如何重构商业地产发展新路径？业界大咖这样支招

在日前举办的2025观点购物中心暨零售消费峰会上，中国商业联合会购物中心分会副会长、专家委员会首席研究员蔡云指出，重构商业地产发展的新路径，需要从消费端去思考，让消费端的居民从原来的物质满足转向体验服务，推动商业地产从传统零售向沉浸式体验转型。

峰会上，蔡云指出，在构建商业新需求当中，Z世代年轻人需要通过社交去转换成消费，老年人需要品质的去陪伴，新中产则需要精神治愈。消费新动能的重构核心要素是，在供给重构上建立从商品到服务，从功能到情感，从物质占有到有意义消费；在链接重构上建立新的产业链和消费链等。

“从消费端去思考，从原来的物质满足转向体验服务，推动商业地产从传统零售向沉浸式体验转型”。蔡云建议，如在购物中心引进主题街区、艺术展览、亲子娱乐等多元业态。通过场景化设计，如夜经济街区、社交化空间，延长消费者停留时间，提升消费的频次。借助消费者行为数据分析，精准匹配品牌组合，优化租户结构，提升坪效。在政策导向下，社区商业崛起，政府推动15分钟便民生活圈，驱动商业地产向社区化、小型化、便利化布局，出现了商业中心、邻里中心。此外，通过节能改造，绿色建筑认证等提升资产价值，降低长期运营成本；老旧商业项目则通过改造换新，如存量商场以及商业街的改造，满足城市功能升级需求。

蔡云认为，商业地产应采用精细化运营，从收租方转向服务方，通过数字化管理，如智慧停车、会员系统、内容营销、IP活动、社群管理，提升用户的黏性。在轻资产扩张方面，头部企业输出品牌和管理经验，通过委托管理、资产证券化实现低风险扩张，“未来商业地产盈利模式多元化，租金以外的收入，拓展的广告、数据服务、联合运营等增值收入成为租金的重要补充”。

蔡云表示，商业地产的内部本质是，从原来的空间提供商到现在内容提供商，更重要的核心逻辑在于业态的创新，植入的内容，通过技术赋能，金融工具，细化的运营，让内需市场消费转化为可持续的资产价值。

落到具体的项目运营方面，应当怎样操作？

峰会上，粤海天河城集团副总裁余峰从整体空间的重塑，消费体验的升级，以及运营改造3个维度分享了天河城的无感改造案例。他表示，升级改造既要“换新衣”，又要“不扰民”，还要“换得好”。

余峰指出，当前行业竞争格局愈发激烈，包括线上电商，社区商业，跨界竞争等都容易处于同质化困境。消费者的需求也在变化，从线上下单到线下体检，从社交共鸣到空间品质，都需要提供一站式的解决方案。在为顾客服务初心不变的前提下，应寻求商业空间、运营方式的优化。

越秀商管中西部副总经理、武汉越秀国金中心总经理杨晓君在峰会上分享了武汉越秀IFC国金天地的运营经验。她表示，越秀拿下该项目后，首先确定项目服务对象是商务精英、潮流青年跟品质家庭；再结合项目自身条件，从服务对象需求出发，引入不同类型的商户，“项目所在的精武路有着夜间经济的传承，所以着力落地了许多夜间经济业态”。据介绍，该项目每年都在“滚动式”开业。今年年末，丽思卡尔顿酒店首进华中就将落位在T5超甲级写字楼上层，未来还将不断优化综合体，确保项目内部动线的优化，做好业态深化和品牌迭代。

采写：南都·湾财社记者 邱永芬