆家嘴快。

现在巨峰路这里打造浦东最大商业体，6号线往北覆盖高桥、高行、高东，12号线截流金桥。

浦东北的购买力很难再流入杨浦。

宝山落寞了十几年也不甘心，现在重仓大吴淞，野心极大。

不仅不希望被杨浦分割，这次连杨浦新江湾都纳入大吴淞。

还有浦东外高桥。

具体商业规划还没出炉，看各个组团设计方案几乎都包含了商业项目。

新江湾的有钱人，以后可以去宝山逛街了。

最拉胯的是虹口，下一步也就打造北外滩，联合东外滩牢牢把握周家嘴路一带。

虹口北部的江湾、凉城，可能还是需要五角场。

由于复旦大学之类的阻隔，其实东西向出行并不方便，虹口北部、五角场大学城的联动一直不太顺畅。

五角场面临的压力比徐家汇还大。

中山公园、田林商圈以后都是大众商业，西南部的个性化商业、奢侈品还是要徐家汇。

五角场本来就是大众商圈，万达、合生汇之类的被取代没任何难度。

现在万达、百联生意已经下滑，合生汇还勉强。

当然这里肯定需要商业，地段在、产业在、大学在，区域内也有购买力。

未来五角场可能坍塌成区域商圈，泯然众人。

这次冲击跟重回市区关系很大，浦东北部崛起是金色中环，宝山大吴淞是一环四向，虹口北外滩、杨浦东外滩是一江一河。

郊区搞不动，我们只能回到市区内卷。

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重回市区，一些原来没建成的规划有望建成。

坏消息是，这些规划能级大幅下调。

之前没建成的副中心是真如、花木，真如已经启动第四轮规划。

更新规划，其实就是之前的落地不了。

徐家汇、五角场地位都在下滑，上海已经不需要副中心了。

商业已经平权，南翔印象城跟市区商场没太大区别，销售额高达46亿元，上海前十。

11号线桃浦之前的客流全归南翔，真如副中心的意义何在？

宝山商业也在发展，南大华润万象汇建成直接收割桃浦客流，真如连自家客户都留不住。

当然真如中海的商场很热闹，也就是一个很热闹的商场罢了，体量相当的商场上海有几十个。

前滩建成、金桥张江建成，花木-龙阳路副中心失去了意义。

这里离陆家嘴太近，功能上重合度很高。

外围客流早被分割。

这次重回市区最大的意义就是，取消副中心。

原先副中心的职能，由几十个区域中心分别承担。

徐汇中心由一变五，全面开花。

最难受的还是浦西第二代副中心，虹桥、莘庄、吴淞等等。

大虹桥的二次开发主角是前湾，前湾的发展速度已经放缓。

信达医药、云南白药、正大天晴、山东威高几个总部能建好，沿湖的一片办公楼很难。

重回市区，市区办公楼大量上市、大幅降价，哪轮得到郊区。

闵行很聪明，早就放弃了办公楼建设，一门心思搞产业园。

最近莘庄工业区、马桥人工智能创新试验区、大零号湾利好不断，靠的就是跟徐汇滨江错位竞争。

要啥副中心？建一堆高楼大厦唯一作用就是拉高空置率。

大零号湾上班，要读书有华二、有交大二附中，要看病给你瑞金医院，要消费有龙湖天街，要生态给你建公园，要娱乐给你图书馆、剧院。

还要啥副中心？

副中心是物质匮乏年代产物，大家集中消费提高使用效率。

现在我们的问题是产能过剩。

大虹桥可能还要建，实际的能级肯定要下调。

浦东不一样，浦东刚刚迎来副中心时代。

副中心是物质匮乏年代产物，浦东就是典型的物质匮乏。

向北过了中环，向东过了内环，浦东几乎都是资源荒漠。

这十几年浦东没怎么建副中心，花木没成功，前滩突然搞成了CAZ。

大部分地方还是传统的产业园模式。

老虎不在家猴子称大王，御桥异军突起。

双轨交、商业中心、教育中心，吸收了浦东南部的优质客群。

现在张江双子塔建成，慢慢的做成了市区的样子。

漕河泾的医药企业默沙东要升级办公室，可以去徐家汇ITC。

张江的医药企业怎么办？

现在可以去双子塔了。

浦西面临的招商困境浦东也有，只是相对轻松。

浦西有真如、苏河湾、北外滩、东外滩、徐汇滨江、董家渡、漕河泾需要填满，郊区很难。

浦东龙阳路按住别动，前滩已经满租，张江还有点概率。

浦东房价体系是去中心化的，除了陆家嘴本来也没中心。

联洋到张江、御桥、唐镇房价没差距。

大家都是郊区，谁也别嫌谁荒凉。

如果张江为首的副中心建成，房价体系可能要改变。

浦东重走浦西十几年前的路，唯一的风险是，现在各方面都不像十几年前。

上面只是环二的个人解读，真正的惊涛骇浪明年我们就会见到。