香港传真 | “供平过租”楼市转向 新鸿基西沙大盘再次售罄

观点网 新鸿基地产的新界西沙大盘项目Sierra Sea，热度还在持续攀升。

5月15日，根据中原地产发布，新鸿基地产位于西贡十四乡西沙湾的住宅项目Sierra Sea第1B期于昨日启动首轮销售。截至当日下午7点半左右，以价单形式推出的160个单位全部售罄，折实平均呎价约1.06万港元，较3周前推出的第1A(2)期高出约2.3%。

新地代理执行董事陈汉麟指出，首批单位涵盖7伙一房户，128伙两房户及25伙三房户，实用面积302至807平方呎。售价方面，扣除最高15%折扣后，折实售价区间为300.05万港元至935.76万港元，折实呎价在0.95至1.17万港元。

事实上，对于第1B期开盘即售罄的结果，市场早有预期。开售前一天，第1B期已收到逾3.3万个购楼意向登记，超额认购逾206倍，且该项目同系列第1A(2)期Sierra Sea前三轮销售均均实现当日售罄。

在第1B期首轮认购期间，中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰便作出了“1Q清枱”的预判：“此次为中美关税战缓和后首个开售的全新住宅项目，相信会延续上期火热销情。”

他指出，今轮销售，新鸿基地产买家出席率达9成，超过一半为上一期向隅客。同时，由于该项目邻近科学园及中文大学，有稳定及持续的租客来源，回报稳健，吸引不少投资收租客入市。

销售数据显示，本轮售罄的160个单位中，投资客买家占成交逾3成，最大手买家购入5伙，成交价逾2330万港元，该项目周边同类物业呎租为40-50港元，租金回报率达4.8%-6%。

对于投资者来说，稀缺性正是吸引其入手的关键。一是景观格局稀缺，该项目拥有少有“背山面海”的独特格局——背倚马鞍山，前临西沙湾，70%单位可享受山景、海景或内园景观。

二是土地稀缺，项目所在的西贡地区私宅供应占比不足10%，而Sierra Sea是该区域近十年来首个大型私楼项目；三是户型配置稀缺，西贡区域住宅项目大多为1000平方呎以上的大户型，而Sierra Sea项目提供的住宅单位涵盖一房至四房，选择更为灵活。

更为重要的是售价优势，新地副董事总经理雷霆在项目认购时曾表示，集团贯彻以市价卖楼，将继续为买家提供梦寐以求的售价。

对比中原地产成交数据，西贡片区内拥有37年楼龄的匡湖居3期B座湖景阁高层B室于5月13日成交，面积522平方呎，成交价650万港元，呎价为1.245万港元/平方呎。

西贡清水湾傲泷2座2楼E室单元，5月12日成交，面积968平方呎，成交价1188万港元，呎价达1.23万港元/平方呎；傲泷11座7楼D室，面积1522平方呎，呎价达1.74万港元/平方呎。

以新界东来看，万科香港旗下大埔上然第一期及第二期于今年3月公布首张价单，折实平均呎价1.10万港元及1.20万港元，而Sierra Sea第1B期首轮折实平均呎价约1.06万港元。

不过，陈汉麟亦指出，第1B期首批单位仍属优惠价，未来将有加价空间。截至目前，不到一个月时间Sierra Sea已累积售出921伙，吸金超过50亿港元。本周日将加推第二轮销售，单卖376伙，另招标9伙。

按照如今出售速度，新鸿基地产距离项目盈利也不远了。

据了解，新鸿基地产对Sierra Sea项目投入巨大。该项目历经20年，通过收购地皮、原址换地及地段规划调整，最终成型。仅补地价金额就高达196亿港元。

该项目分为A、B及C号三个地盘，新鸿基地产先于2017年向政府以159亿港元完成补地价，每呎楼面地价近3200港元，创香港历来最大额的补地价个案；2021年再进行次轮补地价，涉资约37.5亿港元，当中住宅地盘补地价约37.2亿港元。

因此，Sierra Sea项目也是新鸿基地产历史以来最大型的私人住宅发展项目，共提供约9700伙，相等于接近一个沙田第一城的规模，首个期数第1A(2期)涉及781伙，而今次第1B期则涉及794伙。

在持续投入的成本中，新鸿基地产对项目未来销售需要非常有信心。

新地副董事总经理雷霆表示，港元拆息及按揭利息回落不少，加上中美贸易战缓和，这些因素均为楼市打下强心针。同时，随银行港元存款利息下跌，相信可有更多资金流入物业市场。

楼市方面，中原地产陈永杰亦指出，加上港元拆息持续回落，供楼负担进一步减轻，而租金则持续上扬，令楼市正式进入“供平过租”时期，相信“转租为买”及“买楼收租”的需求会大幅增加，对楼市起正面作用，买家入市态度转趋积极乐观。

据悉，5月14日，港元拆息全线向下，与楼按相关的一个月拆息再跌24基点，报1.32976%，为2022年8月3日后新低，连续七日下跌。

5月15日微升至0.0575%，六个月拆息报2.65994%，一年期则报3.14405%，不过两周拆息跌至0.76929%，为2022年7月21日后最低。

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