房产买卖律师：未核实产权就签约，房屋买卖合同能否成立？

此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。

一、案件梳理

（一）当事人信息

原告：林晓峰、陈淑兰

被告：周明远

关键关系：陈淑兰是林晓峰的奶奶，林晓峰与周明远因一号房屋（北京市某区某号楼某室）的权属及占有问题产生纠纷。林晓峰为房屋产权人，周明远未经许可占有房屋，双方因此诉至法院。

（二）案件背景

2009 年，某区某镇某村进行拆迁，林晓峰作为安置人员之一，与奶奶陈淑兰于 2017 年 7 月 9 日使用二人购房指标选定一号房屋，并确认产权人为林晓峰，购房款由林晓峰独自支付。此后，房屋一直由林晓峰自行使用或出租。然而，2023 年 5 月 4 日，周明远未经林晓峰同意擅自强占该房屋，林晓峰多次要求其搬出未果，遂向法院提起诉讼。

（三）诉讼过程

林晓峰、陈淑兰向法院提出诉讼请求：判令周明远立即腾退一号房屋；赔偿抢占房屋损失 3000 元；支付以 3500 元 / 月计算，自 2023年 5 月 4 日起至实际腾退之日的房屋占用费；案件受理费由周明远承担。周明远则辩称已从林鹏处购买该房屋，购房款除 15 万元外均已支付完毕，其入住是基于合同约定的房屋交付，不同意原告诉求。法院组织双方进行证据交换和质证，依据相关事实和证据作出判决。

二、争议焦点

房屋买卖合同效力：周明远与林鹏签订的一号房屋买卖合同是否有效？该合同是否为双方真实意思表示，是否存在无权处分等导致合同无效的情形？

房屋权属认定：一号房屋的合法权属人是谁？周明远能否依据其与林鹏签订的合同主张房屋权利？

损失赔偿与费用支付：若周明远无权占有房屋，其是否应赔偿林晓峰抢占房屋的损失，并支付房屋占用费？赔偿和支付的标准应如何确定？

三、案件分析

（一）房屋买卖合同效力分析

从借款及转账情况看，周明远虽称 100 万元借款转为购房首付款，但相关转账记录仅涉及案外人，无法证明其实际出借及林鹏收款，难以认定借贷事实及首付款支付情况。从合同约定与购房行为分析，合同房屋面积与实际不符，周明远未查看房屋关键手续，在明知房屋涉及林晓峰权益且未获其同意的情况下仍签约，不符合正常购房逻辑，存在重大过错。从房屋交付情况判断，双方未按约定交付，林鹏转付房租行为不构成交付，周明远强占房屋更非合法交付。从处分权利角度，房屋产权人为林晓峰，林鹏无权处分，该买卖行为损害林晓峰权益。综合以上，周明远与林鹏签订的合同并非双方真实意思表示，应属无效。

（二）善意取得制度适用分析

依据相关法律规定，转让合同无效时，受让人无法依据善意取得制度取得所有权。因周明远与林鹏的合同无效，故周明远不能通过善意取得获得一号房屋所有权，其对房屋的占有属于无权占有 。

（三）损失赔偿与费用支付认定

林晓峰作为房屋产权人，有权要求无权占有人周明远腾退房屋。周明远强占房屋导致林晓峰无法履行原租赁合同，赔偿第三方的 3000 元违约金损失应由周明远承担。此外，参照林晓峰此前的房屋出租租金标准，其主张周明远支付自 2023 年 5 月 4 日起至实际腾退之日每月 3500 元的房屋占有使用费，合理合法，应予以支持 。

四、裁判结果

被告周明远于本判决生效后 7 日内将北京市某区某号楼某室（一号房屋）腾退并返还给原告林晓峰；

被告周明远于本判决生效后 7 日内支付原告林晓峰因非法占有房屋导致的损失费 3000 元；

被告周明远于本判决生效后 7 日内支付原告林晓峰自 2023 年 5 月 4 日起至实际腾退之日止每月 3500 元的房屋占有使用费。

五、案件启示

谨慎对待房产交易：在房屋买卖过程中，买受人应充分核实房屋产权归属、面积、手续等关键信息，确保出卖人具有合法处分权。对于拆迁安置房等特殊性质房屋，更要谨慎交易，避免因信息不实或无权处分导致合同无效、财产损失。

注重合同签订规范：签订房屋买卖合同应明确双方权利义务，确保合同内容真实、合法、完整。涉及多人共有产权的房屋，需取得所有产权人同意并签字确认，防止因合同瑕疵引发纠纷。

依法维护自身权益：当房屋权属受到侵害时，权利人应及时通过法律途径维权，保留相关证据，如产权证明、合同、损失凭证等。对于无权占有人，可依法主张腾退房屋、赔偿损失等权利，维护自身合法权益。

明晰法律风险边界：无论是房屋买卖双方还是其他利害关系人，都应了解相关法律法规，知晓合同无效、无权处分、善意取得等制度的适用条件和法律后果，避免陷入法律风险，确保交易行为合法合规。