租房新势力：家庭租房悄悄崛起

在长租公寓领域，家庭型租房在悄悄崛起，值得行业重点关注。（）

同策研究院联席院长宋红卫分析认为，家庭型租房新势力的崛起受几个因素的影响：

第一、跟中国家庭结构的变化高度相关

从上个世纪80年代到当前我国家庭结构出现三大变化：

①单人户家庭的比例，从8%上升到21%，提升13个百分点；

②夫妻二人家庭即无子女夫妻家庭的比例，从5%上升到22%，提升17个百分点；

③三代同堂家庭的比例，从15.6%下降到14.7%，下降约1个百分点。

第二、家庭结构的变化直接导致住房需求的变革

从家庭结构的变化可以看出来，分户跟小型化已成为趋势，这对整个租赁市场的需求都将产生比较大的影响。比如夫妻二人无孩家庭比例在上升，很多有孩家庭考虑买房、落户、积分、学区都是与子女入学高度相关，一旦没有子女教育等问题的束缚，买房跟租房差异性并不大，买房迫切性也就没有那么强。再比如三代同堂的家庭的比例在下降，为了避免隔辈住的矛盾，很多子女会在小区内或者附近给父母租一套住房，这样的需求近些年也在上升。

第三、当前的经济环境下，租房性价比回升

受到收入因素以及租金下降的影响，租房的性价比在上升，部分家庭的购房需求被延后，短期内仍然选择租赁来过渡。这部分可以视为租赁的改善群体主要有两类：一是原来单身住在长租公寓，结婚后短期内选择长租公寓过渡，但是可能在房型上会做一些提升，比如原来住小单间，现在住大一点的一居室或者小两室。二是小夫妻原来住老旧小区，但是随着这些年大量的高品质长租公寓入市，与周边老旧小区有明显的差异，尤其是纳保之后租金更实惠，这些群体由散租市场进入到长租公寓市场，这都导致了在长租公寓市场家庭型需求的释放。

第四、两室及以上户型出租率上升

通过同策对长租公寓调研的样本数据来看，一室户仍然是最大的租赁群体，但是一室户的出租率在下降，两室及以上的户型出租率在上升。现在很多公寓的运营商调整了户型配比，把原来一室户的房型调整为二房及以上的户型。拿一个案例项目来做分析，北京房山区的首创和园房山星城社区，它的户型设计上基本都是两居室以及三居室，其运营情况不管是出租率还是租金水平都超出了市场的预期，主要由于这个项目周边的散租社区建设时间比较早，户型面积相对较小，房型格局也不是太理想，因此它吸引了周边大量的居民把自己的住房出租出去，转租到长租公寓项目里面来。

综上，长期来看，随着家庭结构的调整，以及现在90、00后新生代购房理念的改变，以及租赁市场规模跟品质的快速提升，家庭型的租赁需求成为一种趋势，这必然成为未来长租公寓项目定位，以及未来运营方向调整的重要参考。

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