北京买房：理清思路，购房建议1532

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

请问，我是一直在北京像素租房，每月4000元40平，现在政府出手更换了物业，新物业叫“****”，您了解吗？就因为换了物业，业主们都预期会提高服务水平，所以我的房东已经跟我打招呼说，如果再续约的话房租要涨到4300每月。当然，我因为已经连续租了三年多了，所以这房租在小区整体来说也并不算贵。

但我自己也有了想法，如果物业水平真的提升，那不光房租上涨，房价也应该上涨吧？所以我有想法索性自己买套房，现在的这种或者是Loft在考虑中。您觉得我这种想法是否可行？您推荐loft还是平层的？

A：

1、北京像素终于换物业了，太不容易了，折腾了至少七八年了吧？臭名昭著，物业的风气就是被这种流氓公司给败坏的。但我对新物业不知道，没听说过，上网搜了一下也没什么结果，好像是管理的小区不多。

2、那我就有点儿不理解了，房东为什么涨价啊？理由是什么？如果说换的万科龙湖这类的知名物业，那业主涨价还有的说。但现在换的是个普通物业吧，怎么就能有这么高的预期呢？一下子涨价8%？

所以要么就是房东认为新物业虽然也不知名，但无论怎样也比原来的中弘强，所以才敢于涨价。要么就是拿换物业当个借口，其实是本来就想涨价的，现在多了个由头儿而已。毕竟您自己也知道租金偏低了，那人家业主就不愿意老低价呗，找借口涨钱总比没借口好说的多。

3、换了物业，如果真的明显提升了设施+服务水平，那有可能提升租金，同时带动房价上涨，毕竟公寓类产品的租金和房价是强相关的。

但这种事儿是个很慢的过程，先得让业主和租客看到效果，然后还得让物业在不动用手段的情况下收足物业费，之后才能进入良性循环。租客有可能会很快接受高租金，但想要让买房人相信物业水平会持续良好，那怎么也得一两年以上才行，绝不是换了物业之后就能立竿见影的。

4、Loft或平层看自己的喜好吧，在我看来都一样，因为租售比是差不多的。或者说如果租售比有区别，那哪个数值低就买哪个，说明居住的性价比更高，租金收益率也更高。

5、总之吧，北京像素换物业是好事儿，就算新物业不知名，那也不至于比原来的差。但房东涨房租我认为只是拿这个当噱头而已，别太当真。至于是否会提升房租和房价，只能说理论上是可行的，只是不会那么快。是否买房则看自己的需求，房子是用来住的。哪种户型也看自己的喜好，或者是计算租售比。

仅供参考。

二

Q:

请教一下，有个问题一直比较纠结，手中有套角门西老破小，现在住单位租房。老破小20年买的赔了不少，大概得赔50万左右，现在卖了，到手去掉贷款也就两百个吧资产。

不知道现在是卖了马上买合适呢，买能承受五百多的，还是说不卖再等等先把房租出去，看房势有上涨趋势的时候再卖再买呢？纠结中，打算还买丰台草桥公益西这一块吧。

A：

1、角门西老破小赔50万，总价多少的？算算租售比和租金收益率吧。假定是现在350万总价的，单价5万的话70平上下小两居。能租多少？以晨新园为例吧，大概能租6000多吧，租售比600左右，年化租金收益率2%左右。

2、所以我认为是北京房价基本见底了，没有下跌的空间，就因为租金收益已经和银行存款利息差不多了，甚至超出利率的都不少了。那业主为什么要卖？卖了之后把钱存银行吗？同样是2%左右的利率，意义在哪里？

或者说如果房价还跌，假定这套房再跌50万到300万吧，租金如果没跌，那租售比就成了400多了，租金收益率达到2.5%左右。那还有业主卖房吗？有的话也肯定有人来抄底呗，毕竟房租是和通胀率强相关的，也和平均工资强相关。只要超发或工资上涨，房租就会跟随，全世界各大城市都一样的规律。

3、总之卖不卖的看自己的判断吧，追涨杀跌也行，典型的短线炒作手段，看自己是否能把握住时机了？毕竟这挺考验经验和手速的。赌赢了皆大欢喜，赌输了可就不好买回来了。

仅供参考。

三

Q:

请教几个问题，情况如下：西城集体户，现住朝阳，孩子明年幼升小，计划车公庄附近租房，朝阳房子出租。同时，计划购买一套供父母养老。

购房选址考虑满足几个条件：⭐总价不超950万为宜。⭐地铁至车公庄控制在30分钟以内（含步行至地铁站时间），便于下午帮忙接孩子放学。⭐不要求学区，书包属性弱为宜，不要老破小区，需要有民生资源，便于老人生活。⭐相对宜居，户型朝南，100平米以上。⭐尽可能板楼，户型好的优质塔楼也可。

