小道消息2025.5.14

编者按：

本期小道主要是豪宅专题，以别墅为主，大平层为辅，关于有钱人的快乐，我们不知道的那些事。

1.有大佬告诉Rose，孙河和顺义互相瞧不起。

孙河认为自己是朝阳，顺义觉得你根本不懂别墅，你山寨。孙河反驳说，我们是朝阳，是城六区，顺义是郊区。

隔着一条河，看着只有500米，你把客户拽到河边说，咱过河看看，互相都不看，这就是孙河和顺义的比划。

2.很多人好奇绿衣服前任老大zh家住哪儿？肯定是在中央别墅区。具体住哪儿，还有一段陈年往事。

话说当年绿衣服试图攻陷中央别墅区，电话打到某独栋别墅业主家里，问：您房子考虑卖吗？

接电话的是一位女士，很和气地说：我就是链家的。

绿衣服小哥连忙道歉，说打扰了。

后来才知道，这位就是zh太太。住哪儿答案也就浮出水面了，想知道吗，私信聊起来。

3.别墅产品力演变方向，一位中央别墅区的渠道大佬说得很有意思，他是这么说的：

喜欢特斯拉的人就很喜欢，他会一直追特斯拉；用苹果手机的人，大概率不会转到安卓，因为他已经把iOS的云平台用得非常舒服了，今天苹果涨到13000他买，涨到15000他也买。

比如我用苹果，是从 4s用、5s用到6s-7s的时候，我就断掉了。因为它有一个致命的缺陷，就是它的电池无法支撑像我这种高工作量的人，所以我就换成安卓系。但是我换成安卓系又有一个问题，发现它的配置又跟不上，所以我逐渐就开始追求小众品牌。

你知道我现在用什么吗？是用OPPO一加，它电池续航能力超强。

买别墅也是这个逻辑，它一定要解决不同性格、不同代际的家人不同需求。

别墅解决的其实就是手机的功能的叠加，你可以称之为它是一个组合型住宅，它来解决不同性格人不同代际人的需求，这是别墅产品的功能性的定义。

不是所有客户都会喜欢特斯拉，不是所有客户都喜欢苹果，这就导致别墅产品很难创造高的交易量，它一定是小众群体一帮有钱人为了解决一个组合居住的特定需求才会来。

4.大前年，保姆偷东西被传开了，就在孙河别墅区。

后来Rose问了一位中介大佬。他说这是个案，住家保姆很少。

3000w+以下豪宅的保姆大多是小时工，比如小区里有5个阿姨，口碑还不错，又都认识，那就上午10点-11点打扫张总家，中午11点-12点打扫王总家，下午1点-2点打扫李总，大概是这么回事。而且干活还是一揽子家政，做早餐、拖地、洗衣服啥的都要干，好多收入能到15k-20k。

如果是住家保姆，差不多1-3年内，主人都要换一下。保姆住家肯定要比外面租房条件好，冰箱的东西你想吃就吃，洗澡、供暖等条件也都很好，大多数业主也不抠门，没有外面传言那么对立。毕竟一个月有10000-15000的工资，管吃管住，都很好。

