4次借款近120亿！万科再获深铁“输血”

距上次借款不过两周，深铁集团再向万科伸出援手。

5月15日，万科公告称，第一大股东深铁集团拟向公司提供借款，借款总额不超过15.52亿元，用途是偿还公开市场发行的债券的本金与利息，借款利率为2.34%，借款期限为36个月。

这是深铁今年第4次向万科提供股东借款，此前分别发生在2月中下旬和4月底，借款总额分别为28亿元、42亿元、33亿元。至此，深铁向万科提供的直接借款已达到118.52亿元。

此次借款的各项条件都延续了4月底借款时的宽松。一方面，深铁为万科提供了展期的可能，“经出借人同意，可进行展期”，借款到期时利随本清；另一方面，万科也没有为本次借款提供增信安排。

此前2月份两次借款中，在偿付安排方面，万科方面需要按季度付息，并且提供了抵押物，分别为万物云市值为40亿元的股票、价值60亿元的资产等，质押率保持在70%。

除了直接借款之外，深铁还先后接手了万科多项资产，2024年以来，先后认购了中金印力公募基金29.75%的份额、受让万科深圳湾超级总部基地地块、受让万科所持有的红树湾物业开发项目49%投资收益权等，提供的资金支持分别为10亿元、22.35亿元、12.92亿元。

深铁持续提供真金白银支持的背后，是万科近来面临的偿债压力。

今年一季度，万科共完成了5笔公开债的兑付，本金规模合计98.9亿元。另据一季报显示，报告期内，万科用于偿还债务支付的现金达到了173.5亿元，较上年同期增加超17亿元，导致筹资活动现金流净额同比减少9%。

Wind数据显示，万科2025年一年内到期的境内债务约326亿元。其中，5、6月份，万科共有5笔债务需要兑付，包括3笔境内债和2笔境外债，存续本金总额超66亿元。

目前，万科已在5月12日兑付了一笔发行规模为4.23亿美元债。很快，“20万科04”也将在5月19日到期，当前余额为15亿元。

此外，万科还有规模不小的对外担保。截至今年4月30日，万科的担保余额为人民币788.16亿元，占其2024年末经审计归属于上市公司股东净资产的比重为38.89%。

就在披露新一笔股东借款的同时，万科还完成了一笔融资担保的延期。2023年3月，为满足昆明一项目的开发建设需要，万科控股子公司云南浙万向新华资管进行融资，万科提供连带责任保证担保，担保期限为3年，融资本金金额为26亿元。截至目前，该笔融资余额为26亿元，经协商将本次投资计划的投资期限延长1年，即至2026年5月12日。

万科改善经营

根据一季度报数据，今年1-3月，万科实现营业收入379.9亿元，同比下降38.3%。其中，房地产开发业务贡献营业收入228.0亿元，同比下降51.1%；经营服务业务贡献营业收入122.7亿元，同比增长12.1%。

受开发业务结算规模和毛利率下滑等因素的影响，归属于上市公司股东的净亏损为62.5亿元；整体毛利率为6.1%，同比下降 4.7%。

销售方面，一季度实现合同销售面积254万平方米，合同销售金额349.2亿元，同比分别下降35.1%和39.8%，销售回款率超过100%。

其中，万科多个旗下项目取得良好销售表现，理想花地项目成为广州主城区销售套数、销售金额双项第一，上海、杭州、天津等多地项目去化率超80%。

在开发业务收缩的同时，万科的“第二曲线”开始显效。

报告期内，租赁住宅业务（含非并表项目，即泊寓业务）实现营业收入8.84亿元，同比增长6%。一季度，泊寓新拓展房源5213间，新开业4001间。

万科物业新拓存量项目年化收入增长超50%，在业内率先推出弹性定价体系服务模式；存量改造的深圳iN城市广场于季报发布同日开业，实现97%出租率；物流业务出租率行业领先，冷链营收双位数增长。

不过，租赁住宅、物业、物流等业务的收入虽同比增长，但规模仍难以对冲开发业务下滑。

截至报告期末，万科持有的货币资金为755.0亿元；有息负债合计3658.7亿元，资产负债率仍维持在73.5%。

期内，万科合并报表范围内共新增融资和再融资139亿元，新增融资综合成本3.39%，较2024年一季度下降21个基点；实现大宗交易签约金额38亿元，涵盖办公、商业、公寓、教育业态等7个项目；实现盘活回款24笔，合计40.9亿。

‍‌‌‌‌‍‌‌‌‍‌‌‌‍‌‌‌‍‌‌‌‌‌‌‍‌‌‌‌‍‌‌‌‌‍‌‌‌‌‌‍‌‌‌‌‍‌‌‌‌‌‍‌‌‌‌‌‍‌‌‌‌‍‌‌‌‍‌‌‌‍‌‌‌‌‍‌‌‌‌‌‍‌‌‌‌‌‍‌‌‌来源：万科公告、第一财经、界面新闻

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