无购房资格借名买房，协议效力如何判定？北京房产律师揭秘

此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。

买房本是人生喜事，可当房产证上的名字和实际出资人不一致时，一场纠纷往往在所难免。今天的案例中，一套位于北京大兴的房子，就引发了一场复杂的家庭与朋友间的官司，到底是借名买房还是房屋借用？法院又会如何判决？让我们一探究竟。

一、案件梳理

（一）当事人信息

原告：李芳、赵阳、赵晓（李芳与已故的赵强系夫妻，育有赵阳；赵晓为赵强与前妻所生）

被告：陈勇、吴敏（夫妻）

关键关系：李芳等原告与陈勇、吴敏因一号房屋（北京市大兴区）及二号库房的过户问题产生纠纷。

（二）案件背景

2019 年 3 月，李芳一家因外地户口且名下有房，无在北京购买二套房的资格，便与朋友陈勇、吴敏口头约定借名买房。从选房、付定金、交购房款、纳税，到收房、布置家具，均由李芳及其丈夫赵强完成。虽然房屋和库房登记在陈勇名下，但物业费、水电费等日常费用也一直由李芳实际支付。

2023 年初，李芳取得购房资格，要求陈勇夫妇配合过户，却遭到拒绝。无奈之下，李芳、赵阳、赵晓将陈勇、吴敏诉至法院。而追加的原告孙丽、赵刚未到庭，明确表示不参与诉讼并放弃继承权。陈勇、吴敏则辩称，房子是自己购买，与原告不存在借名买房约定，只是出于朋友情谊借给赵强一家居住，还反诉要求原告返还房屋并支付使用费。

二、争议焦点

李芳、赵强与陈勇、吴敏之间是否存在口头借名买房协议？

购房过程中，赵强转给陈勇的款项，以及第三人转给陈勇的款项，到底是购房款还是其他用途？

李芳等原告是否具备诉讼主体资格，能否要求陈勇夫妇协助办理房屋过户？

三、案件分析

（一）借名买房协议的认定

法院判定借名买房关系是否成立，关键看双方是否有借名合意，以及实际购房行为的履行情况。本案中，赵强支付了购房定金、中介费、权属证书登记费，李芳参与房屋交接结算，还持有购房合同、票据、产权证原件，且房屋一直由李芳一家居住使用。此外，李芳提供的与中介的微信聊天记录，也能体现其购房的真实意思。虽然陈勇、吴敏否认，但未提供反驳证据，因此法院认定双方存在借名买房关系。

（二）购房款项性质的判定

购房款总计 1290 万元，除赵强直接支付给出卖人的 10 万元定金外，其余款项来源存在争议。赵强转给陈勇的 880 万元，陈勇称是赵强按证人指示的还款，但证人除转账记录外，无其他证据证明借贷合意，法院未予采信，认定该款为购房款。而第三人转给陈勇的 400 万元，原告无证据证明是赵强指示支付，法院认定为陈勇支付的购房款。

（三）原告主体资格与过户请求的处理

赵强去世后，其法定继承人李芳、赵阳、赵晓、孙丽、赵刚均应参与诉讼，各原告主体适格。考虑到李芳等原告支付了 890 万元，陈勇支付了 400 万元，且双方都在购房中发挥了作用，法院按出资比例确定房屋份额。又因孙丽、赵刚放弃继承，其余原告同意过户至有购房资格的李芳名下，最终法院判决陈勇协助李芳办理过户，李芳持有 68.99% 份额，陈勇持有 31.01% 份额 。

四、裁判结果

法院判决：

陈勇于判决生效后十日内，协助李芳办理一号房屋及二号库房的产权转移登记手续，房屋登记为按份共有，李芳持有 68.99% 份额，陈勇持有 31.01% 份额；

驳回李芳、赵阳、赵晓的其他诉讼请求。

五、案件启示

（一）借名买房需谨慎，书面协议不可少

借名买房存在诸多风险，即便关系再好，也一定要签订书面协议，明确房屋实际出资人、权属归属、过户条件等关键条款，避免空口无凭引发纠纷。

（二）保留证据是维权的关键

在购房过程中，要妥善保存支付凭证、聊天记录、合同票据等所有相关证据。这些证据在发生争议时，能成为证明自身权益的有力武器。

（三）了解政策，规避资格风险

购房资格受政策影响大，借名买房虽能暂时解决资格问题，但后续纠纷不断。购房前一定要充分了解当地政策，避免因资格问题陷入法律困境。

（四）明确法律关系，避免模糊约定

涉及财产的约定，必须清晰界定法律关系。是借名买房还是房屋借用，是借款还是购房款，都要明确，防止因约定不明产生分歧。

这场借名买房纠纷，给大家敲响了警钟。在房产交易中，任何一个细节都可能影响最终结果。如果你也遇到类似问题，欢迎在评论区留言，一起探讨如何用法律保护自己的权益！