“以租代售” 协议无效，损失该由谁来承担？房产买卖律师分析

此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。

全款交了 26 万，住了 4 年的房子突然被强拆？张先生一纸诉状将三家公司告上法庭，要求退钱赔偿。这场看似普通的房屋纠纷，却牵扯出违建、合同无效、债务担责等复杂法律问题。法院最终会如何判决？普通人又该从中吸取哪些教训？

一、案件梳理

（一）当事人信息

原告：张明（购房者）

被告 1：甲公司（房屋出租方）

被告 2：乙公司（房屋产权方）

被告 3：丙公司（腾退实施方）

关键关系：张明与甲公司签订《员工福利房租住协议》，乙公司在协议上盖章，丙公司负责腾退租户。房屋被强制拆除后，张明要求确认协议无效并退还费用，丙公司是否担责成争议焦点。

（二）案件背景

2017 年，张明与甲公司签订《员工福利房租住协议》，约定以 26.65 万元 “租金” 承租位于北京市某号的一号房屋，租期 50 年，并享有房屋所有权、转让权及拆迁补偿权。协议签订后，张明一次性付清款项，甲公司于当年 7 月交房。

然而到了 2021 年，大兴区西红门镇某厂地区整治工作专班发布公告，指出一号房屋所在区域土地用途为工业，房屋存在“厂改居” 违规出租、安全隐患等问题，要求租户限期搬离 。同年 12 月，房屋被强制拆除。

张明这才发现，自己与甲公司签订的协议名为 “租住”，实为 “以租代售”，且房屋未取得建设工程规划许可证。于是，他将甲公司、乙公司、丙公司告上法庭，要求确认协议无效，退还 26.65 万元及资金占用损失，并让丙公司承担连带清偿责任 。

被告方则各执一词：

甲公司：承认协议无效，但认为退款应由丙公司负责；

乙公司：称自己只是盖章确认甲公司使用权，并非合同主体；

丙公司：强调与张明无合同关系，仅在特定协议下代退租金，张明未签协议，不应担责。

二、争议焦点

张明与甲公司签订的《员工福利房租住协议》究竟是租赁合同还是买卖合同？协议是否有效？

若协议无效，甲公司、乙公司应如何退还费用？张明的损失该由谁承担？

丙公司作为腾退实施方，是否应对相关债务承担连带清偿责任？

三、案件分析

（一）合同性质与效力认定：名为租赁实为违建，协议无效

法院依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，认定一号房屋未取得建设工程规划许可证，且规划用途为工业，甲公司将其出租用于居住属违规行为，因此协议无效。

虽然协议中包含 “享有所有权” 等类似买卖条款，但从协议名称、款项性质及租期约定来看，仍符合租赁合同特征，不能认定为房屋买卖合同。

（二）退款责任划分：甲公司担主责，乙公司无责

根据《民法典》规定，合同无效后，甲公司应退还张明已支付的租金。考虑到房屋于 2021 年 12 月 17 日拆除，法院结合实际情况，判定甲公司退还 2021 年 12 月 17 日至 2067 年 7 月 30 日期间租金，同时酌情退还 2021 年 10 月 31 日至 12 月 16 日部分租金 。

乙公司虽在协议上盖章，但合同未约定其权利义务，也无证据证明其收取租金，因此无需承担退款责任。

（三）丙公司连带责任认定：未签协议，无需担责

丙公司代退租金的前提是四方签订协议，而张明未参与签订，且丙公司已明确表示不再代付。因此，法院认定丙公司不符合 “债的加入” 条件，无需对债务承担连带清偿责任。

此外，张明在签订合同时未审查房屋性质，自身存在过错，法院对其主张的资金占用损失不予支持。

四、裁判结果

法院判决：

张明与甲公司签订的《员工福利房租住协议书》无效；

甲公司退还张明租金 243,521.29 元；

驳回张明的其他诉讼请求。

五、案件启示

（一）警惕 “以租代售” 陷阱

遇到超长租期、承诺产权的 “租房协议”，务必提高警惕。这类协议很可能因违反法律规定而无效，一旦房屋被认定违建拆除，购房者将面临钱房两空的风险。

（二）购房前必查产权资质

无论是租房还是买房，都要核实房屋产权、规划许可等手续。可通过当地不动产登记中心、规划部门查询，避免因违建导致权益受损 。

（三）谨慎对待合同条款

签订合同前，逐字审查权利义务条款，对模糊表述及时要求解释。必要时咨询专业律师，切勿轻信口头承诺 。

（四）明确债务担责条件

涉及第三方担责的情况，务必签订书面协议明确责任范围和条件。未达成书面约定，第三方可能无需承担责任 。

通过这起案件可以看到，在房屋交易领域，法律风险无处不在。每一个看似诱人的承诺背后，都可能隐藏着法律漏洞。广大消费者只有时刻保持理性和谨慎，将法律意识贯穿于交易的每一个环节，才能最大限度地规避风险，守护好自己的财产安全。