债务人房屋买卖纠纷，债权人如何介入维权？房产买卖律师答疑

此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。

一、案件梳理

（一）当事人信息

原告：苏明

被告一：林芳

被告二：陈强

关键关系：苏明因拆迁补偿款纠纷成为林芳及其前夫周伟的债权人，林芳与陈强就一号房屋（位于顺义区）的买卖行为被撤销后，苏明要求将房屋由陈强名下过户至林芳名下，引发诉讼。

（二）案件背景

2005 年，苏明以名下修理部名义与村委会签订合同，获得土地及房屋所有权。2019 年该地块拆迁，苏明与甲公司签订补偿协议，获补偿款 596.844 万元。因与周伟等人合谋虚构事实骗取部分拆迁款，苏明、周伟被认定犯诈骗罪。周伟将苏明的合法补偿款用于购房等，部分款项流入林芳账户。林芳与周伟离婚时约定包括一号房屋在内的财产归林芳。后林芳将一号房屋低价卖给陈强，苏明作为债权人提起债权人撤销权之诉，法院判决撤销该房屋买卖合同。此后，苏明起诉要求将房屋过户回林芳名下。

（三）诉讼过程

苏明起诉请求将一号房屋由陈强名下过户登记至林芳名下，林芳以无力退还购房款、房屋被查封为由拒绝，陈强则主张苏明主体不适格，且过户应先解决其与林芳的买卖纠纷。法院经审理，结合多份生效判决及案件事实，支持了苏明的诉讼请求。

二、争议焦点

原告主体资格：苏明作为债权人，是否有权提起诉讼要求变更房屋登记，是否属于法律规定的 “利害关系人”？

房屋过户可行性：林芳与陈强的房屋买卖合同虽被撤销，但林芳称无力退还购房款，且房屋处于查封状态，是否具备过户条件？

物权归属确认：在买卖合同被撤销后，房屋应恢复至何种权利状态，权属争议应如何解决？

三、案件分析

（一）原告主体资格认定

生效判决已确认苏明为林芳、周伟的债权人，林芳与陈强的房屋买卖行为被撤销后，房屋权属状态影响苏明债权实现。根据《民法典》规定，因物权归属发生争议，利害关系人可请求确认权利。苏明作为债权人，在林芳怠于行使权利的情况下，有权就房屋权属提出主张，其主体资格适格。

（二）房屋过户条件分析

合同效力基础：法院已判决撤销林芳与陈强的房屋买卖合同，该行为自始无效。根据法律规定，民事法律行为无效后，取得的财产应予以返还，故房屋应恢复至林芳名下。

款项与查封问题：林芳称无力退还购房款，陈强未主张退款，双方的纠纷不影响房屋权属的恢复。房屋虽处于查封状态，但查封申请人为苏明，其表示可在必要时申请解封，且房屋不存在抵押等其他权利障碍，过户具备可行性。

（三）物权归属的法律依据

《民法典》明确规定，无效或被撤销的民事法律行为自始无约束力，行为人应返还因该行为取得的财产。一号房屋买卖合同被撤销后，陈强占有房屋失去合法依据，林芳作为原权利人，有权要求恢复登记。苏明作为债权人，为保障债权实现，请求确认房屋权属并过户，符合法律规定。

四、裁判结果

法院判决位于顺义区的一号房屋由陈强名下过户登记至林芳名下，林芳、陈强负有协助配合办理过户登记手续的义务。

五、案件启示

债权人权益保护：债权人应密切关注债务人财产变动，及时通过法律手段行使撤销权等权利，防止债务人恶意转移资产逃避债务。

合同无效的法律后果：民事主体进行交易时，应确保行为合法合规，避免合同因违法或恶意损害他人利益被撤销，否则需承担财产返还等法律责任。

物权登记的重要性：物权变动需依法登记，被撤销的物权变动行为应及时恢复原状，以明确权属，保障各方权益。

证据留存与诉讼策略：诉讼过程中，当事人需充分提供证据证明主张，如交易款项支付凭证、合同履行情况等；债权人在主张权利时，应合理选择诉讼时机与方式，提高维权成功率。