开发商只管挖坑不管埋，南京神盘业主竟自筹4000万“整容”

作者|深水财经社 倪大九 何离

你愿意自掏腰包升级改造小区外立面吗？

初听这个建议的读者可能会很鄙夷，但在南京、杭州、苏州等新一线城市，已经有不少小区的业主这么干了。

近日，南京一家豪宅小区升级外立面迎来关键一步，据说小区业主两年前就开始谋划众筹做升级，资金总额超4000万，平均一户费用4-6万不等！

但是这并不是唯一一家业主自己掏钱升级外立面的，据报道，杭州和苏州都有过业主自筹资金升级外立面的先例。

资料显示，云澜尚府是由金基、金茂、颐居和新希望四家联合开发的，2020年首次开盘，2023年才开始交付，当时号称南部新城改善豪宅，不仅毛坯均价高达4.5万/平，还要买3500元/平的升级包，可谓是下了血本。

然而就是这一个号称高端豪宅的项目，为什么要业主自己掏钱升级小区外立面？这难道不是开发商该做的事吗？经过了解才知道这中间另有隐情。

近日，南京规划和自然资源局网站发布了“云澜尚府既有住宅外立面改造提升项目规划设计方案批前公示”。

小区交付两年后，业主们筹谋给小区做升级，每户自费4万-6万元不等，资金总额超4000万。

据了解，云澜尚府是南京南部新城豪宅的代表之一，同样也是南部新城第一个首付8成、验资300万的楼盘，该楼盘是四家开发商联合开发的，分别是金基、金茂、颐居和新希望。

在当时楼市火爆的行情下，短短几小时内，云澜尚府256套房源就全部告罄，精装修升级包的选配率超过90%。

北立面现状↓

北立面升级后↓

就在交付的当年，即20203年，云澜尚府的部分业主就开始谋划众筹做升级，支持派业主们的逻辑简单粗暴：“铝板外立面每平米单价能涨7000元，一套房增值百万！”但反对派则质疑：“地段和学区才是硬道理，铝板不过是自嗨！”

让近千户的业主每户自掏几万元腰包进行外立面升级并不是简单的事情，业委会们前期也是做了大量的工作。

一位业主透露，发起众筹后，业委会制定了一张表格，统计已经缴纳、即将缴纳和未缴纳众筹款的户数，并直接在表格中公布各户的房号。

对于不愿出钱的“钉子户”，业委会会采取私聊、找该业主熟人“曲线救国”等方式来劝说。赞成派部分业主甚至威胁：如果铝板升级不成，交房后会和业主代表们“带头甩卖”！

图源网络

经过两年多的拉锯战，方案终于在2025年4月通过规划审批，成为南京首个业主自费升级外立面的标杆案例。

其实放眼全国，业主自费升级外立面并非个例。

日前，位于杭州市钱江新城核心区的新城国际花园也完成了外立面维修改造工程。而与南京的豪宅小区不同，杭州的是一个已交付十多年的商品房老小区，它不仅是杭州首例，在全国也属罕见。

更换前

更换后

根据该小区外立面维修改造方案，工程总价2085万元，其中业主自筹1000多万元，其余工程款则从小区物业维修基金以及公共收益中补充支付。

此外，位于苏州园区的万科·玲珑湾花园四区第37幢的业主，不仅自费升级外立面，还升级了入户大堂及软装、更换了电梯，并更新了地库设施。苏州园区的玲珑湾，与南京的江湾城齐名，是众所周知的豪宅典范。

改造后效果图

对于云澜尚府这种高端豪宅，再加上选购的高价装修包，按理说建筑质量和装修标准不会差，为什么还要业主自己掏钱升级？其背后有什么隐情呢？

经过了解才知道，首先是业主对开发商的外立面建材标准很不满意，作为南部新材的高端楼盘，云澜尚府建筑外立面竟然还在使用低端的真石漆，而在南部新城区域，也只有云澜尚府等个别楼盘还在用这种低端材料，其他都是使用干挂石材、铝板等更为高端的材料，看来这几个开发商真是把割韭菜的功夫用到家了。

据了解，当前在住宅市场上，确实存在外立面“鄙视链”：公建玻璃幕墙＞干挂石材＞铝板＞真石漆涂料。

其实在豪宅市场，建筑外立面材质已成“身份标签”，铝板因防水性强、质感高级，成为中高端楼盘的“标配”。而南京南部新城甚至出台政策，要求2021年后新盘必须使用板材。

很多业主认为，使用真石漆的云澜尚府，在本就存在噪音等硬伤的情况下，在小区定位和未来市场流动性上都会“低人一等”。

图源cric整理

而另一个原因就是云澜尚府的交付质量与其高端价格和宣传的形象严重不符，这也是很多无良开发商存在的问题，买的时候什么都敢宣传承诺，但是等你交了钱拿房的时候就是另外一副嘴脸了。

实际上，就在云澜尚府交付的当年，就有媒体不断曝出该楼盘的交付质量问题。

据当地官方媒体紫牛新闻报道，某业主花了56.5万元购买了云澜尚府升级装修包，本以为可以“拎包入住”，没想到验房发现的质量问题多达52处。还有些业主刚拿到房就发现家里出现了发霉、漏水的现象，甚至还有外立面频繁脱落的情况。

发现问题不可怕，至少开发商要负起责任。然而云澜尚府由于是由金基、金茂、颐居和新希望四家开发商联合开发的，所以他们就开始踢皮球和扯皮，不愿意承担售后责任。本来答应好的维修补救等了几个月才来施工，并且还对业主的装修造成了二次破坏。

对于这些无良开发商，南京当地政府在2019年、2020年接连发布了商品房装修方面的新政，要求开发商样板间“所见即所得”，不得随意降标、减配，样板间必须保留至项目交付后三个月，还提出“对装修质量不符合国家标准而造成不良影响的房地产开发企业，相关记录纳入信用管理”。

但是这些开发商显然并没有把相关规定和业主的权益放在眼里，一直采用“拖”字诀，交付房屋的维修问题迟迟得不到根本解决。

由于开发商的降配和不负责任，才导致云澜尚府的业主无奈之下自己众筹更换外立面，而这个成本原本应该开发商承担的。

在这件事上面，只能说广大业主太过善良，而相关部门对于无良开发商的惩治和处理，助长了开发商们的失信行为。

在当下房地产市场低迷的背景下，更应该把保护业主合法权益放在首位，政府应该对开发商严格监管，让他们不敢拿业主当韭菜收割！