广东
在本地住宅租金不断攀升以及外地学生对住宿需求持续旺盛的双重作用下，当整个房地产市场还陷在"躺平"的困局里打盹时，学生宿舍市场正逐渐崭露头角，成为新的投资机遇所在。
图：星岛日报
晶苑投资作为香港首家涉足学生公寓改造的投资机构，自2019年起便率先布局该领域。
“一个床位的投资约200万，这就意味着，未来香港学生公寓市场规模约600亿港元。”这是晶苑投资CIO陈伟文看到的市场前景。
图：香港01
此前专注英国市场的中原投资，也在2024年正式进军香港，启动首个学生公寓项目——斥资1.8亿港元收购尖沙咀珀荟酒店，计划追加2000万港元改造为约150个床位的学生公寓，预计每个床位月租达8000港元。
中原投资总裁叶明慧表示，公司过去一直在美国及英国等地投资学生公寓，并且获得理想成绩。由于现时香港学生公寓市场规模只有数十亿港元，预期5年后将增加至逾400亿，因此看准时机回港投资。
以上种种，其实都是受到港府鼓励的。
施政报告2024
2024年，行政长官李家超先生在《施政报告中》中提到要推进国际专上教育枢纽建设，打造“留学香港”品牌。
香港社会普遍认为，要扩大招生，瓶颈之一就是学生宿舍严重不足。
于是港府多管齐下，包括在政策上“松绑”：
·鼓励院校在私营市场以租、买或合作形式，短时间内提供更多宿位；
·同时也鼓励市场以自资和私营方式改装酒店或商厦为学生宿舍。
就连在北部都会区，港府也预留了至少80公顷用地，发展“北都大学教育城”。
图：星岛头条
香港，为了大量的外来学生，真是拼了。
最近所长看到香港基督教女青年会（YWCA）持有的西半山般咸轩（Bonham Residence），正低调推出放售全幢大厦的信息，因为有良好的收租潜力，所以市场估值达4亿港元。
图：香港01
般咸轩放售
般咸轩由香港基督教女青年会持有多年并自行兴建，作收租之用，大厦现在为服务式公寓，月租1.5万港元起。
消息指，该团体近日委托测量师行进行放售，市场人士估计物业市值约4亿港元，呎价约1.1万港元，平均每房价值约417万港元。
般咸轩单人房
图：网络
般咸轩于1998年落成，地盘面积约4,222平方呎，1至3楼为活动室、洗衣房等，楼上为客房，每层约6间，而高层单位属面积较大的套房，最顶两层属复式单位，合共涉及96间房。
般咸轩复式单位
图：网络
般咸轩虽位处半山，步行至港铁西营盘站出口仅数分钟，前往中环核心商业地区也方便。
并且般咸轩的位置邻近香港大学，假如吸引到财团部署购入，可以改装成学生宿舍，再作长线收租，而地下至3楼作宿舍附属设施。
般咸轩的楼盘外观
图：网络
香港基督教女青年会创立于1920年3 月10日，是香港首个妇女社团及最大、历史最悠久的妇女团体之一，在香港影响力非常之大。
香港基督教女青年会
图：网络
宿舍：根本抢不到
根据教育局最新数据，2024学年香港八大院校的非本地生规模已增至逾1.7万人，其中内地学子以1.07万的绝对优势占据72.7%的席位。
更令人咋舌的是，若将研究生课程纳入统计，每四个在港求学的非本地生中，就有三个来自内地。
图：明报
这场留学热浪正将宿舍系统推向崩溃临界点。
按政府规划推算，未来四年将催生2.23万个床位缺口。
图：点新闻
更魔幻的是，这场危机远未触顶。
即便2027年前新增7900个床位，保守估算仍存在5.54万个宿位黑洞。
这意味着到2027/28学年，每两个学生仍要抢一张床位，有学子自嘲：“在香港找宿舍，比考港大难十倍！”
图：星岛日报
于是，抢不到学校宿位的学生纷纷向外租房。
本科阶段尚有30%学生需自寻居所，而研究生群体更是在踏足香港前就陷入"开盲盒式租房"的焦虑——他们不仅要与时间赛跑抢订房源，更要面对中介陷阱、二房东乱象等潜在风险。
内地生来港的租房乱象
图：香港01
在这场安居困境中，学子的核心诉求正形成清晰画像：通勤时间≤30分钟的黄金地段、24小时安保的管理、配套齐全的共享空间，这些要素共同构成了当代留学生的“居住刚需”。
而整栋改造的专业化学生公寓，恰似为这些痛点量身定制的解决方案——标准化合同保障、智能门禁系统、定期维保服务，这种"类校园"的居住体验，正在重塑年轻租客的信任阈值。
香港比较火的学生公寓Y83
图：明报
而且彭博社称，学生的额外租赁需求导致香港租金今年已上涨1.6%，第三季度涨得更快。
所以香港的学生租赁市场潜力可太大了。
图：香港01
租务市场成巨大商机
从投资角度来看，港府可以从以往成功活化建筑物的经验中汲取灵感，例如活化工厦或将商业楼宇改建为酒店或宾馆等模式。
将类似的成功经验应用到学生宿舍领域，通过改建现有建筑，在满足当前市场需求的同时，更高效地利用现有资源。
香港正流行“工业上楼”
图：香港商报
从长远发展而言，香港需要构建可持续的学生住宿发展模式。这不仅包括对现有建筑物进行改造，还应考虑建造 “专用学生宿舍”（PBSA）。
北部都会区以教育和科技为发展重点，这必将激发对学生和人才住宿的旺盛需求。
因此，政府有必要重新审视该地区的土地用途分配和规划许可，以确保能够为预计大量涌入的学生和专业人士提供足够的住房选择。
图：香港商报
目前，般咸轩的出售引发了市场的诸多关注，大家都期待着看到究竟由哪一方来接手这一物业，以及它未来是否会作为学生宿舍用于出租。
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