广东
沉寂很久的珠光海珠新城，又开始浮头了。
来自朋友圈和中介消息，项目最近推出一批工抵单位，单价只要3.8~4万/㎡！
要知道，旁边的越秀天悦江湾，还有隔着海珠国家湿地公园的珑璟台和中海大境
，均价是7~8万/㎡。
珠光海珠新城这个价格，说不诱人，那是骗人的。
但是，各位听我一句劝，还是慎买吧。
01
一手好牌打得稀烂
珠光海珠新城这批工抵房，最大卖点肯定是便宜。
不跟其他新盘比，就跟2022年的自己比，高峰时间可是接近7万多/㎡，如今直接是打6折！
不过，这批单位是毛坯交付的，要是按照投入2000元/㎡精装标准计算，实际单价约为4~4.2万/㎡！
这次放出的工抵房数量不多，全部来自1/2/3栋，位置在悦湖玺组团第一排，采光和楼间距尚可，旁边是配套的12班幼儿园。
楼层也不是非常差，预计在6月可以出房产证，属于准现房的状态。
由于该组团属于小区开发、销售最早的部分，因此外立面、幼儿园和园林都已实景呈现，倒是不必担心组团烂尾或房子延期交付。
但尴尬的地方在于，以上便是项目的全部优点。
你没看错 ，是全部。
聊起珠光海珠新城，我可以说是看这个项目把一手好牌打得稀烂：
出身好，站位高，恢弘规划，有足够的空间讲故事和拉溢价。
可惜，项目被大量的内转房玩砸了……
这个项目一直卖不好，主要原因在于乱七八糟的管理。案场还在说吹风价7万，内转只要6万多，案场降价卖6万了，内转可以5万多搞掂。
这样的消息，不仅激怒了在案场老老实实买房的业主，还让很多意向客户转入观望状态，都想等着更便宜的内转单位出现。
前端销售受阻，后端旧改承压，进而直接影响整个项目进程以及配套兑现进度。
原本规划的学校和商业，建设进度严重滞缓，加上在售组团离地铁站较远……
买房必备三件套“学铁商”，几乎一个不沾。
要说产品，这就是纯纯的旧规设计，去化周期越长，劣势就越明显。
城市界面更是割裂，村屋工地随处可见，曾被网友们一度戏称”战损风”。
最惨的，还属已经动迁的沥滘村民！
被拖欠临迁费，回迁日子一拖再拖，在很长一段时间内都深陷要钱没钱、要房没房的两难境地。
回想一下，从2018年改造表决通过到现在，已经过了7年！
整个沥滘旧改项目除了第一批复建房（25#、27#地块）、珠光·海珠新城（14号融资地块）相对成熟，其余部分还是纸上谈兵，甚至连房子都没拆完……
按照这个进度，别说多一个7年，再等两个7年，都未必能按最初的规划全部兑现。
02
中信城开接手后有何变化
跟很多旧改一样，沥滘进展缓慢还是“钱”字。
根据年报，截至2024年末，珠光控股的现金及银行结余约0.17亿港元，较2023年末的3亿港元大幅减少，流动负债净额约108亿港元。
而在接下来这一年，珠光控股到期的借款约137.46亿港元，其中包括已逾期的约137.28亿港元。
透过这个资金窟窿，可以窥见珠光控股背后的珠光集团，已经没什么好办法扭转沥滘局面。
因此，珠光集团在去年12月宣布引入中信城开（《广州“美强惨”旧改，迎来白衣骑士！》）合作推进沥滘改造。而中信城开表示将发挥自身专业及资源优势，积极协调金融机构资源，为项目顺利推进提供坚实保障。
话说得很好，做得又如何？
据村民反映，今年年初开始村里有动静了，例如工人明显多了，勾机吊机进场，还建起了工人宿舍。
拖欠的临迁费，终于在春节前发了（一部分）！
复建21#地块也传来好消息，规划的3栋复建房计划今年完成主体结构，年底启动第二批复建房摇珠。
可见在中信城开加入后，沥滘旧改进展确实有所加快，村民早日回迁有望～
不过，这不代表珠光海珠新城就值得捡漏。
一方面在资金有限的情况下，整个项目所有人力物力，必然还是优先投入在回迁区建设中。
商品房以及其他配套，肯定排在后面了。
另一方面，珠光海珠新城还面临着开发周期超长、天量供应、产品过时、流通较难等等客观问题。
改善客和投资客，就完全不要考虑了。
说实话，除了沥滘地缘客，我暂时想不出是什么样的购房者，适合买在这里。
那么，你们觉得3.8万/㎡是珠光海珠新城的最低价了吗？冲着这个价格，你会考虑买入吗？
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