作别太平后 保利发展找到了新盟友

加速做大不动产经营。

中房报记者 曾冬梅 广州报道

5月16日，保利发展控股集团股份有限公司（以下简称“保利发展”，600048.SH）与国寿投资保险资产管理有限公司（以下简称“国寿投资”）举行战略合作签约仪式。据保利发展董事长刘平介绍，双方的合作领域包括存量资产盘活、不动产经营提升、创新融资模式等。

今年年初，保利发展就曾透露将继续加大与大型金融机构、产业龙头的战略合作力度，助力盘活存量资产、释放占压资金，以更好把握租赁住房等持有经营型的市场机会。4月底的业绩会上，刘平也提出了租赁住房的发展目标，即未来3年达到30万间。

国寿投资是中国人寿旗下专业另类投资平台，曾投资过多单以租赁住房为底层资产的公募REITs以及ABS产品，还与华润置地合作发行了以深圳万象城为底层资产的资产支持计划。

5月20日，保利发展方面对中国房地产报记者表示，双方合作正在有序推进，未来将探讨经营资产商业不动产基金、公募reits、私募reits、不动产投融资、资产盘活、城市更新等相关业务。

引入国寿投资合作

国寿投资是国内首家专注另类投资的大型保险资管公司，投资领域涵盖股权投资、不动产投资、基础设施投资、特殊机会投资、普惠金融等。截至2023年末，该公司累计签约规模超8000亿元，管理资产规模超5000亿元。

对于合作目的，刘平在签约仪式上表示，保利发展销售去化规模维持行业头部，去库存、调结构取得明显成效，下一步要通过加大与金融机构合作进一步拓展发展空间。

保险公司也需要为资金找出路。国寿投资总裁张凤鸣表示，保险资金具有规模大、期限长、稳定性强的特点，与保利发展在资产端形成高度互补，未来双方将共同打造“保险资金+不动产开发运营”生态闭环。

此前，保利发展也与部分保险公司有过交集，但大多在股权投资或子公司业务合作等层面。例如，2016年，泰康人寿旗下泰康资管出资60亿元认购该公司非公开发行股票7.33亿股，成为其第二大股东。2023年，保利健康产业投资有限公司与中信保诚人寿签署合作协议，拟在康养领域有所作为。

合作较为深入的是太平系，2018年，保利发展与太平人寿、太平资产共同设立太平保利投资管理有限公司，计划在养老地产、健康产业等领域一展拳脚。不过，今年4月份，保利发展已经挂牌转让所持的49%股权，结束此次跨界合作。

大力发展租赁住房

经营资产的盘活是保利发展今年的工作重心之一。截至2024年底，该公司租赁住房、购物中心、酒店、写字楼等商业经营类资产项目累计开业534万平方米。

4月底的业绩会上，保利发展管理层提出了新发展目标，即重塑“一个新的保利发展”，构建“三大主业”，包括做优不动产投资开发、加速做大不动产经营、全力做强不动产综合服务。“我们认为，不动产存量市场广阔，经营和综合服务领域具有巨大的挖掘潜力。随着投资开发量的萎缩，不动产经营和服务的消费需求和市场份额将持续增长，也是我们必须全力突破的战略方向。”刘平表示。

据介绍，未来几年，不动产投资开发业务仍将是保利发展的核心主业，因其在规模和利润贡献方面的重要性难以被替代。但其他两个主业也将大力发展，刘平特别提到了，未来3年租赁住房业务计划实现高速发展，目标是达到30万间的规模。“目前，我们在租赁房领域的行业排名处于中等水平，与公司的整体行业地位和品牌影响力不匹配，因此需要加快发展步伐。”

2024年，保利发展已经在提速发展租赁住房业态，报告期末，其在管租赁住房规模超过4.5万间，在营租赁住房规模超过2.2万间，同比增长47%。

短短3年时间，租赁住房规模要由4.5万间增至30万间是个不小的挑战，保险资金的介入一定程度上有助于缓解保利发展的投资和运营压力。

租赁住房这个投资领域，国寿投资并不陌生。该公司曾以战略投资人身份投资上海城投宽庭保租房公募REIT、建信住房租赁基金持有型不动产资产支持专项计划等多单以租赁住房为底层资产的公募REITs以及ABS产品，还计划与雄安新区政府相关部门、雄安集团相关主体共同发起雄安租赁住房Pre-REITs基金。商场等物业也是国寿投资的投资标的，2024年底，该公司发起设立的“国寿投资-华润置地深圳万象城资产支持计划” 完成发行，资金规模56亿元。

保利发展期望未来不动产经营、不动产综合服务的收入占比能够逐年提升，与不动产投资开发业态形成均衡状态。2024年，该公司商业经营类资产实现收入约40亿元，只占总收入的约1.3%。而国寿投资的加盟对其战略目标的达成能发挥多大作用，还有待进一步观察。