曝华润“入主”北京功德寺，越秀拿走41.5亿以退为进

◎ 来源 | 地产密探（ID：real-estate-spy）

时隔2月挂牌后，被各路“地产大鳄”云集扎堆的北京海淀功德寺片区，这一处重量级的棚改项目在一番猜测与联想后，终于迎来“终局”。

5月19日，越秀地产公告说，公司出售了旗下非全资附属公司北京海臻置业65%股权，交易代价约41.5亿元，买方来自华润置地。

与此几乎同步的是，上海产权交易所显示持续挂牌了2个月的北京海臻置业65%股权以底价约41.5亿元成交。

北京海臻置业成立于去年11月，由“实力地产国企”越秀地产旗下的武汉康景实业投资有限公司100%持股。

去年11月份，越秀地产曾公告过武汉康景北京拿地的消息，即摘得位于北京市海淀区功德寺棚户区改造项目HD-GDS-002地块R2二类居住用地项目，业内称其“功德寺002”地块。

该“功德寺002”地块恰逢北京土拍新政后首次拍卖，当时吸引了7家房企角逐，在地价触顶后摇号，最终越秀胜出，耗资约63.83亿元，成交楼面价约7.16万元/㎡，溢价率15%，计容总建面8.91万方。

越秀地产公告提到，功德寺地块距中关村软件园仅200米，距规划地铁13B线软件园站1.1公里，还拥有海淀区顶级学区教育资源，称拿地成本合理，将增加公司优质土储，进一步巩固在北京的战略地位。

注意！当天，北京还拍卖了“功德寺001”地块，同样触顶并摇号，最终绿城摘得，耗资51.75亿元，成交楼面价约7.11万元/㎡，溢价率15%。

无论是“功德寺001”地块，还是“功德寺002”地块，按照当时北京拍地新规，未来销售指导价被限定均价10.5万元/㎡，浮动价差只有8%。

按单价10.5万元来算，两幅地块总货值约170亿元，若上浮 8%后，总货值约180亿元。参考周边二手豪宅价，当时媒体直言“闭着眼抢完了”。换言之，“抢到即赚到”。

去年底，时任越秀地产北京总经理董毅曾在朋友圈发了一张海报，内容是“将近200亿货值的功德寺项目，欢迎加入越秀”，坊间一度揣测功德寺项目将由绿城和越秀联袂开发。

如今来看，曾是越秀独资的功德寺项目，却变成了“华润主导，越秀参股”的新格局。此前挂牌公告还提到，交易完成后，标的企业不得继续以广州越秀集团子企业名义开展经营活动。

另据公告，越秀地产此次出售北京海臻65%股权，录得除税前净收益约5.1万元并非核心意图，更多是为迅速回收资本，提升资本周转效率等，此次变现的41.5亿元将再投资到核心业务营运发展上。

掐指细算一番，越秀地产入京至今已有4年，这4年来可谓突飞猛进，将原本由中海、华润、北京城建等地产央国企牢牢主导的北京楼市，撕开了一道口子，将粤派地产深度扎根在了京城。

从时间轴看，2021年5月，越秀地产联合北京天恒斥资45.7亿元首次进京，在怀柔拿下“越秀·天恒怀山府”项目地块。

2023年2月，越秀地产在京连摘昌平的“越秀·星樾”、石景山首钢园区的“越秀·天玥”两个项目地块。该年6月，其斥资79.35亿元以成交楼面价8.86万元/㎡、溢价15%拿下海淀双新地块，去年11月高调斩获海淀区功德寺地块等。

据克而瑞监测，2024年北京楼市共诞生了11家销售额“百亿级”房企，包括中海、北京城建、华润、保利、首开、招商 、绿城和越秀等，越秀成了“百亿”守门员，而过去在京城楼市颇有话语权的万科，未能跨过百亿。

其中，越秀去年全口径销售额104.25亿元（2023年：51.14亿元），排名第11位（2023年：第24位），权益销售额53.21亿元（2023年：48.26亿元），排名第16位（2023年：21位）。

2024年，可谓是越秀在京销售总规模“大爆发”之年，首次跻身京城楼市百亿且位列TOP15。这得益于2023年越秀在京拿地金额仅次于中海和绿城，位列京城老三。

今年前4个月，越秀地产居然拿下北京楼市全口径“销冠王”，业内都吃惊其“冲劲太猛了”。

年初以来，北京地价不断创新高。比如今年初，建发曾斥资90.4亿元抢得北京海淀区朱房四街一地块，楼面价高达9.5万元/㎡。

今年3月，中海以“10.23万元/㎡”楼面价引爆京城地价，摘得海淀区树村资金平衡用地统筹项目“HD00-0705-0035-1地块”，溢价率27.9%，耗资75亿元。

5月20日，北京海淀区半壁店一宗宅地被保利发展和北京建工联合体以总价45.45亿元竞得，成交楼面价约7.84万元/㎡，溢价率近12%。

如今，北京地价突破“10万+”，对于优质地块而言，大牌实力房企更有信心去花时间去打造顶豪产品。

当前，政策端为“稳楼市”继续频出大招。值得一提的是，李嘉诚旗下和记黄埔在北京朝阳开发的御翠园项目，近期部分房源售价却从单价约9万元/㎡降到约7万元，还承诺对老业主退还百万差价或赠送车位等，引发市场热议。