5.中央别墅区的业主父子关系，会很融洽吗？

大佬告诉Rose，中式教育的家庭要好些，欧式教育家庭父子关系会紧张。但家家都有一本难念的经。即便是通过财富完成亲子关系的融洽，依然很难。

6.Rose问，有钱人难处吗？

大佬说，他们是服务逻辑和产品思维，你不是人，是产品，我用一下完事，很无情。比如说，我辛苦带看崴脚了，他觉得跟他没关系。

7.有信源透露，金隅西颂本周网签已经在路上，如果多上点客服人手，Rose猜测，会响一大下。

8.别墅有投资价值吗？大佬告诉Rose，做投资不要投别墅，主要是交易量少，买和卖都比较稳定。

9.离婚对子女影响大吗？

大佬给到这个结论很意外，又很合情合理：通常说单亲家庭对子女影响大，主要是妈妈赚钱养不了孩子；收入高的话，单亲不单亲无所谓。

陪伴是不是很重要呢？爸爸陪孩子时间都很少，主要是没空。反而是离婚后，会有固定时间陪孩子，说不定会比以前多点时间。

10.Rose问大佬，保安睡女业主的八卦，是真的吗？

大佬不以为然说，这是生活方式，习惯欧美生活方式的人会觉得，这件事什么都代表不了。

我有一位保安哥们就有过这事，代驾走后，从玛莎拉蒂下来一位26、27岁醉酒女业主，保安哥哥就接着送回来，陪了一宿。

11.有信源透露，电建地产又要推新品了，而且业态很高，在半山上，你猜猜是啥业态。目前案名已定，据说是要纯现房面市，动作会很快。

12.朝阳公园南门的zlq，住的都是啥人？

大佬说：新贵比较多，早年前惠普、高通、京东的人喜欢，CCTV住的比较多，不是老钱那种。

13.关于远洋LAVIE。

大佬的客户成交一套远洋LAVIE，1.06亿。他开玩笑说，这不是买别墅，是买幢写字楼的体量，单层面积800平米，一楼住爷爷奶奶，二楼住爸爸妈妈，三楼住孙子，四楼住重孙子，在单一楼层都见不着面，30多人在大长条桌吃饭，各吃各的。

14.有信源透露，坊间传闻的中央别墅区双子星座，有一家已经有动作了。信源称，景观示范区出来了，这一次开了两个样板间。

上一次发布会的亮点是大白马，这一次是啥？信源保守地强调，现场看了就知道了。

另外一家目前主要忙开会，各种大师方案共创。请大师，烧的不只是钱，更多是时间。

15.啥叫别墅？

大佬说，你单层面积80平米，总共240平米，有一个10平米小院，这不叫别墅。

他说，老年代步车是充电的，特斯拉也是充电的，也都挂绿牌，但是老年代步车和特斯拉是没法比的。

16.中央别墅区每年二手能成交多少？

四个片区加起来，一年的二手别墅成交量差不多300-400套，北京的二手交易总盘子是16万套，别墅占不了多少。

17.中央别墅区哪个楼盘火？

有信源透露，还是裕京花园。

他举了一个亲身经历的例子，有一个卖家把房子挂出来后，当天各大中介公司累计带看超过60组，有9个意向客户，第二天就成交了，大概是2400万左右，就感觉是在卖200万的刚需房。

裕京花园为什么这么火？当年美国大使馆在中国做签证，就是从这个小区开始。到现在，裕京花园都是外交级别的安保措施，非常受外籍人士欢迎。到现在为止，裕京花园45%的租客还是外籍。

美国人喜欢两层的矮别墅，没有地下，但他的两层非常宽大，跟美国车一样，因为美国是平原地带。意大利和法国人喜欢竖高挑的小窗户，不要落地。

西西里老是吹风，所以意式别墅窗户都细长条，挡风，就是托斯卡纳那种。

18.刷视频时，看到有个栏目叫「都在搜」 ，都在搜「北京隅东序施工进展」 。连忙打电话过去问，才知道园林景观示范区马上要开放。信源说到水系时，用了四个字，「北京罕见」。这一下子把Rose胃口吊起来了。每个节点都有实景惊喜，东序一直在创造传奇。

19.优山美地有鄙视链吗？

有信源告诉Rose，打个比方，四个区abcd，a区是爸爸，b区是哥哥，c区是弟弟。住a区都是社会上非常有名的顶流，得很有钱。

但是，优山美地入门级产品就是3000万，能住上c区已经很牛了。

洽谈商务时，别人问你住哪儿？你说住「优山」，都不用说「美地」俩字，大部分人都肃然起敬了。

住优山美地的业主，大概率不会换房了。如果要换，也是换城里大平层，就是岁数大了，想离着医院近点。但是他已经不是解决居住问题，而是健康问题。

20.后沙峪为什么瞧不上天竺板块？

有信源透露，天竺板块是中央别墅区入门级产品，要买1000万-1500万左右产品，只能在天竺找。

后沙峪是中央别墅区二代产品，你耳熟能详的优山美地、龙湾别墅、名都园、嘉浩别墅、莱蒙湖、裕京这些大牌纯独栋产品，都在后沙峪。不过，天竺也有牛盘，比如丽宫也不错，凡事不能绝对。

