新规落地，广州又放猛料

　　前几天，我们全网首开公开说了，广州要容积率3.1新规。

　　这是住建部国家级的规定。

　　国家级新规落地，广州楼市要震动

　　当时之所以敢第一个站出来说，是因为广州已经有待出让的地块，之前设定容积率4.5，准备上半年出让，但是因为容积率3.1的规定，被打回去要求重新调整了。

　　正是有这个动作，我才敢说靴子要落地广州。

　　当中的影响，对土地出让，财政收入，住宅开发，后续的新房，二手有巨大的影响。

　　属于能够影响决策价格的信息。

　　所以，大家也看到，这篇有10w+。

　　而踏正新国标实施的前一天，广州又一口气挂出5宗宅地。

　　4月30日，航天奇观二期（天河智谷AT1003023地块），和番禺区钟村街市广隆辉A地块一、A地块二、D地块一、D地块二挂牌。

　　这次挂地，能明显看到一些变化：

　　1）容积率都控制在3或以下，核心区进一步降密度，航天奇观地块降到了2.07

　　2）限高指标，明确提及的在80米以内，要么没有明确指出，但预留对齐新国标的空间

　　3）地价、拿地条件更加友好了

　　下边，再展开聊聊。

　　1、航天奇观二期地块，平替版观樾

　　这块地，在保利天汇旁边，南侧直线约200米外就是缦云广州，约500米处就是越秀观樾。

　　地块在今年蓝皮书上亮过相，当时占面约5.76万平，总建面约9.1万平，容积率2.5。

　　而现在挂地的版本，占地面积没变，总建面约7.38万平，容积率约2.07。

　　也就是说，可售货量减了大约1.7万平，密度更低，贴合了我们之前说的，国家级新规出台，广州宅地降容、供应量下降的趋势。

　　另一个，地块限高60米，远低于新国标规定的80米。

　　若按照住宅层高3米的规定，未来航天奇观二期项目不会超过20层，理论上应该是主打小高层板楼。

　　而起拍总价约22.5亿，起拍楼面价约30519元/平。

　　需要代建的东西不少，包括道路、绿地、河涌、6班幼儿园、服务设施用地等。

　　类似逻辑，就像越秀建设世界大观板块一样。

　　不过相对来说，这块地要配建的东西会比世界大观要少得多。

　　首先是教育，中小学不用自己建了，挂地文件表明，由广州市天河外国语智谷学校（暂命名）统筹解决。

　　也就是和缦云、越秀观樾读相同的学校，九年一贯制学校都包圆了。

　　另外，还有出入交通也会解决，到时会建设一条道路直接接驳到大观中路：

　　开发商最主要建的，是湖泊。

　　湖的面积大约11300平，加上周边约6155平绿地，整体算下来大概会有1.75万平环湖景观带。

　　包括一整段滨水步道、连廊、湖心亭等亲水设施，和南侧的026地块（星灿大厦）做好协调，形成连续贯通的南北向景观和视线通廊：

　　这个规模，当然比不上太阳湖+月亮湖了，但标准不会低。

　　结合去年年底，广州规自局发布的航天奇观项目效果图，沿湖绿道很长，西侧还有一道连桥链接幼儿园和住宅区。

　　住宅部分，大部分都能正对湖景：

　　南侧在建的星灿大厦，会影响住宅的纯粹度，但整体规格不低，外立面玻璃幕墙，建设咏声动漫为主导的大湾区数字动漫产业生态区。

　　省流版总结就是，航天奇观二期，会是一个平替版或缩小版的观樾，地价更加友好，可发挥空间更大。

　　其实，地块密度降到2.07，已经和观樾一期差不多，比观樾二期还要低一点。

　　虽说目前的城市界面、改善圈层稍微欠缺一点，但背靠保利天汇，配套基础有了，还有世界大观板块抬轿。

　　整体来看，航天奇观二期能够做纯改善湖居产品，叠加新国标好房子标准、零飘窗的优势，又是一次产品迭代。

　　我们收到消息，这块地预计是某央企兜底。

　　这样一来，至少对保利天汇、包括天河东的刚改市场，不是直接被背刺了，稳了一把预期。

　　而对天河东的改善市场来说，又一个超能打的选手要来，想在这个片区换房的朋友不妨等等。

　　像越秀观樾加推二期小户型126平四房，总价800-900万，单价6.4万/平起，但不看湖，正对悦景路。

　　对比来说，航天奇观二期项目的优势就会更高，哪怕同样做小户型，这里也是看湖的。

　　2、番禺钟村街市广路隆辉地块，刚需继续卷

　　市广路隆辉地块，位于祈福新村北侧，钟村敏捷集团旁，市广路和金山大道交汇处附近。

　　这次挂牌，分成四个小地块，但彼此没有强制性的绑定条件。

　　理论上，可以由四个不同的开发商拿地，拿地门槛、成本都大大降低。

　　如果加起来，四个地块占地面积达约8.5万平，总建面去到23.5万平，和万科檐屿城体量差不多。

　　至于容积率，四个小地块一致，都是3.2，但没有列明限高多少米。

　　作为参考，万科檐屿城容积率3.0，楼高26层，所以市广路隆辉地块做到26层，难度估计不大，还是做好了衔接新国标的准备。

　　至于其他配建条件，四个小地块配建的东西都比较少，没有包括中小学。

　　主要是地块四周道路、幼儿园等，另外A地块二还有一块1120平左右的环境设施用地。

　　地价上，四个地块起拍楼面价约在1.3-1.44万/平，如果全部拿下，总价大约33亿元；

　　看似比底价成交万科南站地块要高，但是市广路地块不用配建学校，成本又往回拉了一点。

　　总体来看，市广路地块的定位，大概率会是一个背靠祈福的近地铁刚需大盘。

　　学铁商基本面，目前学是不确定的，周边规划了18班小学和36班小学，但铁、商都是明牌，还有公园。

　　铁：直达22号线市广路站，距离约900米

　　22号线是高速地铁，时速160公里，和18号线同等，市广路已经开通，一站直达广州南站和18号线。

　　预计在今年，22号线后通段（陈头岗-芳村站）即将开通，6站到白鹅潭，通勤优势会放大。

　　商：祈福商圈，包括祈福缤纷汇、天河里福云汇、宜家家居等

　　公园：地块北侧靠近金山湖公园，面积大概25万平。

　　这么一看，学校确实很关键，就看后续怎么统筹了。

　　番禺的刚需项目，但凡热度高的，离不开这三宝，好书包、近地铁、价格低。

　　有趣的是，市广路地块并没有出现今年蓝皮书或番禺土地推介会上，是一个全新面孔。

　　背靠祈福新村这点，估计也有加分。

　　祈福新村，曾经的“亚洲第一村”，居住人口庞大，二手交投非常活跃，成交量在番禺是排头的。

　　但内部产品老旧，现在卖到1字头的，已经是20-30年楼龄的步梯房；次新房呢，成交单价2字头起，但容积率偏高。

　　市广路地块，有的就是新产品优势、好房子标准，更低的容积率+迭代性产品，相当于要革祈福新村的命。

　　说到这里，多少有点想抄广州地铁珑曜上城作业的意思了。

　　而且，市广路地块位置比珑曜上城要更核心，周边又比万科南站项目更成熟。

　　总之，就一个字，继续卷。

　　好了，今天挂牌的几宗地，将会在5月30日竞拍，这会是新国标落地后广州第一场土拍，值得关注。