深圳旧改“清仓”：4个项目推进/盘活，新增3个失效、13个延期！

最近深圳旧改动作频频，给人一种要清仓的错觉。

就像水果店仓库里的水果，成熟的赶紧上架卖掉，腐烂的丢掉，半生不熟的也给它们打上日期标签。

深圳对旧改项目的做法也类似，半个月内4个项目加速推进、盘活，3个项目宣告失效、13个项目延期，还有105个项目设定计划有效期，加快处理已立项的项目。

这些旧改中，大部分是城市更新项目，只有2个是政府主导推进的城中村改造项目。

一起来看看。

加速推进、换路子盘活！

这4个拆除重建项目有新进展！

都说深圳旧改很慢，业内曾经调侃“十年八载两茫茫，却道人间旧改是沧桑”，但一看到这两个项目的动态，又会惊叹“这么快？！”

◎南山，爱榕园片区城市更新项目

5月12日，爱榕园片区城市更新单元规划（草案）公示。

公示信息显示，项目开发建设用地规划容积约24.8万㎡，含住宅约23万㎡，移交政府的保障性住房用地规划容积约4.38万㎡。

值得一提的是，这个项目从立项到规划草案公示仅用了半年时间。

2024年11月末，招商街道 南山爱榕园片区被纳入《2024年深圳市前海深港现代服务业合作区城市更新单元计划第一批计划》，据了解，这是深圳首个由棚改转为城市更新模式的小区，2020年曾被纳入棚户区改造计划中。

根据前期服务单位公开招标项目（二次）交易结果公示，项目前期服务商为招商房地产。

根据招商街道2025年工作计划，今年要加快该项目专规审批进度，力争明年上半年完成拆迁工作，率先探索房票制度落地招商。

从这个表述来看，爱榕园片区很可能成为深圳首个实行房票制度的项目。

◎罗湖，螺岭片区改造项目

这是深圳推进最早、进度最快的城中村改造项目，4月30日项目单元规划(草案)进行公示。

根据规划草案，螺岭片区改造项目用地面积12.06公顷，规划容积约47万㎡，其中，住宅约38.2万㎡；商业、办公及旅馆业建筑合计约7.6万㎡，还包括公共配套设施约1.5万㎡等。

▲螺岭片区改造项目现状 | 摄于2025年4月

螺岭片区改造项目于2024年5月底启动意愿征集，10月天健中标前期服务上，今年1月，天健中标项目合作方，4月， 拆迁补偿方案（征求意见稿）公布。

@深圳买房计划 在项目指挥部现场看到，螺岭片区改造项目的拆迁补偿方案只有两种：产权调换和货币补偿，并无网传“房票”选项。

▲螺岭片区改造项目搬迁补偿方案（征求意见稿）主要条款

有自称是螺岭片区业主的网友留言说，只要能赶紧改，就算是发房票他也能接受。

除了这两个进度较快的项目外，还有两个旧改项目，由于已经历时多年，当市场默认它们可能已经不了了之的时候，它们又“活”了。

◎龙华，龙华商业中心城市更新单元中片区项目

总体量约162万㎡的龙华商业中心旧改分为5个片区、由5家开发商进行建设开发，从开发体量来看，中片区最大。

目前，南二片区 鸿荣源尚云已是尾盘状态，南一片区金地宸峯府建设进度缓慢、北片区幸福城臻园预计今年入市，东片区范围内目前在建地铁25号线一期。

▲龙华商业中心旧改各片区实施主体示意图

4月实探时发现，由中洲主导的中片区也已经开始了土地平整。

5月9日，龙华城市更新和土地整备局发布公示信息，拟确认中洲为龙华商业中心城市更新单元中片区项目实施主体，项目拆除用地面积约16.3万㎡，开发建设用地面积约9.2万㎡。

◎龙岗，南门墩片区城中村改造项目

立项17年、拆平超过3年的南门墩项目，将成为继恒大白石岗旧改后，第2个由城市更新转为城中村改造模式的项目。

5月12日，深圳公共资源交易中心发布龙岗区布吉街道南门墩城中村改造项目意愿征集阶段服务项目（A）招标公告。

南门墩项目原实施主体为佳兆业，2021年，项目一期动工，随后房企出险，被拆平的项目陷入停滞，村民苦等回迁无果。

▲项目围挡内野草长得老高

今年4月，南门墩城中村改造项目发布拟招标信息，意味着该项目以新模式进行盘活。

据网友爆料，在南门墩项目此次启动意愿征集服务招标之前，天健已经进驻开展相关前期工作，拟重新制定赔偿方案、重新签约。

但对于新的赔偿方案，部分业主明确表示不满意。

3个旧改宣告失效，涉拆约11.4万㎡

13个项目延期

有旧改加速推进，也有项目被清理。

约半个月时间，福田振华大院更新单元、宝安西乡牛湾旧村改造项目和大鹏新区的三溪南片区城市更新单元相继宣告失效，涉拆面积约11.4万㎡。

据不完全统计，目前深圳已有40个项目被清退出旧改计划，其中，在2019年实行城市更新单元计划有效期管理后，被清退的项目达27个。

根据规定， 失效项目，3年内不能再纳入城市更新计划，所有的前期工作打水漂。

一般而言，立项的城市更新项目有效期为两年，两年内 规划未获批复 的，计划失效，但有一次“续命”机会，可申 请延期一年。

近期公告延期的项目就有13个，分别位于宝安和福田，当中包括香蜜湖度假村项目，拟延期1年至2026年5月3日，并征询公众意见。

▲香蜜湖度假村城市更新单元拟延期一年公示信息

▲宝安12个旧改项目公告延期

旧改新政后

105个项目被设定计划有效期

除了清理和“续命”外，还有项目被套上保质期。

据统计，2025年4月9日《关于规范城市更新实施工作的若干意见》 正式实施，目前已有7个 区根据政策相关规定，针对 计划公告未明确有效期且单元规划未经批准的项目，发布统一设定计划有效期的公告。

其中，南山有11个项目设定有效期、福田1个、罗湖7个、宝安30个、龙岗27个、龙华18个、盐田7个、大鹏4个。

南山

福田

罗湖

宝安

龙岗

龙华

盐田

大鹏

这批项目只是其中一部分，据合一城市更新研究院观察统计，符合“已计划立项未规划批复且未规定计划有效期”条件的拆除重建类城市更新单元约143个。

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