这个新盘终结了东市无改善的历史，全昆明的同行都吃了一惊

去年昆明实施住宅设计新规以来，零公摊甚至负公摊的新规项目和四代宅扎堆面世，截至目前，过规公示的新楼盘已达15个（见下图），无一例外全是改善盘，从普通改善到高端改善，新规项目正在全面抢占昆明改善市场。

但新规项目的分布并不均衡，其中东市区竟然只有一根独苗——新希望锦官府。

其原因在于，最近几年东市区除了锦官府的地块，就没有其他土地出让，这一点和其他区域形成鲜明对比，而且从土地储备角度看，未来很长时间内，东市区的土地供应很可能也是最少的。

因此，新希望锦官府今年3月公示后，就被寄予了很高的期望，不仅因为项目作为东市新规改善首作而备受瞩目，更是由于项目将一举打破东市区改善长期缺席的局面。

相比其他板块，东市区以往的住宅开发无论数量还是档次都要稍逊一筹，如果论起品质改善项目，更是落后，能拿得出手的也只有过了开发高峰期的东白沙河片区，以至于在人们心目中，东市区基本和刚需盘划上了等号。

难道东市区就不配有好房子了吗？

显然不是，新希望锦官府不仅给出了否定的答案，而且还以超配的品质标准宣告：东市区不仅有改善房，更能拥有高出一筹的好房子。

如果从市场影响的角度，甚至可以说，因为新希望锦官府的震撼面世，无形中还大幅拔高了整个改善市场的产品标准。

新希望锦官府三大突破开创历史

这话说的是不是太满，看完项目的实景示范区就有答案。

本周末，新希望锦官府实景示范区将正式开放，云南房网提前获得独家资料，抢先剧透一下：

归纳下来，新希望锦官府凭借三大突破开创了改善的新历史。

第一大突破，沿袭D10豪宅基因，全体系豪宅化

D10是新希望最新打造的豪宅产品系，成都的D10天府、武汉的D10天元、重庆的D10天际、沈阳的D10天誉都是国内著名的旗舰级顶豪。

据资料，D10系列的整体景观成本是普通豪宅项目的2-3倍，确保项目不仅具备视觉冲击力，更具备长久的艺术价值和文化内涵。

锦官府同样不惜成本，斥资千万打造约68亩（4.5万方）的公园景观，其中沿贵昆路的城市公园面积约35亩（约2.3万方），长度520米，规模宏大气派。

加上小区内约2.2万方景观，项目总绿化占比达57%。

由此，昆明也诞生了首个公园比房子还多的小区。

面积相当于3.5个足球场的城市带状公园，运用昆明非遗竹编手法打造，草地、灌木、树丛、花溪、建筑叠层交织，色彩搭配悦目赏心，并且巧妙融入社区商业，成为居民游栖休闲的好去处。

穿过公园，进入豪门，再通过地上或地下双大堂归家，是锦官府独有的三段式归家仪式感。

大门前约500平米水景搭配阵列式蓝花楹，寓意“一路生花，遇水则发”；

D10系列同款的80米大门，不仅尺度大，而且足够豪，选材定制蓝翡翠奢石岩板，前后双侧配置透光云石灯柱，再采用少见的复杂热弯工艺，造价不菲，仅四根柱子就花了30万。

第三段的地上地下双大堂也是豪宅标配，满满仪式感和尊贵感的归家动线，显示出锦官府不输豪宅的品质和调性。

“无会所不豪宅”，会所也是D10系列赖以成名的一大绝技，比如重庆D10天际斥资近1.5亿打造的白玉兰艺术中心，奢华感与艺术价值十足，而锦官府也同样投入巨资，打造了同步D10的六星黑钻会所。

因为这个城东板块首个高端会所耗资上亿，所以也被称为“一亿会所”，从功能上看，健身房、书吧、下沉庭院等业主专享功能区应有尽有，同时会所档次也可以和昆明售价1.8万的豪宅会所比肩，举几个细节体会一下：

