高盛：未来10年中国房地产3大结局，明年有望真正企稳

短期来看，房地产在止跌回稳的政策刺激下，什么时候才能真正走向稳定？长期来看，房地产还有没有机会？还能不能买房，还能不能指望买房赚大钱？

最近，高盛的预测引发了热议，今天我们也就其给大家聊一聊。

5月16日，一财发布了高盛对明年房地产市场的预测视频，其中核心观点是，一二线城市房价将持续企稳，房地产市场将推进 “L 型复苏”，即市场在经历下跌后逐步企稳，呈现平缓的 “L” 型走势。这个时间节点就是明年的下半年。

这也就意味着楼市要想走出谷底恐怕还需要点耐心和信心。2025年依然是止跌回稳的关键一年，所以从最近系列政策来看，政策强度不会太弱。即使在市场回稳的过程中，也将是分化趋势，尤其是一线城市可能会率先回暖，呈引领态势。

那么放长远看，房地产的机会还大不大呢？

近日，高盛发布深度研究报告《转向内需驱动；聚焦中国房地产价值链中的买入机会》。高盛认为，随着可能出台一系列支持内需的政策，以应对外部不确定性，房地产价值链股迎来了新的机遇。

内容很多，信息量很大，在此，我帮大家梳理出其中的几个核心观点，也预测了未来10年的房地产最终结局，供大家参考，一边总结一边帮大家解读。

1、2035年住房需求将比峰值低40%，70%来自一线和二线城市。

高盛预计2035年中国住房需求为每年10亿平（基本情景）或12亿平（乐观情景），较2017年峰值分别降40%和30%，由必要、升级、替换需求组成。

我觉得是比较客观的，既符合住房需求告别高速增长爆发阶段，又肯定了市场高度集中化的趋势。高盛预计到2035年，前十大开发商的全国市场份额将接近50%（2024年为21%），在一线和二线城市的市场份额可能翻倍。

一线和二线城市将贡献约70%的全国新增住房需求，成为市场主力支撑，推动房地产市场进入“新稳态”。2035年全国房地产可售资源稳定在每年16亿-19亿平，住宅销售面积4.1亿-5.2亿平，一级市场满足约40%的需求，其余由二级市场和公共供应满足，市场逐步转向“存量主导”。

2、未来十年二手房交易将超过新房交易，或占总量三分之二。

其实，现在存量房时代就已经来临，正处在动能转换的过程中。2020年到2025年，二手房交易占比从20年的20%到25年的46%，显示了在新房市场急速下行时，二手房销量占比开始提高到“半壁江山”的新高度。

高盛预测，随着新房供应减少及开发商行业收缩集中，2035年二手房交易规模将超过新房。在基本/乐观情景下，二手房销售量将达8亿/9 亿平，周转率从2025年的1.3%/2.4%（城市住房总量）升至 1.6%/1.8%，或从城市商品住房总量口径的2.4%升至3.0%/3.3%，主要由一线和二线城市驱动。

届时，二手房占总交易量/价值的66%/64%，接近发达国家60%-90%的水平，且约75%的交易集中在一线和二线城市。

3、2035年翻新需求几乎翻倍，可以抵消新建住房的下降。

高盛预计，到2035年翻新需求将较2024年近乎翻倍，显著抵消新建住房需求下降。基于1%综合翻新率、超110亿平建筑存量及二手房交易增长，2035年翻新需求达20亿/23亿平（2024年为12亿平），占总建筑施工面积60%（2024年26%）。

前段时间，官方也调研中刚刚强调了房地产市场的潜力，特别是盘活存量房和城市更新，进一步说明老旧小区改造未来市场规模巨大。2025年全国老旧小区改造投资将突破4000亿元，相当于创造18万个长期就业岗位。这种改造模式，既盘活了沉淀资产，又创造了持续收益。

随着接下来新房市场还会继续扩大，未来10年翻新改造的市场空间也会水涨船高。这一过程中还会推动建材、家装等产业链发展！

总结下来，短期内，房地产正面临着动能转换的挑战和机遇，再对过去抱有幻想那只能是自寻死路，未来买房不仅要选对城市，更要选对板块。