保利海玥外滩序BUND98杨浦滨江精装洋房！保利海玥外滩序洋房入市

保利海玥外滩序BUND98杨浦滨江精装洋房！保利海玥外滩序洋房入市上海高端市场的房价逻辑由滨江塑造。去年，上海滨江总供应约5000套新房，销售额近1300亿！几乎占了上海新房的半壁江山，日光、售罄、触发积分再次成为楼市的关键词。

位于内环杨浦滨江的保利外滩序BUND45项目，以727%的认购率，创下24年上海认购率记录，轰动整个上海市场！

新质秀岸新作品保利·海玥外滩序BUND98

世界级科创承载区+滨江低密洋房建面约100-130㎡3-4房

均价约12.64万/㎡明日认筹！

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伴随市场关注热度迅猛攀升，一众头部房企也纷纷拿出顶级产品落子杨浦滨江。一场由保利拉开的杨浦滨江争夺战开始了。

示意图，仅供参考

今年，保利再度联袂上海建工带来海玥外滩序BUND98！

“地段价值”无需多言，BUND98所在位置距离内环更近，毗邻“外滩—陆家嘴—北外滩”核心区域，5公里范围内可覆盖北外滩、陆家嘴、外滩组成的“浦江金三角”，同时辐射五角场、花木、金桥等三大城市副中心。

至于“产品价值”，我们不仅能看到国央企1+1＞2的品牌实力，更能看到保利在外滩序这个产品上的第三次迭代！“滨江低密八层洋房”、“新质秀岸三轮驱动”、“顶配九宫格”等等都是它的关键词。

