最高院：以租赁方式转让人防车位使用权的，不受20年租期限制！

作者：周军律师.

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在房地产交易中，人防车位的权属与使用问题常常引发诸多争议。特别是以租赁方式转让人防车位使用权时，因为租赁期最长不能超过20年，业主不经常会担心20年以后怎么办。

那么，以租赁方式转让人防车位使用权的，税款是否要受20年租期限制呢？

人民法院案例库入选案例《曾某某诉江西某实业公司买卖合同纠纷案》中明确：

投资者经人防主管部门批准取得的人防车位使用权，符合《民法典》中用益物权的法律特征。人防车位使用权可以转让或租赁，转让情形下不受二十年租赁期限的限制。

法院认为，

双方当事人于2017年9月12日签订的《地下集中式车位租赁协议》，从协议内容看，上诉人一次性支付95000元后，取得被上诉人车位的在土地使用年限内的使用权，可以认定该合同的性质名为车位租赁合同实为车位使用权转让合同。

关于本案协议的效力问题。《中华人民共和国人民防空法》第五条第二款规定，人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。

《人民防空工程平时开发利用管理办法》第九条规定，人民防空主管部门应当根据使用单位提交的备案资料，经审查合格后发给《人民防空工程平时使用证》。使用单位必须持有《人民防空工程平时使用证》，方可使用人民防空工程。

第十条规定，禁止无证使用人民防空工程或者转让《人民防空工程平时使用证》。

据此，人防车位作为人防工程的一种现实存在形式，本质属性为国家战备设施，应当归国家所有。

但为鼓励社会资本投资人防工程建设，减轻国家财政负担，人防工程经验收合格后，投资者可以取得用益物权性质的人防车位使用权。

从程序上看，为加强对人防工程的监督管理，有效维护人防工程的战时防御功能，投资者应按人防主管部门的规定履行备案审批程序，才能取得人防车位使用权。投资者经人防主管部门备案批准，取得人防车位使用权后，投资者就可以采取使用权转让、出租等处置方式以实现投资利益。

因此，本案属于车位使用权转让，未涉及车位所有权的处置。当事人主张合同无效，法院不予支持。

投资者经人防主管部门批准取得的人防车位使用权，符合《民法典》中用 益物权的法律特征。人防车位使用权可以转让或租赁，转让情形下不受二十年租赁期限的限制。

最高人民法院在《人民法院案例库建设运行工作规程》（最高人民法院法〔2024〕92号）中要求：各级人民法院审理案件时，应当检索人民法院案例库，严格依照法律和司法解释、规范性文件，并参考入库类似案例作出裁判。

据此，上述案例对此后的类案判决将有法定参考作用。

周军律师提醒，在以租赁方式转让人防车位使用权的情形下，若合同被认定为使用权转让合同，而非租赁合同，则不适用最长20 年租期限制的规定 。遇到相关问题，建议及时咨询专业律师，寻求有效的法律帮助，以免错失维权良机。

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