1、会所接待前厅采用澳门六星级安达仕同款迎宾花+手工定制水晶屏风，造价20万；

2、下沉庭院设置10米高的流水幕墙，定制雪山银狐发光大理石为底，如夜明珠般耀目光彩，成为庭院中的点睛之笔；

3、透光云石玻璃分列流水幕墙四周，嵌入3D打印的四叶草LOGO，与苹果旗舰店的美学主张异曲同工。

除了集中式的下沉会所外，锦官府还在1—7栋的架空层规划了功能全面的泛会所，其中首开的6栋架空层设置了童趣乐园、花屿森邻、时光学堂等功能区，其他楼栋的泛会所则分别以运动社交、休闲娱乐、私事社交、社区康养、儿童乐园为主题，堪称全龄社交聚场。

第二大突破，城东首个新规迭代产品

让人意外的是，锦官府如此有档次、高品质的豪宅化公区，与之匹配的竟然是最小85平米，最大142平米的户型产品。

如果仅看面积段，锦官府似乎更像一个普通刚需刚改盘，但由于项目实施了昆明的住宅新规，实得率约100%，也就是所谓的“零公摊”，实际居住空间相当于前代产品的110平米到180平米户型。

所以凭借全体系的豪宅配置，锦官府完全有资格跻身于高端改善盘之列，并且作为东市唯一的新规迭代项目，其产品在区域内前所未见，相当能打。

以89平米户型为例，该户型为全明端头三房，得房率达99.65%，相当于前代110平米户型，户型格局标准方正，通过17处空间锚点改造，彻底改变了传统89平米户型的局促印象，套房式主卧能放下2米大床、能布置步入式衣帽间、卫生间还是三段分离式；景观阳台面宽6.3米，与客餐厅形成一体开阔的动区空间；与次卫连通的1.7米生活阳台，轻松放置洗衣机+烘干机+烫熨板。

另外，由于减少了剪力墙构造，带来极大的改造自由度，即可改造出6.3米的大横厅，也能打通主卧和书房，改造出约30平米的超级主卧大套房。

第三大突破，城东首个可观滇楼盘

你没看错，锦官府确实可以远眺滇池西山。

上图是项目刚开建的时候，无人机飞到20层高度拍摄的实景，远处滇池一线、睡美人在目。

锦官府项目地块北侧为长青山景观，南侧主要为低矮老小区、园区厂房，因此未来的观滇视野也不会被遮挡。

锦官府头排6栋从70米到100米错落排布，后排为百米高层，在最大化发挥项目外部景观优势同时，也撑起了片区全新的天际线，一改往日落伍的城市界面。

锦官府打破的不仅是成见

去年底，新希望拍下项目约84亩土地后，云南房网发了《新希望，新希望！》一文，文章认为，新希望此举既给2024年昆明房地产市场带来一场收官战，也给未来的楼市带来了期盼，而民营房企恢复拿地，才是市场出现转机的真正有价值信号。

此后项目也不负期望，拿地3个月火速过规，5个月完成示范区开放，更让人振奋的是，锦官府要打造片区首个高端改善盘，并且配置档次不输豪宅，树立了昆明改善产品的新标杆。

新希望以高端改善定位锦官府，有其深刻的背景。

一方面是改善需求扩大并成为楼市主流，而东市区改善产品匮乏，供需矛盾积累之下，市场必有回应，锦官府以头部改善项目姿态面世，给片区蓄积已久的改善需求提供了最佳选择。

从这个意义上说，新希望打破的不仅是东市无改善的成见，也击破了昆明改善的天花板。

另一方面，新希望深耕昆明多年，对市场趋势洞若观火，锦官府即是选址拿捏精准的案例。

锦官府虽然地处经开区辖区，但紧邻官渡区，实际在东市区范围内，项目西侧临近地铁4号线牛街庄站和朱家村站，规划的9号线途径东侧，提升改造后的贵昆路宽敞快捷，出行条件不错；生活配套方面，距离万象城仅地铁三个站，恒隆广场、富康城购物中心、羊甫商业中心、世纪金源购物中心，四大商圈围合，休闲购物娱乐尽享都会便利。

结语：

锦官府以顶流改善定位在东市区面世，既是打破成见的一招，也可以说是胸有成竹的举动，这一跃看似惊险，实则稳妥而高明。云南房网从近期主动到访的意向客户了解到，很多周边居民对项目的期待值不低，其原因还是在于片区内好不容易盼来了好房子，而且还是超出预期的好房子，所以纷纷准备在示范区开放后一睹为快。

锦官府对标豪宅的改善产品出现之后，现在压力到了整个昆明改善市场，而购房者对此肯定乐见其成，因为产品不断升级、品质不断提升，正是房地产市场向好发展的最佳指征。