物业硬气！拒万科武汉一小区要求降物业费35%-40%，直接予以驳斥

近日，万科物业一则回复业主函引发网络关注。事件的起因就是该小区业主要求降低物业费。

• 这究竟是咋回事？

我们先来仔细看看这份文件。

关于万科花山紫悦湾物业费降价事宜的回函

尊敬的业主/业主委员会:

首先感谢广大业主及业委会对物业服务工作的支持与关注。我们已收到业委会《关于万科花山紫悦湾物业费降价事宜沟通的函件》，现回函如下:
紫悦湾小区物业费按照相关法律法规及费用测算而确定，服务中心依据合同约定提供物业服务。小区自交付以来，物业服务中心持续解决现场问题，多方面提升小区的现场品质，让近八年的花山紫悦湾秩序井然、繁花似锦、充满着活力，客户满意度持续维持在90%以上。在业委会与广大业主的支持下，紫悦湾小区荣获了“武汉市优秀住宅小区”的荣誉称号，背后是物业服务人夜以继日的付出，荣誉称号的取得不是结束，而是迈向持续向好的起点。
不管是过去还是未来，紫悦湾都将是我们重点打造的标杆项目。当然，为了延缓小区老化，服务中心从人力与外包、设施焕新、园林、机器设备等方面都做出了持续性的投入。自小区交付以来，每年春、秋进行绿化整改提升，改善园区环境品质，紫悦湾小区获评为“园林式小区”;园区内外车位的焕新、人车道闸系统的升级、天台晾衣架的加装，人脸识别设备的增设、单元电动门的改造等总计30余项整改(非物业常规成本支出累计投入近500万)，业主居住及出行体验明显提升。我们通过逐年的投入、改善、翻新，同时也在业主看不见的地方投入改善，让园区的公共设备设施常用、常新、常安全，致力于服务历久弥新。
物业服务单价定价是基于长周期服务平均成本而制定，随着时间推移，人工成本的上涨、设备设施的老化、园林绿植的退化等都将导致物业服务运营成本的刚性上涨。随着紫悦湾小区即将迈入第一个十年，我们希望通过逐步增加现场投入，确保人员稳定服务好、设备设施运行好、绿化提升环境好，持续提供优质的物业服务。
基于当前运营成本和服务质量的综合评估，广大业主能持续享受优质的物业服务，同时确保在房地产市场下行的前提下广大业主的房屋资产尽可能保值，在维持现行物业费单价基础上，我们承诺广泛听取业主意见，加大基础设施焕新力度，提高项目管理的科技投入，提升服务人员的整体水平，提升服务效率，优化管理流程，确保物业费用合理使用，为业主提供更优质的服务。
对于近期部分客户发起的关于降价35%-40%的提议，结合近几年物业服务中心经营状况，暂无法满足如此大幅度降价的提议。我们愿意就物业运营成本、服务标准、人员配置、作业频次及物业费价格与业委会及广大业主进行充分沟通与协商。感谢业委会以及业主们的理解。
特此函复!
武汉市万科物业服务有限公司
花山紫悦湾分公司
2025年5月14日

这个回复函的核心要点，就是因为这家小区是标杆项目，前后投入500多万非常规物业项目建设，且获得武汉市优秀住宅小区荣誉称号。

结合未来的发展，即随着时间推移，人工成本的上涨、设备设施的老化、园林绿植的退化等都将导致物业服务运营成本的刚性上涨，不接受降低物业费35%-40%的提议。

• 而事件的起因，源于业主们发起的诉求。

今年年初，武汉市万科紫悦湾小区第一届业委会向物业公司发送了“关于物业费降价事宜沟通的函件”。

根据联系函，业主罗列了要求物业费降价的3个原因：

其一，小区位于三环外，周边小区物业费标准均在1.9-2.5元/平之间，紫悦湾小区3.28元/平的标准远高于周边小区；
其二，社会经济形势环境不好，失业无业人群增多，生活成本较高，民生问题比较突出，武汉多区规定五星级服务2.8元且不得上调，其他多个物业公司的小区主动降价;
其三，物业费价格高不利于物业和业主之间长期和谐发展，物业费高业主负担过重，因物业费引发的矛盾日益增加。

从这些所列的理由来看，似乎也无可挑剔。核心原因就是，武汉多区规定五星级服务也就2.8元，而这个小区竟然是3.28元，贵了将近0.5元。换言之，一套120平米的房子，每个月就要多缴纳60元的物业费，一年就是720元。

据了解，武汉万科花山紫悦湾位于东湖高新区花城大道与梅城路交汇处，由武汉联投万科生态城房地产有限公司规划开发。该项目于2018年建成，规划面积220000平方米，建筑面积337000平方米，共有32栋住宅楼，约2784户。项目配备了电梯和地下机动车位，共计2054个。物业管理由武汉市万科物业有限公司负责。

以此类推，按2784户测算，就按平均每户120平米，该物业公司一年最少可以多收入200万元物业费。

根据最新消息，日前，万科花山紫悦湾小区业委会发布了《关于万科紫悦湾小区物业费调整相关事宜的公告》。

根据公告，业委会已邀请东湖高新区规划（房管）局、花山街道、红焰社区、万科高层等部门领导于本周日（5月18号）在社区会议室进行现场协商和沟通。

• 总体来看，房地产市场下行的压力也传导到物业服务市场，物业费等持有成本是众多业主关注的焦点，这一轮全国物业费降价潮已经难以避免。

根据中指研究院监测，2024年至今，多个二三线城市频现物业“降费”项目，尤其发布物业费限价政策的重庆、银川、青岛和武汉四城，去年有超百个项目实现了物业费下调，降幅在10%-40%之间。

今年，据21世纪经济报道，物业“降费”的风愈演愈烈，逐渐从二线城市绵延至一线城市，深圳、上海等一线城市均有豪宅盘与物业企业协商物业费降价。

5月6日，有媒体报道，《国内多地小区物业费下调或打折—你所在的小区物业费调整了吗？》为题，对“这波物业费调降受哪些因素推动？费用调整后，物业服务能否跟上？”等内容进行了报道。

总之，物业费下调，并不意味着“降价即降质”，而是要物业服务与价格更加匹配，在服务与收费之间找到一个平衡点，简单来说就是“质价相符”！这也是广大业主非常关切的大问题。

对此，你怎么看呢？