广州越秀天瀛，低于地价卖现楼

文/粤进深 严明会

广州荔湾这么火爆的市场，也难免有楼盘陷入滞销困境。

比如越秀天瀛，这两年在市场上的声音就越来越小。

一是，项目已经过了开盘的高光时刻，后面几次加推水花也不大。

二是，地段尴尬，处在广佛交界处，连地铁都没有，很难让人想起来。

三是，广州新房市场内卷严重，户型好、配套好、性价比高的新规楼盘层出不穷。

这种局面下，越秀天瀛多少显得有些相形见绌。

但不好卖，也要硬着头皮卖。

这不，5月19日，越秀天瀛（备案名：樾隽湾）6号楼拿到预售证，批准预售房源150套，预售总建筑面积14121.305㎡。

越秀天瀛，原名越秀正荣天樾湾。

该项目是2021年4月广州首批集中供地的出让地块之一——荔湾兴达地块。当时该地块经过29轮竞价，由越秀地产拿下，成交总价达25.81亿元，折合楼面价26641元/㎡。

拿地后，越秀地产拉来正荣地产合作开发。

但在2022年初，正荣地产暴雷，楼盘随之改名，将“正荣”从楼盘名中去除，改为越秀天瀛。

项目体量不算大，占地面积约4.8万㎡，建筑面积约16.8万㎡，容积率3.5，绿化率40%，由7栋住宅楼组成，总户数876户，梯户比2梯6户。

2022年3月21日，越秀天瀛拿到首张预售证，同年5月开盘，开盘价4-4.5万元/㎡。而吹风价为3.8万元/㎡，是少数开盘价比吹风还要高的楼盘。

目前，项目在售建面约87-125㎡三至四房，在售均价约2.4万元/㎡（数据来源：贝壳找房），实现腰斩，甚至比楼面价还低。

价格便宜还是现房，但选择的人依然不多。

阳光家缘数据显示，截至5月21日，越秀天瀛已售住宅328套，未售住宅314套，去化率约51%。

从区位看，越秀天瀛位于荔湾海龙围科创区，与珠江直线距离约50米（数据来源百度地图），80%户型南向瞰江，一线河景资源成为该项目的核心卖点。

不过，项目配套资源较为有限。自身规划配建商业街、幼儿园、文化馆等基础设施，但小学并没有规划，需要附近摇号入读。

项目资料里介绍，“爱莎国际名校在旁”。

但这所由爱莎国际教育集团斥资1.8亿美元打造的爱莎文华学校，一年学费约30万，必然不是普通人能读得起的……

交通方面，距离广佛线龙溪站和菊树站直线距离约1.9公里，步行不太现实，通勤耗时较长。好在门口有海中公交总站，可由公交接驳至地铁站。

从周边环境来看，项目毗邻城中村与花圃苗场，城市界面有待更新。地块外部的海龙路常有大型货车通行，存在扬尘污染问题，居住舒适度受一定影响。

总之，这是一个优缺点都很明显的楼盘。

优点是，由国企越秀地产打造，品牌实力雄厚，交付更有保障；一线临河而建，小高层单位视野开阔，居住环境静谧舒适。

缺点是，核心配套资源匮乏，距离地铁站较远，依赖公共交通的购房者需谨慎考量；周边以城中村为主，城市更新进程缓慢，道路扬尘问题影响居住体验。

越秀天瀛项目开发主体，为越秀地产子公司广州市越达房地产开发有限公司（以下简称“越达房地产”）。

该公司成立于2021年5月，注册资本12.9027亿元，法定代表人为钮俊娥，经营范围为房地产咨询、房地产经纪、房地产评估、物业管理、房地产开发经营。

越达房地产董事长为陆文军，经理为钮俊娥。

据查阅，陆文军为越秀地产湾区公司副总经理，曾任越秀地产大湾区西部区域公司总经理。陆文军毕业于天津大学土建结构工程专业，2006年出任万科地产广州公司副总经理，分管工程、运营、开发报建、成本、设计、招投标等工作。

股权方面，越达房地产由佛山市越泓房地产开发有限公司100%持股，后者又由佛山市越嘉房地产开发有限公司、正聚（广州）置业发展有限公司分别持股56%、44%。

其中，佛山市越嘉房地产开发有限公司为越秀地产全资子公司。而正聚（广州）置业发展有限公司的控股股东则为深圳市致泽投资企业（有限合伙），持股99.9%。

值得一提的是，在深圳市致泽投资企业（有限合伙）的股东行列中，还能看到正荣地产的身影，正荣（广州）置业发展有限公司持有其28.1554%的股份。

所以，项目虽未挂名，但正荣其实还在。