无理由退房条款模糊，法院如何认定效力？房产买卖律师总结

此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。

“6 个月内无忧退房，不满意随时退！” 面对开发商这样的承诺，你会不会心动？可要是签了合同想退房时，开发商却变卦，又该怎么办？最近，就有两位购房者因为这句承诺，和开发商闹上了法庭！这场纠纷究竟谁对谁错？法院又会如何判决？咱们一起来看看！

一、案件梳理

（一）当事人信息

原告：甲发展公司（开发商）

被告：刘辉、刘阳（父子，购房者）

关键关系：甲发展公司与刘辉、刘阳因一号房屋（位于北京城市副中心 XX 街区）的《北京市商品房预售合同》履行及解除问题产生纠纷。

（二）案件背景

2023 年 6 月 10 日，刘辉、刘阳与甲发展公司签订《北京市商品房预售合同（住宅类）》及相关附件，以3741214 元的总价购买一号房屋，约定分三期付款：首期 751214 元于签约当日支付，第二期 1500000 元在 2023 年 9月 10 日前支付，第三期 1490000 元以贷款方式于 2023 年 11 月 10 日前支付。

刘辉、刘阳按时支付了首期房款，但后续两期未付。甲发展公司多次催告无果后起诉，要求解除合同并让刘辉、刘阳支付总房款 10% 的违约金 374121.4 元。而刘辉、刘阳则辩称，购房前甲发展公司销售人员承诺“6 个月无理由退房”，他们在 2023 年 9 月 7 日已提出退房，合同应已解除，不应承担违约金，双方各执一词，矛盾激化。

二、争议焦点

刘辉、刘阳是否享有 “6 个月无理由退房” 的合同解除权？

《北京市商品房预售合同》是否已经解除，若已解除，解除时间如何确定？

刘辉、刘阳未支付后续房款是否构成违约，是否需要向甲发展公司支付违约金？

三、案件分析

（一）“6 个月无理由退房” 承诺的法律效力

甲发展公司销售人员董某在销售房屋时，多次向刘辉、刘阳作出 “6 个月无理由退房”“无忧退房”的承诺。从法律角度看，董某作为甲发展公司的销售人员，其行为代表公司，且该承诺对刘辉、刘阳决定购房有重大影响。根据相关法律规定，即便该承诺未写入正式合同，也应视为合同内容。所以，刘辉、刘阳在约定的 6 个月期限内，享有合同解除权。

（二）合同解除时间的认定

刘辉、刘阳于 2023 年 9 月 7 日通过微信向董某表示要行使无理由退房的权利，并在 9 月 28 日向甲发展公司邮箱发送《通知函》主张解除合同。依据法律规定，当事人主张解除合同的，通知到达对方时合同解除。因此，法院认定该预售合同于 2023 年 9 月 28 日正式解除。

（三）违约金主张能否成立

甲发展公司以刘辉、刘阳逾期支付房款超 90 天为由，要求其支付违约金。但由于刘辉、刘阳在合同约定的 6 个月期限内行使了解除权，且合同已解除，他们无需再履行支付后续房款的义务。所以，甲发展公司主张违约金缺乏事实和法律依据，法院不予支持。

同时，对于甲发展公司提出的刘辉、刘阳不满足《协议书》约定退房条件的观点，法院经审理发现，《协议书》约定的退房条件与董某的口头承诺不一致，且甲发展公司未对相关条款尽到提示和说明义务，该条款还不合理限制了购房者的主要权利，违反公平和诚信原则，因此未采纳甲发展公司的这一意见。

四、裁判结果

法院判决：

甲发展公司与刘辉、刘阳于 2023 年 6 月 10 日签订的《北京市商品房预售合同（住宅类）》于 2023 年 9 月 28 日解除；

驳回甲发展公司的其他诉讼请求。

五、案件启示

（一）口头承诺也要留证据

购房者在买房时，对于开发商销售人员的口头承诺，一定要通过录音、聊天记录等方式留存证据。这样在发生纠纷时，才能证明承诺的存在，维护自己的权益。就像本案中，刘辉、刘阳正是因为保留了微信聊天记录等证据，才得以证明“6 个月无理由退房” 的承诺。

（二）合同条款仔细看

签订合同前，务必仔细阅读合同条款，特别是涉及权利义务、违约责任、解除条件等关键内容。如果对某些条款不理解，要及时要求开发商解释清楚，避免陷入不合理的条款陷阱。

（三）维权要及时合法

当认为自己的权益受到侵害时，要及时采取合法途径维权。行使权利要符合法律规定和合同约定，比如解除合同要按照规定通知对方，并保留相关证据，确保维权行为有效。

（四）商家诚信经营很重要

开发商等商家应秉持诚信原则，兑现销售时的承诺。随意反悔不仅会损害消费者信任，还可能面临法律纠纷，影响企业声誉和发展。

这场购房纠纷给购房者和开发商都敲响了警钟。你在买房过程中遇到过类似问题吗？欢迎在评论区分享你的经历和看法！