21.前面说过后沙峪是的圈层是5000万级量级，不会跑到1700万量级的天竺圈子玩。

凡事有例外，大佬就有一位客户，是做移民的，买了lg，9800万，单层面积300平左右，上三下二，5层，2000多平米。可惜房本一直没整明白。而且都入住了，lg的入住率非常低。

22.天竺别墅二手别墅交易量低，一年只有个位数成交，是产品不好吗？

大佬说，其实不是。

你能说丽高王府不好吗？天竺别墅是90年代香港招商的产物，港商是按照公侯伯子男的身份来设计别墅大小。买它的客户，要读过《罗密欧与朱丽叶》，受众基数太少了。

23.在中央别墅区做经纪人，门槛高吗？

大佬说，差不多成长周期是5年起，肯定是要有门槛。有一家经纪公司招聘要求英文6级，能直接跟租户英文交流，只有本科学历不行。

做销售的小老板们带看都是开进口的卡宴、悍马、路虎，从首都机场接业主回家，直接在小区的办公室签约。

紫衣服在这里只能靠新房活着，假如纯做二手，就必须关店。紫衣服能提供什么服务，送花、伴手礼、鼓掌、鞠躬，有用吗？

他们没法替代别墅小区里的租售部，主要是租售部提供的服务，紫衣服提供不了，比如租客要存放宠物狗啥的。

而且，中央别墅区的经纪公司跟大公司玩法不一样。我给你举个例子，我有一个大哥，24岁入行，90年代就卖别墅，现在带着5个人维护客户，一笔佣金约是80万，卖6套房约是500万。大哥租房一年50万，净利450万，给销售分200万，他自己赚250万（这里没有算税费，数字取整主要是省事好算账）。

这种经纪公司怎么能倒掉，根本不可能，特别有战斗力。

24有信源透露，望京云尚马上要开盘，节奏会非常快。通常情况下，节奏非常快的潜台词，就是排卡蓄客非常好。

每次看云尚，就会想到三个字「超预期」：实景外立面超预期，实景园林超预期，会所超预期。

这也是楼盘热销的关键，不要引导预期，要超预期，还要超出一大截才能热销。

25.别墅区为什么产名媛？

大佬告诉Rose，大哥跟她好了10来年后，车子和房子都给她，小姐姐存点钱，大哥跟她分手了，她没有工作，就成了名媛，每天睡到自然醒，下午喝个下午茶。

为什么qm国际幼儿园旁边的花店和咖啡店消费那么高，凭什么支撑？客群都是谁，有很多名媛—两点来钟到那儿一坐，插上点花，拿一支康乃馨闻一闻，来杯英伦咖啡喝，4:30接孩子，开着大保时捷把孩子接上车回家了。

还有一种名媛，在公司业务上是对男人一种帮助，是利益共同体。大哥要是在国外，有什么事发个微信，小姐姐就把事给办了，不出乱子。

大多数是拿着大哥的卡随便花，生了娃，大哥说20年后回来找我，走了。

有钱人的快乐咱们不知道，有钱人的悲伤，咱也不知道。比如大哥没有办法天天陪她，大哥还有另外一个家，又不能任性，那是她的工作，工作性质决定了，都不会乱来。

26. 中央别墅区的离婚率高吗？

大佬说，我没有做过统计，估计不会低于50%。

离婚后，业主就让物业把门牌号改了，说不吉利，以后别来烦我，不收你快递。

Rose很好奇，门牌号能改吗？

大佬说，一年交80万物业费，我说你给我改个数字，行不行？又不是邮编地址，房本上该是啥还是啥，不影响。

不过，大多数有钱人都是很理性的。

举个例子，有位业主孩子上完国际学校，原配带着女儿出国了，要求国内每年给他600万。他们已经达到另外境界了，共同财产两个人一辈子都花不完，为啥要离婚，没面子，还费劲。咱俩不离，互相不干涉，不很好嘛，反正钱花不完。

