北京126亿元地王，两住宅地块招标计划曝光

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北京朝阳新地王，有了新消息。

5月13日，北京茂越置业有限公司和北京兴昶房地产开发有限公司，分别发布了招标计划。

事关平房乡黄杉木店地块的施工和监理招标。

1、茂越置业为2107-01住宅、2107-02托幼地块招标，总建筑规模约11.645万平方米，其中地上8.29万平方米、地下3.354万平方米，投资估算6亿元。

2、兴昶地产为2107-03地块招标，总建筑规模约21.56万平方米，其中地上14.11万平方米、地下7.44万平方米，投资估算10.778亿元。

它们的预招标公告发布时间，都是2025年06月13日。

4月28日，“中建智地+中国金茂+越秀地产+朝开公司”联合体，以底价126亿元摘得上述地块包。

其中，2107-01、02、03地块在平房乡，2107-022902-73商业地块在孙河乡。

这是一起典型的土拍“肥瘦搭配”案例。（详见《北京126亿地王，隐现“地头蛇”》）

平房乡地块“很肥”，在五环内，西边离朝阳大悦城约1公里，且地块足够大。

孙河乡地块“很瘦”，建面5.8万平米，在北五六环之间，地价6.41亿元，如果加建安成本，至少花10亿元。

为了让竞得人有更大的自由度，朝阳区方面松了点绳子。

对竞得人成立项目公司的有关要求，做了调整。从原来只能在宗地所在地，成立一家项目公司，变成“成立能够独立承担责任的项目公司”。

于是，两个招标主体茂越置业和兴昶地产浮现了。但孙河乡地块的主体尚不清楚。

从两个项目公司的招标计划里，可以发现一些有价值的信息。

1、茂越置业负责平房乡北地块，“茂”和“越”字，分别源自中国金茂和越秀地产的公司名。

由于金茂在三间房操盘了金茂满曜，平房乡项目大概率是越秀操盘；之前有传闻，金茂负责设计，越秀负责销售，可信度很高。

2、兴昶地产沿袭北京宸园的项目公司“兴鼎地产”的取名风格，一看就是中建智地全盘操盘。

兴鼎地产由中建智地和朝阳区国资朝开公司，分别持股97%和3%。

一个新问题来了。这两家公司的股权比例如何？

由于它们正在注册中，无法知晓股权情况。

从最简单的操作模式看，四家公司在三个地块中的持股比例，最好是一致的，不要出现A地块多了，B地块少了的现象。

有关双子座股权比例不一致的问题，越秀地产北京总经理董毅，应该深有体会。

他是海淀功德寺和樾玉鸣和和樾望云的法人，越秀分别持股50%和35%，另外的股东是绿城和华润置地。

如何平衡建安成本、装修标准、推盘节点等，都需要高超的端水能力。

幸好，董毅在两边掌舵，令最终的结局是相对圆满的。为了协调好这两个盘，他应该是蜕了一层皮。

现在，董毅在平房乡又遇到了双子座，相信他也不愿意再看到两个盘，股东不同的局面。

眼前的例子，臻澐和建发海晏正在明争暗斗，相互攻讦。(详见《双子豪宅，迷雾重重》

人心齐，泰山移，才是打胜仗的前提。

平房乡地块南北区只隔了一条亮马厂南街，它们要尽量减少产品重合的比例。

举两个例子：功德寺双子座的面积段重合度达到80%——139平米和178平米户型；海淀朱房村的臻澐和建发海晏，面积段重合度约70%——180平米至270平米。

前不久，中建智地已经透露出零星的产品信息：140平米至300平米。这些全是改善型产品，单指南地块，还是南北地块加在一起，没有明说。花姐就不跟风瞎猜了。

有关定价问题，倒是可以多聊几句。

从楼面价来算，平房乡地块约5.4万元/平米，如果摊上孙河乡地块，住宅楼面价应该在6万元/平米。

有人喜欢拿它和三间房的保利朝阳天珺和金茂满曜比，后二者楼面价约5.16万元/平米。

平房乡南地块与保利朝阳天珺距离约3公里，一个五环内，一个五环外。它们楼面价相差8000元/平方米左右。

花姐预计，平房乡项目售价在9.5万元-10万元/平米，保利朝阳天珺的售价在8.3万元-8.5万元/平米。它们有一定的竞争，但相互影响不大。

实际上，平房乡项目最大的对手是自己，体量高达22.4万平米，而北京宸园+中海萬吉玖序，加起来不过18万平米。