黄埔未来城，真有“未来”吗？我去实探了！

老黄埔的楼市，像一场接力赛。

前浪还在清库存，后浪已踩着价格战的水花而至。

珑岄上城开盘不久，另一个很值得关注的盘也要来了！

黄埔未来城，带着130%的使用率，一脚踩进了老黄埔的擂台。

△实拍，已建到十层左右 摄于5.13

未来城，未来才能成？

这两天，房哥直奔黄埔未来城，替大家实地探了探这个把“未来感”写在脸上的新盘。实探发现，真的要等未来

地铁要接驳

从琶洲出发，地铁约1小时抵达项目。△来源：高德地图

项目地处南岗片区，紧挨广深沿江高速和开发大道，距离地铁5/13号线夏园站约1.2公里。

只是，这段地铁接驳路有点难评，需穿过高速桥底和工业区才能到达，未来业主接驳大概率要备上“电鸡”。

公路交通上，距离广深沿江高速入口不远，自驾30分钟直达天河。

黄埔未来城区位图一览
制图:房频

不过，项目紧邻的开发大道，车流量不小，大型车辆穿梭，可能有一定的噪声影响。

△周边航拍

环境尚可，生活配套预计要靠蹭

小区位上，其所在的将军山数创园，规划主打智能制造和大数据产业，未来或许能吸引一批高知人群。

但眼下，周边仍以物流园、油库和荒地为主，工业风浓郁。

△周边航拍

隔壁是新港小学西校区，生活配套不算多。未来估计 要蹭蹭黄埔新城的商业配套。1公里内，目前只有领好广场、黄埔新城的社区商业

△来源：房频 黄埔未来城周边实景图

如果想逛大商场，目前还得依赖天河美林天地，或南岗的万达、佳兆业缤纷天地。

生态算是项目的加分项——项目北侧是丹水坑水景区和龙头山森林公园，旁边还有一个湖滨公园。

大概长这样：

南侧还有一个机械城公园在建，1公里内串联六大公园，适合喜欢户外活动的家庭。

总之，“未来”二字既是卖点，也是现状。

体量巨大，去化压力不小

作为一个能叫“城”的楼盘，最显著的特点就是：大。

将军山地块体量达到106万平，接近3/4个黄埔新城。

将军山地块
住宅建筑面积约106万平

而黄埔未来城自身的体量，也不算小，由85万方高阶社区和智造基地构成。

这么大的体量也意味着，销售注定是场马拉松，开发商得做好打持久战的准备。

此外，附近有大量的旧改项目，比如南岗村、夏园村，以及已经开卖的双沙及文冲西旧改...

竞争压力可想而知。

130%使用率？超大“平台花园”怎么分？

当然，庞大的供应量是一把双刃剑，一边是开发商激烈的竞争，一边是卷出花的产品。

所以，作为将军山一号地块，黄埔未来城的产品打造，亮点不少。

容积率2.81，首期9栋2T2小高层

项目规划了12栋住宅，总户数约683套，但容积率只有2.81，放在老黄埔是最“顶”的低密盘了。

对比隔壁黄埔新城，低了不少！

首期地块12栋住宅，主打小高层改善产品。

其中，有9栋少16层的小高层，2T2设计。

余下三栋则是31-32层的高层住宅，2T4，货量约368套。

据了解，首推1栋高层和4栋小高层，视野不错。

首推户型分别是125平、130平和169平户型，明确锁定了改善客群。

黄埔未来城戶型分布示意
制图:房频

使用率130%？！还有露台花园

在空间上，项目显然动了不少脑筋。

奇数层户型图：

偶数层户型图：

值得一提的是，项目的阳台占比最高可以扩展到30%。

也就是说，很大可能做到130%的使用率。

还有一点，几乎每个楼层都有平台花园。

比如4栋的平台花园，貌似比业主家的阳台还要宽、还要大。

可以参考一下广州首个第四代项目，招商林屿境的阳台设计：
图源：招商蛇口虽然名义上是“公共空间”，但实际上将成为业主的私享领地。最关键的是——这些面积完全不计入产权。

未来，业主可以在上面养养花，搞个小花园，或者搭个秋千晒晒太阳，甚至搞个露天茶室也不是不行...

花园示意图 来源：小红书

不过，1栋偶数层四户业主才公用一个平台，125平的小户型是不是有点“吃亏”？

还有人问，这种不封窗的平台设计，会不会担心楼上的垃圾会不定时、不小心地飘下来？

花园示意图 来源：小红书

不管怎么说，项目的卖点也显而易见了

——低密度+超高使用率+平台花园。

单论这个的话，在整个老黄埔还是很有看头的。

黄埔未来城，面临两大挑战
虽然产品很有噱头，但摆在黄埔未来城面前，有两个难题。
一，客群存在“断层”。
每个板块，都有一条购房“生命线”，买家一旦遇到超过这条线的房子，就得重新考虑性价比。
黄埔市场，120㎡就像一道难以逾越的“购房分水岭”。2024年至今，黄埔120平以下单位成交了6621套。△来源：中指院

但120平以上，就只有1899套，是总成交的22%。

而老黄埔的大面积成交就更少，120平以上只有731套，占比16.5%。

黄埔未来城的产品，全部为125平以上的大户型，卡在黄埔市场的“断层带”以上。如果按照黄埔新城3.1万/平的均价，未来城125平的入门款户型，售价大约388万。接近400万的总价，选择并不少。比如开盘不久的天河都荟、西部的保利珠江印象、新世界天馥，还有南部的绿城玉海棠，甚至一大堆天河二手房。而且，今年以来，400万以上的新房成交最多的项目，第九名才出现黄埔。△来源：中指院而且明显是更好的地段。南岗，能吸引多少400万+的高阶买家？这是个问题。二，区域竞争已成“红海”。目前，老黄埔的纯改善盘不算多，但大户型并不少。无论是很努力吸客的珠江春、中建未来方洲，还是刚改为主的万科黄埔新城、保利中央公馆、富颐华庭，都有120平以上的户型可选。

老黄埔在售新盘一览
制图:房频

更棘手的是，城市之光、中央公馆等前期项目，已收割了大批本地改善客群。黄埔未来城面临的，是存量市场的激烈争夺。
不过，项目手握一张“王牌”：9482元/㎡的超低楼面价。
这意味着即便卖2万/平也有赚头，而隔壁的竞品项目，旧改成本和配套投入并不低。当改善客发现同等预算下，天河只能蜗居80㎡，而在这里能坐拥130㎡+超高得房率的阔绰空间，这个算术题或许会给出意外答案？如果有意在广州买房，或者需要了解优惠信息、掌握内部消息，也可以加@房小哥，我们无话不谈.