上海的这些地方可能要拆迁了

　　这两年的楼市，见到了太多的人买房亏钱。

　　为数不多的欧皇，就是在东安一村开出了彩票。

　　这是我一个邻居的朋友，2019年在东安买的婚房，结果2022年就遇到东安动迁。

　　600万买入，如今800多万拆迁款已到账。

　　去掉了贷款和首付本金，赚了200多个W。

　　对于这几年的买房人，拆迁已经是上海楼市为数不多的稳赚不赔的路子了。

　　不过想要吃拆迁这口饭却不是件容易事。

　　等了一辈子也没轮到动迁的大有人在。

　　其实，我们也一直关注这方面的情况。

　　虽然博拆迁不易，但是确实有很多门道可以研究。

　　上海拆迁还有机会吗

　　我相信很多老上海人最怀念的应该是世博会之前那段时间的拆迁。

　　基本上是上海拆迁补偿标准最宽松的时代。

　　很多人说上海这几年拆迁力度越来越弱了。

　　真的 是这样吗？

　　首先要承认的一点是：

　　和10年前、20年前相比，上海市区的很多棚户区、城中村，抑或是倒马桶的房子已经大面积消失了。

　　留下的老房子，一年比一年难动迁。

　　再加上美丽家园改造、原拆原建的政策加入，拆迁款离很多人越来越远。

　　但是总有人被幸运之神眷顾。

　　如果要看数据，上海拆迁依然有机会。

　　我们统计了过去7年的上海市拆迁预算。

　　就这个数据来看，2025年的1402亿已经是历史第二高的水平。

　　房外房研究院制图

　　比2021年这种大牛市的时候还要多。

　　东安一村之后，又有乔家弄的大型动迁。

　　之后又传出了江南新村可能要拆迁。

　　也有因为道路新建的，比如徐汇天钥桥南路（龙恒路-龙华西路）道路新建工程项目。

　　征收龙华西路这边的260余户。

　　另外因为19号线的建设，沿线也涉及到了不少动拆迁。

　　像郊区的贝港、凤溪、航头等城中村改造，更是涉及上万人的拆迁。

　　我想这时候肯定有人说，人家命好躺中彩票。

　　普通人还能抓住这样的机会吗？

　　上海置换、买卖房有问题，先问观观?

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　　规划中有很多秘密

　　别着急，机会从来都是给爱研究的人。

　　现在市区找动迁，肯定是优选老破小多的地方。

　　我们先来看看让大家爱恨交织的杨浦、虹口这些地方。

　　毕竟老破小的占比遥遥领先。

　　尤其杨浦这里，这几年亏钱都卖不掉的老破小，这里必须占一席。

　　最近找我们卖房的一位杨浦房东，一年多来价格从200多万一路降到100多万。

　　这套一楼房源，至今很多买家看了还是觉得贵。

　　我们对照区域控规，大大小小梳理出来了十几个小区。

　　最低的一个小区挂牌价只要135万一套。

　　或许就能等来一个翻倍的超额收益。

　　房外房研究院制图/不作投资建议及拆迁承诺

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　　具体看，比如水电某村这里。

　　规划上，小区西北边有一片地方已经更改了用地性质。

　　从住宅变为了港口用地。

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　　也就意味着如果这里有一天要新建港口相关设施，必然涉及征地、动迁。

　　涉及市政配套的，也是一个重要的点。

　　比如浣沙某村。

　　在现在的规划中显示为公园绿地，ZF在规划设想上是打算在这里建一个配套公园。

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　　当然，这小区本身离黄兴公园不远，在建一个小的公园绿地，或是未来取消掉也都是有可能的。

　　这种情况下的不确定性就会变高。

　　再来看一个双阳某村的。

　　规划上小区北边一半多要变为教育科研用地。

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　　有一天真要拆迁的话，那真是同小区却不同命。

　　北边的“吃肉喝汤”，南边的只能干看着。

　　只能说藏在规划中的秘密还真不少。

　　都是有迹可循的

　　看控规确实是是最精准的办法。

　　但是控规内的变化不可预测，时间的不确定也比较高。

　　是一个长期的观测手段。

　　不怕，中短期的现象观测方法也是有的。

　　这五个信号要高度敏感：

　　信号一：空中侦察兵出动

　　当你发现自家头顶频繁出现盘旋的无人机，别以为是拍风景的！

　　这可是政府在做做初步的测绘工作。

　　通过航拍了解小区情况。

　　比如小区范围、楼栋分布等等，通常发生在摸底排查阶段。

　　信号二：商铺神秘冻结

　　你家小区周边商铺突然无法办理工商登记？

　　这可是重要风向标！

　　当然人家不会明说要拆迁所以不让动了。

　　但是你多去周边了解了解，一定能发现蛛丝马迹。

　　信号三：突然的违建整治行动

　　老小区难免有乱搭乱建，这样能扩大房子的使用面积。

　　如果之前这样的情况不太管，突然之间不允许了。

　　甚至于告诉你这些是违章建筑，限期多长时间拆除。

　　那就要琢磨琢磨意思了。

　　除非近期这边没有什么重大活动举办，那很可能有集中整治。

　　不然是真有可能是为了动迁。

　　信号四：电表也不能拉了

　　不能随便拉电表了，你去问的话，只说是防火安全考虑。

　　信号五：神秘买家扫货

　　最明显的信号当属"盲买"现象！

　　听之前东安那边的中介说，在拆迁公告1年前，就出现过一些公司/个人全款收购老旧房源的情况。

　　这些买家谈价容易，付款还痛快。

　　最后

　　相比起成功拆迁，失败是更常见的事情。

　　比如居民意见分歧大，签约率不足导致失败，像去年初的长乐路695弄就是。

　　再比如挂了“优秀历史建筑”、“区文物保护点”、“市文物保护单位”的牌子。

　　基本很难动了，当然也可能有“留房不留人”的变相动迁。

　　最多的情况其实还是要价太高。

　　很多人觉得拆迁补偿的钱，能买到的房子看不上，看得上的钱不够。

　　毕竟远郊置换的房子不是谁都愿意去。

　　现在上海的拆迁赚大钱越来越难了，但是比起打工的收益还是高太多了。

　　上海市区越来越多的老破小低至100来万了。

　　租售比轻轻松松干到3以上。

　　如果等得起，一套老破小也许能还你个奇迹。

　　注：该篇文章仅代表个人见解，不构成交易建议。

　　ps：这篇文章的核心观点，来自我在线下分享会“上海买房第一课”上的课题。为了帮助大家高效地做好专业的家庭房产买卖规划，观观老师1V1专家定制团队，已经连续8年做了413期。

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