最新消息：BUND98已过会，均价12.6万/㎡，明日认筹！保利海玥外滩序BUND98杨浦滨江精装洋房！保利海玥外滩序洋房入市

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效果图，仅供参考

新质秀岸新作品

保利·海玥外滩序BUND98

世界级科创承载区+滨江低密洋房

建面约100-130㎡3-4房

均价约12.64万/㎡

明日开启认筹！

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口令：保利·海玥外滩序98

01

“破圈级”新房

营造高奢氛围 打造艺术海派产品

如果高层是城市的“刚需快餐”，那么洋房就是精心烹制的“私房菜”——更低的密度、更高的空间使用率、更纯粹的居住体验，让每一寸空间都真正属于生活。

本案将推出建面约100-130㎡3-4房低密洋房产品。每个户型均有设计亮点，在设计感、配置功能、人性化细节上都很有考究！

户型示意图，仅供参考

样板间客餐厅示意图，仅供参考

目之所及，就有两大优势：

①设计力超强！

100㎡户型最重要的设计就是通透，要达成这一目标，最合适的方法就是窗户要大！

本案在建面约100㎡户型的主卧内，利用飘窗做了270°采光，最大程度获得更好的视野、通风。

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样板间主卧示意图，仅供参考

②私密性MAX！

在百平左右的户型中，私密性通常会被忽略，但本案就规避了这一问题，设计了四叶草户型。三个房间距离较远，互不打扰，充分满足当代都市人对个人生活空间的需求。

同时南北通透、几乎无浪费面积，实际使用率极高！

户型示意图，仅供参考

样板间老人房示意图，仅供参考

另一个户型设计更为吸睛！

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户型示意图，仅供参考

横向朝南4开间，每一处都宽敞明亮，自然采光极佳。

主卧套房还是270°转角飘窗，可以充分观赏窗外景色。同时，飘窗空间也可根据主人需求，随心打造成居住者想要的模样，休憩放空、阅读品茗、游戏娱乐等等······

飞机户型，动静分离，且客餐厨空间一体化，生活动线更合理。阳台作为客餐厅的延伸，从室内向外望去，视野能够得到无限放大！

户型示意图，仅供参考

02

滨江洋房

超高质价比洗牌滨江市场

其实洋房本身是一个特别稀少的产品。

去年一整年上海新房供应59799套，洋房供应仅3490套，占比6%，少得可怜！

数据源于网络，仅供参考

因为洋房没有那些大型电梯井、消防连廊等公共设施，所以室内实际实用率更高！

当大多数还在因75%得房率而暗自窃喜的时候，笔者来给大家算一个账：

同样一套建面约100㎡户型，因为洋房没有那些大型电梯井、消防连廊等公共设施，反而有更大的室内阳台。

在这种情况下，洋房实际使用面积会比高层多出约20㎡左右。再来看20㎡能干什么？

能放下3张1.5米双人床+床头柜；

能多三个独立储藏室；

还能做一个阔绰的书房。

所以，住洋房会有舒展的空间、私密的邻里、从容的日常。这不是简单的户型差异，而是更松弛的生活方式。

再看滨江洋房，据统计，上海过去10年滨江核心一手洋房占比约是滨江房源供应的2.5%，总量不大，再加上洋房居住品质比较高，所以多以自住为主。

这种情况下，业主们也格外“惜售”，查询二手市场，链家超10万套二手挂牌房源中，一线景观滨江洋房数量不足5套，所以，市面上一般很难见到滨江洋房。（数据来源：链家）

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效果图，仅供参考

但是！滨江板块新房价格一直都在走高！

新房方面，

一江之隔陆家嘴太古源洋房项目，预计会开出约18W+/㎡的价格！

‍‍‍

世博板块洋房也能达到约18W+/㎡！

甚至更远的前滩，洋房均价也要约13W+/㎡！‍‍‍

数据为板块新房均价 仅供参考

二手房方面，住户粘性颇高导致二手挂牌房源稀少，入住板块机会点变少，同时周边二手房成交均价也居高不下。

占据滨江资源的北外滩、外滩及陆家嘴板块，二手房挂牌均价已经破30W/㎡了！

图源链家，信息搜集日期2025.4.13

东外滩板块，项目周边江景房阳光城滨江悦挂牌价已破17万/㎡！离江位置更远的翡丽甲第挂牌价都已经达到16万/㎡了！

图源链家，信息搜集日期2025.4.13

综合来看，滨江板块新房的前景非常好，溢价空间非常大。更不用说本就非常稀缺的滨江洋房，它在二手市场上的议价权只会更大！

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03

新质秀岸

“产业+商业+滨水生活”三轮驱动

上海城市发展的核心，黄浦江沿岸敢说第二，应该没人敢说第一。

黄浦江沿岸地区建设规划，第一版在2018年正式面向公众。

第一版规划里首次明确了黄浦江沿岸地区的范围，明确了各个地区的发展定位。

经过6年时间，黄浦江沿岸建设继续深化，发布了第二版规划。

这版延续2018版规划成果，工作计划更具体，规划落地也更直接。

其中，最引人注目的就是最后一块大规模整体开发的区域——杨浦滨江，它的新名字也叫：新质秀岸！

新质秀岸范围图

作为黄浦江沿岸五大功能区中唯一以"新质"命名的战略板块，不由得让人猜想其“新质”在哪？

答案也很明显：新在“产业+商业+滨水生活”的三轮驱动！

1、产业：3000亿级规模，20万科技人才

杨浦滨江的产业并非引入几个总部这么简单，真正能促成产业发展的是那些“特别约定”！2026年是兑现之年，彼时，这里的产业规模约为3000亿级，同时约导入20万创新科技型人才，形成新的创新科技产业聚集区。

以美团为例，2020年，美团斥资65亿在杨浦滨江拿地，计划打造一个总面积约45万㎡（含地下）的“总部基地”。

在建设阶段，美团总部地块被分为了3个部分。目前，其中一个地块的塔楼核心筒已经封顶完成，3个地块中最晚竣工日期为2026年9月。

美团上海科技中心塔楼核心筒封顶示意图，图源网络

不仅建造进度够快，更值得注意的是，根据出让合同约定，美团总部建成验收之后的12个月内，需要引进5家及以上的互联网、大数据、人工智能企业且年主营业务收入之和不小于100亿的企业，且注册、税收落地；

地块所自持60%的办公面积(计145436.19平方米以上)需在12个月内引进互联网企业入驻并100%全部投入使用，同时需提供新增就业岗位10000人以上。

美团项目出让合同特别约定，图源网络

2、商业：近20万平方米配套商业

除了产业，商业也是杨浦滨江一大优势。

2020年，美团拿下总面积约45万㎡（含地下）的“总部基地”；第二年，哔哩哔哩拿下距美团地块一条马路的地块，总建筑面积约78.549万㎡(含地下)。

两个项目将在2026年兑现，所包含的近20万平方米配套商业也将在2027年建成开业。2027年开始，杨浦滨江的商业配套就会有颠覆性的变化。

B站项目出让合同特别约定，图源网络

3、滨水生活：工业遗产转型为开源性城区

杨浦滨江这一片早前属于工业区，有大量的工业遗产，这让其形成了独特文化氛围。在规划之初也科学地选择了开源性城区，而并非围合封闭式的科技园区。

有长达11.3km的骑行道、跑步道和长达11.5km的漫步道三道并行；

还有如未来造梦坞、人文创新湾、智慧创研坊、创想科技洲等一系列促进交往、激活创新活动的空间节点；

同时，蓝绿空间占总用地比例超40%，拥有大面积且独特的公共空间资源。

这样的设计，轻易让杨浦滨江形成了一个各种资源交互贯通，高度融合的滨江生活圈。

杨浦滨江，图源网络

从这里可以发现杨浦滨江的规划并非产业的独行侠，而是三方合力向前。因为产业只属于一部分人，而商业和滨水空间属于所有人，只有规划更多的配套和消费，才能激发板块的二次势能。

值得一提的是，本案还是集低密住区、地标建筑群、滨江科创带、公园生态区、教育配套于一体的杨浦滨江“大九宫格”，板块内配套优质，可以预见到未来生活的便捷与舒适。

地块规划来源《杨浦滨江南段最新控规2023批复稿》

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除了令人无限遐想的九宫格之外，本案的低容积率也让它变得无比稀缺和宜居！

2023年至今，上海土地端集中出让地块131宗，其中容积率在1.0-2.0范围内地块仅有39幅，占比仅约29%。而在中环内的仅有8幅，供应少得可怜！

数据源于网络，仅供参考

在这样“大九宫格”和“低容积率”的规划之下，本案在杨浦滨江板块营造了一个独具上海气质的艺术海派产品。

新质秀岸新作品

保利·海玥外滩序BUND98

世界级科创承载区+滨江低密洋房

建面约100-130㎡3-4房

均价约12.64万/㎡

明日认筹！

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