27.前段时间我一位小哥跟大姐吵架了，闹着要分手，其实大姐年龄也不大，约有47、48岁左右，小伙大约有30岁左右。

小伙闹情绪，一闹就要分手。

大姐就给小哥打个5万块钱，说出去玩三天，没事就回来吧。

大姐需要固定伴侣，情人节有人给她点蜡烛，逛商场有人给她拎包。行情价差不多是一年60w（不算日常花销），迈巴赫随便开，车子不能更名。

28.接上条。男主人也一样，找的小姐姐，不一定是年轻的好看的，总的感觉是萝卜青菜，各有所爱。说俗一点，就是气质。

通常来说，搞实业的搭体育或艺术类。比如有一位男业主特别喜欢弹古筝的小姐姐，花了大价钱去相处，听说花了五六百万。

正常行情差不多100万/年，因为女孩子保养可能更多，美容、美甲、护肤、包包、衣服，而且逢年过节都要有，对吧？女孩跟小伙不一样，小伙是低耗品。

不用担心女孩子串场，不会的。你去KTV唱歌，800块钱值得串一下场子。人家年薪都百万了，不值得串。女孩子忠诚度普遍高，大哥给得多，小宾利开着，香奈尔包包背着，高档消费场所都充卡，女孩没有理由背叛。

29.关于生活方式

大佬说，我刚入行的时候，RL杂志的小姐姐租房到期，要物业交割，她本人回香港。

你知道吗，这位小姐姐在房间里穿的是真空薄纱，我和其同事有6个人，当时觉得跟演电影似的，都不敢抬头，眼皮都不知道往哪儿放。

小姐姐人家反倒非常自然，聊物业交割的相关事宜。

我后来和她一直联系，人家是香港的选美小姐，RL杂志请她做了一年的模特。这种穿着对她来说，就是这么自信，非常坦诚，没有我们想的那么多事，她平时也是这样。这是人家的生活方式。

30.客群是个零和游戏

大佬说，北京有钱人就这么多，是个存量游戏。原来是超市老板要买别墅，后来电商把超市给冲击了，就变成电商老板买别墅。这不是增量游戏。

你上阿里房产频看看，有40多套孙河别墅区法拍房（中央别墅区也有，都有），其实都是财富新贵，倒钱的那帮人，P2P一停全爆雷，资产全处置在那儿了。

现在出手买豪宅的，大多是捞完以后找个护城河，所以特别挑剔品质，可能他以后真想住这里。

30.有钱人陪孩子时间，真的很少吗？

这么跟你说，我一个客户孩子，从国外回来，就是中午吃个午餐时间，然后就离席开会去了。

大公司核心管理层，真是没有时间。因为对这群人来说，公司文化就是数字文化和会议文化，从早上7点到晚上12点，一周七天，全是这样，他们是真累。

31.怎么看别墅这件事？

在我眼里，3000w+才叫别墅。这类产品本身就是小众品牌，代表生活理念。这不是空话和套话。客户认可的话，他就掏钱；不认可就不值钱。就是说，先认可价值，才会认可价格。

但是，有钱人也有普通人一面。别人说，别墅区不需要配套。不是这样的，他也需要柴米油盐，只是不需要他买。你看后沙峪山姆会员店，那么火爆。门口都是丰田二号往那一停，司机保姆下来买东西。

只是有钱人需要的配套，和我们普通人不一样。比如说，我家里很大，直接搞个Party，行不行？当然可以。但是，他为什么还要去三里屯？因为人是社会性动物。

32.明天北京地产圈有件大事，金隅要办发布会，T0P系级别。信源透露，案名叫花溪云锦，位置就在副中心。

不同过往的发布会，发布会有一个环节，是室外运河游，当然是坐观光船。然后是新品细节分享。

Rose想说的是，金隅完全打破行业产品线的潜规则，每个项目都是单盘主义，都是定制，连活动玩法都不一样。Rose想说一句话：

花溪云锦是副中心的女儿，每一次呼吸，都是惊艳四座。

33.二手别墅成交周期，为什么平均是8个月？

成交周期长的客户，多是在城里住过平层，没有来过中央别墅区这儿。

在这里住过的，换房也很快。举个例子，你之前开过第一代特斯拉，现在要换第三代，就不会纠结。

我这里说的8个月，主要是经纪人找房需要花时间。丽京的经纪人说不明白优山，优山的经纪人说不明白丽嘉，丽嘉的经纪人说不明白丽斯，丽斯的经纪人说不明白丽高……这里都有信息壁垒。

而且，住过别墅的买家对经纪人要求很高，肯定不是生瓜就能接待的。销冠100

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