去库存高新CID结果咋样？容积率下调，未来产品或更卷

土拍节奏放缓，努力去库存......在这个过程中，不论是曾经多次“平销”冷门区域，抑或是曾“红极一时”一房难求的热点板块，都不例外。

比如高新CID就是一个具有代表性的例子。

一方面开发商降价优惠、工抵房全面出击，让人眼花缭乱；但同时也引发购房者“背刺”担忧。

另一方面，从2024年6月3日西安房协的“以旧换新”倡议到2025年5月10日的“高新区企业职工集中看房”活动，助推楼市去化方式也在不断升级。

从市场本身看，楼市去化又岂是一句话的事？面临着从价格到产品的全面挤压，整体购买力下降，曲江、浐灞等热点板块分流。

而从2023年前后产品开始跃级，“改善豪宅”供应剧增，并且出现过剩，去化周期被拉长。

从此次高新CID“团购房”涉及板块90%以上的18个项目清单中就能看出一二，其中不乏2022年开盘的老项目，在供应面积方面，130-143㎡则是道“分水岭”大部分项目都有所覆盖。

130㎡向下仅有紫薇云峰里、天地源棠颂坊、天地源永安观棠、华宇御锦天宸、碧桂园云墅二期、高新丝路嘉境南区6个项目少量存在。

向上则有如紫薇云上（220-280㎡）、龙湖未来之瞳云河颂（柏睿）（214-242㎡）、西部机场云熙港（159-182㎡）、高新丝路嘉境北区（167-190㎡）招商青天云麓（143-215㎡）、越秀铁建樽樾（143-260㎡）......等等11个项目供应，这样的房源供应结构，对于一般工薪家庭压力不小。

根据住建网签数据，这些项目表现到底如何呢?我们不看过程只看结果，简单排个序。

第一梯队，招商云兰约86%、碧桂园云墅2期约85%、龙湖未来之瞳云河颂约85%、紫薇云峰里约82%。

第二梯队，龙湖青云阙（昱府）约76%、高科丝路嘉境南区约74%、越秀铁建樽樾约70%。

第三梯队，招商青天云麓约68%、天地源棠颂坊约66%、华宇御锦天宸约66%，中海未来之境约60%。

排在最后网签率不足50%的则是中铁建西派玺悦仅约36%、天地源永安观棠约37%、紫薇云上约40%、越秀铁建西派天悦约46%，去化压力可见一斑。

其中是紫薇云上2022年10月取证最早，其他三个项目则都在2024年取证，面积段方面也是以大面积为主。

所以对于区域供应结构是个问题！在5月7日终于迎来“2025年西安高新区土地资源分享会”拿出了高新丝路科学城、丝路软件城两大板块的10宗共计约835亩住宅用地，其中商新CID板块约434亩。

吸引了招商、绿城、中海、龙湖、邦泰等10多家大牌开发商，不过从土地数据看高新CID拟供多宗地块容积率下探至2.4。

由此推断，未来区域产品竞争将会更加激烈，没有优势的“第三代豪宅”或许面临“买的起的看不上，看得上的买不起”的尴尬。

对于购房者而，同样需要去考虑产品迭代的问题，这也关乎未来房子在二手市场的竞争能力。

当然地产圈还流行一句话，没有卖不出的房子，只有卖不出的价格。