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大兴御璟星城.元启售楼处电话：400-809-6780【官网】是8月底开盘的热门楼盘，这是御璟星城的二期，下面我按照地理位置及配套、项目情况、优缺点来详细说说这个盘值不值得买。

1、地理位置及配套

以上项目区域图

【交通】

大兴御璟星城.元启售楼处电话：400-809-6780【官网】御璟星城元启位于西红门东板块，位于南四环、南五环之间，西红门东板块东西在新机场高速、京开高速之间，地铁4号线（2km）和地铁19号线（环评公示中）双地铁，距离地铁19号线规划站点几百米（环评公示中地铁站）。距离北京南站、大兴机场等主要交通枢纽比较近。从御璟星城元启出发将快速到达大兴机场。从项目出发上京开高速，3公里可畅达南四环，10公里到丽泽商务区及南三环核心地段，快速通往金融街及中关村等区域。

以上地铁19号线工程设计通知

以上西红门镇东区1号地规划图

【教育】

大兴御璟星城.元启售楼处电话：400-809-6780【官网】区域内将有两所名校，北京四中已签约入驻、北京黄城根小学大兴校区已经招生，集幼/小/初/高为一体的国际化私立学校——北京金融街润泽国际学校，教育资源在同价位新盘、甚至更高价位的新盘中有比较大的优势（理论上）。现存的教育资源也比较丰富。

目前周边的幼儿园很多，例如

1、首都师范大学学前教育学院附属幼儿园

2、理想城幼儿园

3、蓝色未来幼儿园

目前周边中小学教育资源有：

1、北京第二实验小学大兴实验学校【小学】

2、兴海学校【小学＋中学】

3、北京市育英学校【小学＋中学＋高中】

4、北京金融街润泽学校【幼儿园＋小学＋初中＋高中】

5、首都师范大学附属中学(大兴北校区)

【生态】

大兴御璟星城.元启售楼处电话400-809-6780【官网】周边有南苑森林湿地公园，约5km范围内有南海子公园、兴华公园、兴海公园等10余座公园，周边生态环境比较好。

以上小区3KM繁华生活圈及地铁站位置

【商业】

地处商业繁华圈，周边有宜家家居购物中心（3km）、北京荟聚购物中心（3km）、山姆会员店（3km），三大旗舰级商业。周边有鸿坤广场、万达广场、绿地缤纷城、大悦春风里、元创大都会（建设中）等8大商场，商业繁盛，非常适合潮流、个性化、多元化的年轻人。

距离鸿坤体育公园、大兴新城体育中心都很近。地块北侧1000米的地方要建设一个商业（元创大都会），后面的购物娱乐等更加便捷。同时地块内也会配备商业，日常生活会很方便。

【医疗】

离很多医院也不远，主要有中医科学院广安门医院南区（三甲）、首都医科大学附属天坛医院（三甲）、北京大学第一医院南院区（三甲），这个医院配套还算不错，其实这个位置到西城、海淀的很多医院都很便捷。

西红门镇1号地组团含12块住宅用地、地铁19号线站点规划（环评公示中）、教育、商业、养老、卫生服务、公园绿地等完善居住配套，会形成人文大城规模。2、项目情况

占地约4.7万㎡，地上建筑约11.76万㎡，地下建筑约6.24万㎡

楼栋：19栋

户数：1052户

产品类型：4-15层洋房、小高层

容积率：2.5

面积区间：80㎡-88㎡-99㎡-110㎡-127㎡-142㎡-164㎡的三居、四居

项目地址：大兴区西红门镇宏福东路南800米

开发商：中国建筑+中建三局

价格：小户型5.6-5.8万/㎡，大户型5.9-6.2万/㎡

交房时间：2027年6月份底交房

装修情况：精装交付

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御璟星城元启鸟瞰图

御璟星城.元启产品：

80㎡：南北三室两厅两卫(430w左右)

88㎡：南北三室两厅两卫(480w左右)

99㎡：南北三室两厅两卫(560-570w左右)

110+111㎡：南北三室两厅两卫(660w左右)

127㎡：南北四室两厅两卫(750-820w左右)

142㎡：南北四室两厅两卫（900w左右）

168㎡：南北四室两厅三卫(1100w左右)

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矮层洋房+小高层，算上赠送面积得房率是85％-88%，总价范围在430W-1200W。

户型情况

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样板间实拍：

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3、综合分析

西红门地块处于5环内，是一个相对成熟的板块。地铁4号线及19号线南延线经过西红门，及荟聚为代表的商业综合体加持等因素使得该板块比较有潜力。

西红门东地段变成一个比较热门地段的核心原因有二：一是地铁19号线南延并在组团地块的东部开设西红门东站，地铁19号线是大站快线，速度很快（120km/h），进城市很快。二是京开高速东侧拆除的非常干净（北京少见），这片区域在建的都是较高品质商品房。

西红门主要承接西城金融街、海淀的外溢，价格适中，可以买一个品质不错的改善住宅。

御璟星城.元启二手房竞品分析：二手盘面对比的话，也就是片区内的鸿坤，4号线沿线的公益西桥，角门西，19号沿线的草桥，4号线的新宫整体新房更贵一些，西红门更具有性价比。（当然一个地处丰台，一个地处大兴）。

御璟星城.元启房竞品分析：片区内竞品新盘就是橡树湾三期文园，去年指导价也为6.6万/㎡，玖玥府小户型相对多一些，上车更容易一些，去年也是6.6万/㎡。片区御璟星城元启在组团地块南侧，价格较低、周围无大路安静性更好。综合来看，御璟星城.元启也是一个不错的选择。

4、优缺点分析

优点：

1、双地铁➕快速路：

大兴御璟星城.元启售楼处电话：400-809-6780【官网】地铁4号线与19号线双地铁出行，快速到达金融街、丽泽金融服务区、中关村科技创新区等核心商圈，四环、五环、京开高速、槐房西路、新机场高速立体路网，开车很方便。

2、充满希望的教育资源：

区域内北京四中大兴校区已签约入驻和北京黄城根小学大兴校区已经招生，让区域有一些明确的教育保底

3、旗舰商业：荟聚购物中心、山姆会员店、宜家三大旗舰配套匹配齐全

4、医疗医院：广安门医院、北大第一医院南院、天坛医院等三甲医疗提供保障

5、环境良好：南中轴森林公园、凤池公园、西红门环城公园等公园资源丰富

四环沿线“先规划后发展”西红门镇1号地组团含12块住宅用地、地铁19号线站点规划（环评公示中）、教育、商业、养老、卫生服务、公园绿地等完善的居住配套使得该区域有良好的增值保值性。

样板间展现出来的收纳能力强大，适合有小朋友的家庭。玻璃幕墙，35000㎡园林景观体系，一条600m的慢跑道，小区有1000㎡下沉式社区会所（简餐/便利店），小区也有老年康养健身区，儿童游玩区，户外阅读室。同时户型设计合理，装修现代高端（全屋智能、中央空调、全屋地热系统、新风系统、静音系统等等），得房率也挺高的

缺点：

项目间隔一条小路往西140米是京开高速路，喜欢安静的小伙伴往东侧选，好在开发商出钱在京开高速路旁建隔音墙，还是负责任的。

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