继承人拒绝履行过户义务，买房人能否主张赔偿？房产买卖律师说明

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在房屋买卖市场中，交易过程本就复杂，而一旦卖房人突然离世，后续纠纷更是剪不断、理还乱。今天要讲的这起案例，就因卖房人离世，让一场房屋买卖从普通交易演变成了激烈的法律博弈，180 万购房款背后的真相究竟如何？咱们一起来看看。

一、案件梳理

（一）原告诉求

原告刘大海和儿子刘阳向法院提出两项诉求：1. 判令被告周华、周丽继续履行自己与万芳于 2020 年 4 月 29 日签订的《北京市存量房屋买卖合同》，协助将万芳名下位于北京市大兴区的一号房屋所有权转移登记至自己名下；2. 本案诉讼费用由被告承担。

（二）原告事实理由

2020 年 4 月 29 日，刘大海、刘阳与万芳签订《存量房屋买卖合同》，约定以 180 万元购买一号房屋，房款分三期支付：2020 年 4 月 27 日前支付首期 40 万元，过户后一个月内支付 40 万元，过户后三个月内支付剩余 100 万元。合同还约定签订后十日内共同申请办理房屋不动产转移登记手续。然而，2020年 5 月 13 日，万芳因病去世，合同未能履行。经了解，万芳生前无配偶子女，其母孙玉英是唯一继承人，但孙玉英也于 2020 年 11 月 23 日去世。被告周华、周丽是孙玉英的继承人。刘大海、刘阳认为，卖房人死亡后，其继承人应承继合同义务，继续协助办理过户。多次与周华、周丽协商无果后，他们选择起诉维权。

（三）被告答辩

周华辩称：1. 原告无法证明房屋买卖合同是万芳真实意思表示，合同约定价格与当时市场行情不符，原告又不能举证，应承担不利后果；2. 即便合同有效，原告也没充分证明履行了付款义务，自己有权行使先履行抗辩权。原告称首期40 万元中 36 万元是万芳理财未还的款项，4 万元是合同签订前一日支付，但经核实万芳未还原告款项高于 36 万元。而且原告在万芳去世后，擅自处置其银行卡内存款近 200 万元，还修改密码、拒不归还手机，有理由相信原告没能力支付后续房款，自己有权行使不安抗辩权，在原告证明有能力支付前，不会配合过户。

周丽则直接表示，认为原告与万芳签订的买卖合同是虚假的，自己从未听万芳说过卖房一事，请求法院驳回原告诉求。

（四）法院认定事实

刘大海、刘阳提交了《北京市存量房屋买卖合同》，合同显示 2020 年 4 月 29 日，万芳为出卖人，刘大海、刘阳为买受人，签订地点在大兴区某小区，有双方及三位见证人签名捺印。合同详细约定了房屋基本信息、成交价格、付款方式、房屋交付、过户手续等内容。

周华、周丽不认可合同真实性，提出诸多质疑：合同签订时万芳病重，无签订能力；签订地点与万芳当时在医院住院的事实不符；疫情期间不可能有三位见证人同时在场，且经核实是原告拿合同最后一页让见证人签字；合同约定价格仅为市场价格四分之一；合同违约责任条款、转移登记约定等不符合常理；不能确定合同内容是否被篡改，也不确定签字时万芳意识是否清醒。

刘大海、刘阳回应称，房屋所在区域偏远，价格本就低，合同价格合理；万芳所患疾病不影响意识；合同最后一页签字符合惯例；首付款是用万芳理财未还款项折抵。此外，他们还提交了转账记录、收条、声明等证据证明已支付首付款、万芳出售房屋是真实意思，以及装修房屋、长期居住的相关证据。

周华提交了万芳病程记录、2020 年大兴区房价走势图、与刘大海的录音文字说明等证据，分别证明合同签订与万芳住院情况矛盾、房屋市场价格远高于合同价格、刘大海有侵吞万芳财产的恶意。

法院还查明，孙玉英有三个子女周华、周丽、万芳，万芳去世后，其母孙玉英也离世，一号房屋登记在万芳名下，目前处于司法查封状态，查封申请人为刘大海、刘阳，且刘大海、刘阳具备购房资格。

二、争议焦点

刘大海、刘阳与万芳签订的《北京市存量房屋买卖合同》是否真实有效？

原告是否履行了合同约定的付款义务，被告的先履行抗辩权和不安抗辩权是否成立？

被告是否应协助原告办理一号房屋的过户登记手续？

三、案件分析

（一）合同效力认定

根据法律规定，民事法律行为有效需满足行为人有相应民事行为能力、意思表示真实、不违反法律法规强制性规定和公序良俗。虽然被告对合同真实性提出诸多质疑，但未能提供有效证据反驳。原告提交的合同有双方及见证人签名，万芳所患疾病未影响意识的解释合理，房屋价格虽低但存在特殊关系且无损害他人利益情形，因此法院认定合同是双方真实意思表示，合法有效。

（二）付款义务与抗辩权分析

原告提交的转账记录、收条、声明等证据，虽存在部分瑕疵，但能形成证据链证明已支付首付款，且万芳认可出售房屋及价格。被告主张的先履行抗辩权和不安抗辩权，因缺乏证据证明原告无能力支付后续房款，且双方应按合同约定履行义务，法院不予采信。

（三）过户义务判定

合同一方死亡，继承人应承继权利义务。万芳去世后，其继承人周华、周丽应履行合同约定的协助过户义务。目前房屋具备过户条件（查封申请人为原告，不影响过户），被告应协助原告办理过户，之后可主张原告支付剩余房款。

四、裁判结果

法院经审理认为，刘大海、刘阳与万芳签订的合同合法有效，周华、周丽作为继承人应履行合同义务。依照相关法律规定，判决周华、周丽继续履行合同，并于判决生效之日起十五日内协助刘大海、刘阳办理一号房屋产权过户登记手续，将房屋所有权从万芳转移登记至刘大海、刘阳名下。

五、案件启示

（一）合同签订要严谨规范

房屋买卖金额大、流程复杂，签订合同务必谨慎。尽量选择正规中介，合同条款要清晰明确，涉及价格、付款方式、过户时间等关键内容，更要反复确认。如有特殊情况，如交易价格低于市场价，最好在合同中注明原因，避免日后产生纠纷。

（二）证据留存至关重要

在交易过程中，要养成留存证据的习惯。无论是付款凭证、聊天记录，还是相关书面文件，都可能成为维权的关键。本案中，原告正是凭借一系列证据证明了合同真实性和自己的付款义务，才最终胜诉。

（三）法律风险早防范

遇到卖房人离世等特殊情况，要及时了解相关法律规定。继承人有义务承继合同权利义务，但如果对合同真实性、履行情况存在争议，很容易引发纠纷。必要时，可咨询专业律师，提前做好应对措施，避免陷入法律困境。

（四）诚信交易是根本

房屋买卖双方都应秉持诚信原则，如实履行合同义务。任何企图钻法律漏洞、违背合同约定的行为，最终都可能得不偿失。只有诚信交易，才能保障双方的合法权益，维护良好的市场秩序。

这起案件给房屋买卖双方都敲响了警钟，希望大家在交易中多留个心眼，别让纠纷影响了生活。如果你对房屋买卖还有其他疑问，欢迎在评论区留言讨论！