被低估的奶西，正在重新被看见

很少有板块像北京朝阳奶西一样，天生自带流量，出道即高光。

从中建宸园、首开金茂望京樾，到金隅望京云尚、望京国誉府，奶西2年间拍出4宗地块，溢价率不断走高，土地楼面价也从4.4万元/㎡跃升至6.2万元/㎡，每㎡溢价近2万元。进入销售阶段后，上述项目相继实现现象级热销，让奶西板块价值进一步凸显。

“奶西热”这一现象背后，释放了这一板块的价值信号。其一是望京区域多年来的零供应，催生了大量改善需求的外溢，而同属大望京的奶西，成为了最有力的承载。

其二，房企与板块的互相成就，当区域板块的价值得到肯定，品牌房企也在相继布局于此，而这些优质产品力的兑现，也在进一步抬升一个区域的价值属性，区域的发展与迭代也就会更迅速。

奶西仍被低估

奶西闯入行业视野，只用了1年。但在奶西时隔近2年未供应新地，存量项目迅速去化，以及北京一轮又一轮新增土地供应下，奶西在公众领域发声越来越少，热度逐步走低。

在众人眼中沉寂的这两年，奶西正在悄悄发生变化。2024年5月，阿里北京总部园区正式投入使用，这个投入68.9亿元的大型综合体，将容纳阿里北京约2万名员工。互联网大厂的择址和迁移从来都不是小事，阿里从望京搬离选择奶西，释放了一个信号：奶西板块的产业价值正在被重塑。

在朝阳2035年规划中，奶西板块被纳入中关村朝阳园五区范围，承接部分信息技术、科技服务的产业功能。届时，不止是阿里，高德、美团、猎聘、雪球、蔚来等大量科技领域头部企业都将入驻这一区域。

除了产业支撑，奶西板块周边先天的自然环境是其他区域难以比拟的优势。2023年初，北京温榆河公园朝阳段二期项目正式开工，大小约1.4个“奥森”。目前，各个区域的地形地貌和水系湖区已经成形，预计2025年公园将全面建成。而温榆河公园、朝来森林公园与奶西住宅区金隅望京云尚，仅一路之隔。

区域配套上，奶西板块一期住宅地块已经出让完毕，今年将陆续交付；教育方面，在芳草地国际学校的基础上，目前朝阳外国语学校已经明确落位，9年一贯制学校规划了72个教学班，可容纳学生约3000人，预计将于2026年9月建成投入使用；板块内部的城建商业地块，已经在规划建设中。

当下的变化，只是奶西区域规划里的极小部分，从街区规划来看，当前奶西区域里除了东洲家园，其余均为新建住宅或待规划出让地块，并匹配大量教育、商业、医疗、交通、生态配套规划，待未来开发建成后，奶西片区发展将得到极大提升。

奶西之于朝阳，绝不仅仅是当下看到的显性价值，在其大手笔重新规划的背后，是奶西潜藏的足以与之匹配的隐性价值。

从北京主要产业功能布局规划可以看出，奶西除了承载望京、亚奥高端功能区外，还临近北京其他产业聚集区，基本均为半小时可达的距离。

科技产业外溢利好之外，奶西也通过“阿里系+中关村朝阳园+金盏国际合作区”三重引擎，形成以数字科技、国际服务为核心的产业集群，并持续吸附上下游企业，形成更宜居的“职住学一体化高端住区”。

正是预见这一点，金隅在奶西发展前期阶段就提前锁定了这里。这出自金隅对一个区域价值判断的能力，可以前瞻性地看到真正有开发价值潜力的板块，并且还要有能力将区域潜力激发到最大化。

而金隅在一个又一个潜力区域，做到了这一点。

品牌力内生式破局

朝阳十八里店朝阳港，是金隅在奶西之外，又一个精准把脉的价值板块。

在该板块上市前，市场普遍认为朝阳港片区虽有区位、地铁加持，但城市界面亟待提升，是一块未经雕琢的璞玉，可能需要较长开发周期。

区域开发初始，其他开发商信心不足时，2021年金隅与昆泰联合进入，成为第一家入驻朝阳港的房企。金隅云筑首期开盘热销大卖，随后金隅又与北京住总联手拿下第二宗地和第三宗地，陆续开发了云筑二期、三期，也分别取得不错的销售成绩。

金隅在朝阳港住区的开发中，先后投入200余亿元，将整个区域开发催向成熟。随后，保利、中海等央企相继进入，金隅也继续加码，2024年6月又拿下一宗地，开发为北京隅·东序，项目一经开盘便售出235套，销售近25亿元。

经过三年多时间开发，朝阳港的学校、商业、交通等配套逐渐醇熟，与此同时金隅也联合其它开发商托举起了朝阳港区域发展，成为区域价值的锚定者，以及城市界面的共创者。

预见性是一种天赋，先于时间之前精准切中区域价值，是金隅战略布局的第一步。在产品上，金隅近年来更加锐意进取，从金隅云筑一二三期，到北京隅“双子”东序与西颂，再到望京云尚和花溪云锦，金隅在北京内卷的新房项目中破出了一条路。

金隅云筑项目上，建筑面积约83㎡一居270°采光的神户型和三大会所的冲击还未远去时，金隅已经带着“北京隅”双子，以朝阳港首个开放式阳台和“阳台、架空层、风雨连廊”好房子三件套闯入公众视野，花溪云锦在三件套基础上进一步迭新，全面落实高品质设计导则政策，做出一个真正的城市松弛感社区。

而在望京云尚项目上，金隅更是提前预判主动提质，在铝板立面尚且为稀罕物的时候，就做了近乎全铝板立面。

3米+层高，国际一线品牌精装是望京云尚提质的另一重惊喜，搭配无主灯设计，和户均约5米面宽、I-MAX全景落地窗，延伸出室内自然豁达通透感。独立家政间设计将收纳隐于无形，再加上南北双套房和北向多功能房，精准适配二孩家庭和三代同堂需求。

室外空间上，约500米环社区跑道串联七大主题花园，儿童区的塑胶地垫与看护座椅、老人区的无障碍坡道，构建出了全龄共享的活力场域。更难得的是，望京云尚还提前预见，主动升级了105项细节，社区空间也同步做出增配升级，以8万元+的价格做出10万元+的获得感。

对购房者而言，没有什么比即时收获更让人有安全感。望京云尚坚持精研外立面、空间、园林每一道工序细节，才让购房者对生活的美好憧憬照进了现实。

从用材到工艺，从标准到细节，望京云尚的精工打磨，沁润出金隅精益求精的产品塑造力。当前项目整体工程进度已达90%，实景美学示范区即将正式开放，金隅望京云尚高还原度实景呈现和超预期的兑现能力，值得期待。