目前看了几个区域：1、朝阳公园西门附近，清镜明湖等小区，1000w以内的户型不太理想。2、建国门、永安里附近，华侨城、万豪国际公寓、东方瑞景等。3、金台路公园5号一期板楼，没有电梯。

请帮助分析，目前选址方向是否正确，此外，想听听章哥的高见，推荐若干小区，便于购买到心仪的房子。

A：

1、我一般只能从保值角度说几句，而您这是典型的自住需求，养老更是得看老人的喜好，外人不好说什么。

2、或者说选择方向没什么不正确的，朝阳绝大部分板块都没有学区溢价，性价比正常。您选的这几个板块都没溢价，不算学区房。而且看的还多是商务公寓，那居住的性价比就更高了呗，从自住角度讲挺好的，看老人的喜好选择就行。

3、不过提醒一句，这几个公寓小区都是当年的北京豪宅，业主和租客都非富即贵，价格都是北京第一序列。但之所以现在的单价不太突出了，那只能说明价格走势不太强呗，每次行情都弱一点儿，积少成多的也就不再鹤立鸡群了。

反正2008年奥运之后的商务公寓走势都差不多，都不太强，以后也不太好逆转，最好的走势就是不再落后，能跟上北京大盘就算挺好的。

4、简单就这情况，推荐房子还是找当地中介吧，他们有房源。另外华侨城注意一号院的噪音问题，离京哈近，对老人不太友好。二号院好的多，这里相对来说保值好一些，应该能做到和大盘持平。

再有就是东方瑞景的物业费不低，好像6块吧，看是否接受。万豪的好像还行，4块钱左右。清境明湖应该也不便宜，那一圈儿的公寓都挺贵的。五号则是租户较多，但主要都是开间。

5、总之我不太好有什么建议，房子是用来住的，自住用房凭个人喜好选择更合适，我只能是提出个角度而已。

仅供参考。

四

Q:

我简单说需求，今年本人刚落的北京丰台的公户，目前大孩初三，二孩四年级，在老家就读。考虑买个小窝把家人转到北京，预算成交总价300内。看了很多丰台的老房子，需求户型方正南北能带明厅两居，楼层二三层最好，其他条件小区环境，楼龄，地铁，学校，产业等越丰富越好。求推荐区域、小区，或者有什么其他好的建议。

A：

1、我一般只能从保值角度说几句而已，自住角度还是凭个人喜好选择为好。

2、简单说两句吧，300万的两居，如果是60平左右的话基本就是单价5万。兼顾学校的话首选马家堡到公益西桥一带，价格差不多。

赵登禹的学区，在丰台算中上，放到北京算中等。以中考来说，每年都有几个考上十二中的，然后是各班都有考入钱校+丰二+十八中的，包括校额到校。

其他的配套该有的都有，但产业没什么。直说吧，您这要求偏高了，300万预算不好满足。而且还要求房龄朝向和社区环境，我不好说什么，这预算以普宅来说基本就是老小区，要求太高的话不太好选。

3、我建议是适当降低要求吧。跟我提还好说，但如果是这么跟中介提要求的话，他们有可能给您贴标签，认为对北京楼市不熟悉，也就更敢忽悠和承诺了，反倒更不好买到合适的。

所以常规建议是把各项需求都列出来，然后进行排序，看哪几个更重要。一般在预算不是太高的情况下，满足一个就算成功，两个算超值，三个以上可遇不可求。

仅供参考。

五

Q:

请问。在朝阳区上班，想沿地铁10号线买房，通勤时间不超过一小时，预算在200多万元，有什么好的推荐吗？主要考虑居住属性。

A：

1、地铁10号线，也就是四环之内，200多万买房，那这就不是推荐的事儿了，而是看哪儿有这价位的房子。

2、主要考虑居住属性，标准是什么啊？这还是明确点儿吧，要不然就跟找对象说要“人好”似的，所有媒婆儿听了都得挠头，大多数都是忙活半天也没什么结果的。

3、如果是不考虑老破小，那在朝阳基本就是70年的公寓性质的。比如双井百子湾一带，苹果北区、东方雅苑、后现代城等等，基本都是开间。不过考虑好，这种产品居住的性价比相对高，但保值方面不占优，因为受众窄，价格走势弱才体现出的性价比高。

普宅的话那就看丰台，马家堡角门一带，能找到标准一居。但居住体验就不如公寓了，房龄也不太新。开间的话也不少呢，价格走势和朝阳的差不多。

仅供参考。

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