什么信号？动不动就是几个亿，真有人抄底一线城市写字楼

在这么复杂的局面下，“广州亿元以上办公项目挂牌单价环比开始上涨”是一个很有意思的信号，这至少说明急跌的阶段已经过去了。

作者：李一年（抱朴财经评论员）

本文绝对没有忽悠大家去买房、买办公室的意思，我只是想讲讲新闻背后发生了什么，以及趋势可能有了波动。

据《第一财经》报道：2025年以来，商办市场频现亿级大宗交易。记者梳理发现，近期北京、上海、深圳等一线城市，均出现亿级大宗资产交易的案例，进场布局的买家有科技行业的“新贵”，有地方国资企业，还有医疗领域的细分赛道“龙头”。

当然，挂牌量也在上升：

据克而瑞物管监测数据，截至2025年4月末，中国内地32城大宗物业挂牌总价约为3.49万亿元，环比增加3.9%，同比增加84%，全国大宗资产项目挂牌量持续上升。

那么，一方面是确实有公司在买写字楼，一方面还有公司在持续卖出写字楼，这个阶段到底是个什么情况？

01 购买现楼作为保障房

我个人认为，无论情况怎么复杂，总有人做生意的，有的行业生意不好，有的行业还行，还行的这一批可能就有需求。

我不敢轻言写字楼市场已经见底，但我可以说的是，在这个位置确实有越来越多的人出手了，因为人家购买的消息都已经公布了，他们是对的，还是错的？等时间的答案。

哪些公司在买？

大体分为三类：

第一，做保障房的，做出租公寓的；

第二，公司挣到钱了，真的需要办公室和科研场所；、

第三，非一线城市、欠发达地区到一线城市进行布局的公司或者国资部门。

先说第一类：比如北京市昌平区硅谷SOHO-2号楼项目卖了2.15亿元，买家为上海新黄浦实业集团股份有限公司。原评估价为33113万元，等于打了一个狠折。

▲北京硅谷SOHO

“新黄浦”是一家以房地产综合开发为主营业务的上市公司，实控人为北京国际信托有限公司，第二大股东为上海市黄浦区国有资产监督管理委员会。

根据公开信息，标的资产将纳入北京市保障性住房体系，等于说购买现楼加入保障房序列。

类似的政策，深圳也有。

去年8月7日，深圳市安居集团有限公司就发布了关于收购商品房用作保障性住房的征集通告，房源条件一是位置要合适；二是户型面积合适，原则上项目（房源）主力户型面积应满足保障性住房户型、面积（65平方米以下）要求；三是生活便利；四是手续齐全。

这个举措是非常有必要的，既避免了继续建设保障房，占用土地，又能帮助一些开发商摆脱困境，对于社会稳定有积极作用。

还有一些社会资本、民营企业出于运营的需要也在买公寓。

比如，5月16日，上海本土企业收购中骏集团位于中环真如城市副中心的中骏天悦方隅公寓，交易方式为股权转让，交易价格约2亿元，出让价格较最初的挂牌价格少了三分之一。

中骏天悦方隅公寓于项目整体年租金收益可达1700万元。

2024年全年，长租公寓在上海投资市场中成交金额占比为14%，成交宗数占比为17%，成为上海投资市场的主流资产类别之一。

2022年至2024年，上海连续三年创造交易活跃度新高，共计成交了46单长租公寓项目，投资交易额累计近220亿元人民币，实现了17.3%的复合增长率。

这些数据都是来自于公司行为，是有能力找到租客的公司在购买，至于个人还是要谨慎。

再次声明，我没有忽悠大家买公寓投资的意思。

02 有公司在买写字楼自用

再就是优质企业在买写字楼做办公用、或者作为业务用房。

比如爱尔眼科通过广东联合产权交易中心公开摘牌，获得了深圳广晟数码技术有限公司60%股权及特定债权项目，交易价格为6.5亿元。

广晟数码的资产包括“广晟科创大厦”，爱尔眼科将把其作为深圳滨海爱尔的长期医疗用房。

三年前，爱尔眼科还曾以8.49亿元拍下北京五环大酒店。

乐鑫信息向上海陆家嘴集团购买位于上海市浦东御北路235弄3号3幢的房产。该标的房产房屋建筑面积为12996.91平方米，总价款约4.37亿元。

据乐鑫科技2024年年报，其不仅仅是一家芯片公司，还是一家涵盖物联网技术的生态型公司。就本次购置房屋的用途，该公司表示，拟用于募投项目建设以及公司研发办公。

杭州的禾迈股份全资子公司禾迈盛合也在杭州买了一块地，拟后续投资建设为公司总部大楼，整个建设项目投资总额不超过人民币10.70亿元。

我必须承认市场很复杂，很多公司日子不好过，但是，事情的另外一面就是有一些公司确实还有多余的资金，确实在买写字楼。

03 销售需要整体全面转暖呵护

第三股力量就是地方国资系统，有的手里还有一些钱，怎么办？

买一线城市的写字楼是个选择，因为一个内地的省或者一个大市总有些项目要落在一线城市，还有各种会议、活动需要场地。

而且在一些欠发达区域的国资负责人看来：在一线城市购置写字楼物业总比在本省购置写字楼物业要好吧。

你别说，还是有点道理的。

所以，我们看到：新疆国资买入上海市黄浦区华旭国际大厦，河南国资买入上海市普陀区星光耀大厦，山东国资收购北京核心商务区写字楼项目。

▲上海浦东区

写字楼挂牌量还在涨。

据克而瑞商管数据，截至2025年4月末，8个重点城市亿元以上独栋写字楼项目，挂牌总量环比增长4.6%。

其中，北京亿元以上写字楼挂牌量较上月环比增加5%，为各城市之首。

但是，挂牌的单价方面，一线城市中，广州亿元以上办公项目挂牌单价环比开始上涨。

▲广州写字楼

当然，北京挂牌单价环比持续向下。

同比方面，南京挂牌单价同比降幅最大，降幅达39%。

在这么复杂的局面下，“广州亿元以上办公项目挂牌单价环比开始上涨”是一个很有意思的信号，这至少说明急跌的阶段已经过去了。

接下来就看各个城市的特质了，有的空置率低，可能反弹就快一点，有的空置率高，可能还要继续探底。

各个城市的写字楼的走势开始高度分化，很难同涨同跌。

一些公司在卖出写字楼，一些公司在买入写字楼，当它们擦身而过的时候，它们会怎么想对方？

无论它们在想什么，成交还在继续：

以上海为例，仲量联行数据显示，今年一季度上海共记录到24宗资产交易，累计成交金额达114.6亿元，成交金额较上季度环比增长20%。

从交易目的来看，2025年第一季度，以投资为主要目的的交易进一步增加，占比高达86%。

这个投资的主体，我的理解都是大公司、大集团或者地方国资系统，个人投资者的参与比较少。

一线城市写字楼的销售，还需要大环境的整体全面转暖来呵护，公司、个人如果不是急着一定要有自持物业，还可以继续观察。