手握500亿现金：这家“头部”国企加码沣东，在下一盘什么棋？

文= 城记智库 城城

自去年年底以来，我国热点城市的土拍风云再起。可以说，是“新地王”频出的新闻不断。

当下房地产还处在深度调整期，城市和区域也走向了分化。拥有雄厚资金实力的房企投资方向，无疑成为观察当下发展走向的关键切入点。在这个持续变化的市场环境下，西安的重要作用日益凸显。

土拍：“大湾区国企”沣东选择

土地价值本质是城市价值的体现，“土拍”就是风向标。越秀地产携手高科地产在沣东高新科创融合区摘地，一时成为热议的话题。

该地块位于云水六路与天谷四路交汇处，占地约94亩，总价达12.6亿。越秀此次摘地，是强化深度聚焦核心城市的战略体现。公开消息显示，去年越秀地产在八城摘地24幅，全部位于一线和二线城市。

与此同时，“央企”保利总斥资18.2亿累计拿地约135.58亩。对本次摘地，笔者了解到有两个核心因素：

越秀地产摘地的区位◎NEWS

第一、科创时代的产业价值。这里是“万亿科创大走廊”的关键区域，也是区域融合的“关键枢纽”。

作为中国十大软件园区之一，丝路软件城已聚集华为、阿里和中软国际等2800余家企业，2024年产业总收入突破4000亿，从业人员超25万。2024年，沣东新城GDP占西咸新区比例，超过40%！

科创融合区“枢纽地位”得以体现：东承高新区，北接雁塔未来产业城，南望昆明池。“科创+生态”双核驱动，推动协同发展的核心纽带成型。

高新一中沣东中学初中（科创）校区 ◎NEWS

第二、高配高质的城市价值：作为沣东新城的“黄金板块”，通过“高配”规划升维片区定位。

融合区定位“国际科创中心引领区与新质生产力示范区”，规划面积约4700亩：其中可开发住宅用地1180亩、商业用地97亩、学校用地201亩，形成高起点的“高配”片区规划。

教育资源，就是“高配”资源的体现：在越秀地块南侧，规划了高新一中沣东中学教育集团·沣东新城科创第一小学，北侧为高新一中沣东中学初中（科创）校区等名校矩阵。

作为在西安布局的“第六子”，业界认为越秀地产此举彰显持续深耕的决心，也显示西安在集团的战略地位。

解读：战略布局下的西安

本次摘地，是越秀地产对西咸的城市、板块和客群洞察之后的布局，符合在核心城市和核心区位布局的判断。

根据年报数据显示，2024年越秀地产实现营业收入约864亿，同比上升7.7%。在2024年合同销售金额约1145.4亿，克而瑞统计年度首次进入地产企业销售榜全国前十，位列第八。

在3月31日举办的2024年度业绩会上，越秀地产更是透露了多个关键信息：

越秀地产好房子产品发布会◎提供/越秀地产

一是超强的资金实力：截至2024年12月31日，越秀地产在手现金储备超过500亿，总土地储备超过1971万平米。

二是明晰的战略布局：从销售额城市占比上来看，一二线城市的合同销售额占据绝对比例。因此，将更加聚焦核心城市、核心区域的持续深耕，重点投向一线城市和重点二线省城。

三是稳健的发展预期：2025年制定1205亿的销售额目标，未来将继续保持投资强度，并计划把销售额的约三成用于拿地。

越秀地产西安环贸中心效果图 ◎提供/越秀地产

有分析师表示：“越秀在实现规模增长的同时，保持经营性现金净流入持续为正；在核心城市不断加码的同时，保持财务指标的稳健、债务结构的优化，这为地产新周期提供一个高质量发展的样本。”

这背后，是越秀地产在商住并举、酒店物业以及城市运营能力的综合体现，是“隐形且强悍实力的体现”。

面对市场供需重构与客群需求升级，越秀地产经过系统调研与深度共创，率先提出“4×4好产品理念”和“4+X”产品系，打造能够与家庭、社区、城市共生的生活空间。

作为“桥头堡”融合区，尤其需要越秀地产运营能力的带动。以此为基础回溯本次摘地布局，可以说这是一个“双向奔赴”的结果。

背后：深层次的城市风向

在越秀地产摘地热议未歇之际，“央企”保利再以十亿金额持续加码。

对这个持续热度现象，一位业界资深人士认为：融合区的“枢纽地位”，是土地价值的基础；高配规划，提升了区域的板块价值。此外，还隐藏着一个步步为营的“谋划”——剑指昆明池东北片区。

体量1.6倍于西湖的昆明池，标志着西安“彻底解渴”。作为中国北方主城少有的“超级大湖”，更是两大国家级开发区的“中央水域”。

“高新区-融合区-昆明池”全景图◎制图/城记智库

基于同类型城市对比，其更类似金鸡湖之于苏州、松山湖之于东莞。一方面，既拥有超大水域带给城市的生态和人文价值；另一方面，也拥有堪称西安“王牌”的科技创新价值。

毫无疑问，昆明池将深层次改变西安生态、人居和产城融合模式。如今的“留白”等待，是为了一个更好的未来。

从地图上来看融合区就是一个“超级支点”。

基于当下环境，“城市运营”更要讲究价值的循序渐进和“成片开发效应”——科创融合区的角色，是充分发挥优势的科创产业，通过打造“高配”城市功能，从而抬升片区价值“水库库容”。

昆明池与秦岭的山水全景 ◎来源/西咸官微

越秀和保利的动作，成为片区“居住配套空白填补者”；市民，也是在“用脚投票”进行选择。

年初，西咸新区召开了一次内部区域价值探讨会，展示了昆明池东北片区的整体规划愿景。在“科-产-文-池-城”这一幅蓝图中，不仅呈现湖光迤逦的壮丽景色，更呈现一个面向未来的新世界。

换一个角度出发，越秀地产颇有些“摘地融合区·意指昆明池”的意味。在这个渐进的开发周期中，昆明池东北片区也即将浮出水面。

文=城记智库 城城

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